【正文】 ? 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。 15 經(jīng)緯物業(yè) ?“兩端”的消費需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 16 經(jīng)緯物業(yè) ?中高端的個性消費嚴重不足 部分消費者對消費的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費者，可選擇的消費空間不大。 17 經(jīng)緯物業(yè) 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢 ? 從上述的分析可得知，現(xiàn)時廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為： ? 數(shù)量龐大的中端 /中高端個性消費嚴重不足 ? 社會的商業(yè)發(fā)展飛速進行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 ? 傳統(tǒng)的營商模式越來越難以滿足消費者的消費觀的改變 ? 舊有的市場格局已達到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 ? 新的經(jīng)營模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先打開新局面 18 經(jīng)緯物業(yè) ? 大型一站式綜合性商場仍然是市場主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時必須走向個性化經(jīng)營，創(chuàng)造出自身特色所在。 ? 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢： 19 經(jīng)緯物業(yè) 由此，說明了本項目若要在市場中有所突破，打開嶄新的局面，則 堅決不能簡單復(fù)制類似“天河城”一站式商場到北京路作為發(fā)展目標， 而應(yīng)該是開創(chuàng)新的經(jīng)營模式，推廣新的經(jīng)營理念，走在市場的前列，成為市場的先行者。 ? 交通便捷 公共交通線路繁多，地鐵一號線、二號線交換處，公園前站近在咫尺，且本項目及附近多個商廈均配有大型停車場，交通極少方便。又是國內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國外人士必到的旅游點之一。因此，作為一個可持續(xù)發(fā)展的、長期經(jīng)營的項目， “只租不售” 策略將對項目的整體發(fā)展帶來極有利的幫助。 23 經(jīng)緯物業(yè) ? 商務(wù)物業(yè)的發(fā)展帶來更大的商機 近年來，在北京路附近出現(xiàn)了較多的商務(wù)物業(yè)，帶旺了整個區(qū)域的商務(wù)氣氛，例如，中旅商業(yè)城、百匯廣場、廣百新翼大廈、信德商務(wù)大廈、健力寶大廈、新寶利大廈、捷泰廣場等，寫字樓林立亦為本項目帶來了更多的商機。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標記之一，全面提升北京路的商業(yè)價值。 ? 消費者的固有消費習慣，使他們對在北京路購物的取向多為在地鋪消費，從而令到部分的商戶會擔心商場項目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營，使商戶對經(jīng)營前景未見樂觀。 ? 來自周邊商場的項目的威脅 本項目附近存在多個同類型的競爭項目（例如廣百新翼、光明廣場等），由于彼此的先天環(huán)境、質(zhì)素接近，導(dǎo)致項目定位、目標客戶群極為相似，因此客戶在下決定時必然多翻比較，市場競爭更加劇烈。 28 經(jīng)緯物業(yè) 項目出路 輻射區(qū)位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區(qū)） 引領(lǐng)經(jīng)營新模式 （創(chuàng)新、主題 個性化） 倡導(dǎo)消費新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費需求 ? 項目出路 29 經(jīng)緯物業(yè) 從上關(guān)系圖可以看出，項目的市場出路在于挖掘潛在的消費需求、倡導(dǎo)消費新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項目的定位及未來發(fā)展。 30 經(jīng)緯物業(yè) 如前面項目的“機會”中所提到，只有捕捉市場空白，結(jié)合原有的地段優(yōu)勢，才能符合本項目的發(fā)展。因此，敝司在本項目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 31 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)緯物業(yè) ? 目標消費群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標消費者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對性。 33 經(jīng)緯物業(yè) 敝司為本項目所擬定的目標消費群為： 34 經(jīng)緯物業(yè) ① 年齡介乎于 25—— 35歲。 ③ 收入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當長的一段時間。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費意識超前。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。本項目的定位正好彌補了市場的空白。換言之，本項目的目標客戶群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢態(tài)，消費能力強大，市場空間廣闊。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項目所針對的主流消費群體。引入這些商戶在本商場中開設(shè)“廣州第一店”，從而產(chǎn)生市場熱點，擴大項目的社會知名度。 造就 “廣州第一店” 的意義： 確立“廣州第一店”對其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應(yīng)。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。 就廣州在國內(nèi)的經(jīng)濟實力、消費指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認識，因此，更容易將項目的信息帶到消費者中去。而國內(nèi)，在北京、上海、深圳等城市也先后紛紛出現(xiàn)各式品牌的旗艦店，市場反響巨大。 旗艦一詞來源于海軍，在艦隊中起帶頭作用的船叫旗艦。 ? 何謂旗艦店 43 經(jīng)緯物業(yè) 眾多知名品牌紛紛落戶中國 BENETTON上海開設(shè)旗艦店 44 經(jīng)緯物業(yè) ? 引進旗艦店的優(yōu)勢 ① 每個品牌都有自己的永恒風格，每一種風格都會吸引一批忠實的追隨者。 ② 數(shù)量款式上都領(lǐng)先與其他商鋪，使客人有更多的選擇，故旗艦店總能吸引最多的客源。據(jù)資料指出，在香港一般一千平方尺的店鋪人均消費一千至兩千元，而旗艦店的人均消費卻提升到四千至五千元。因此，必然有越來越多的商家愿意開設(shè)旗艦店來吸引顧客消費。 ⑥ 旗艦店的開設(shè)更能幫助項目本身提高形象檔次，建立市場影響力。 46 經(jīng)緯物業(yè) ? 旗艦店的表現(xiàn)形象豐富 佐丹奴位于香港的旗艦店占地 8000平方尺，店中天井種有超過一層高的棕櫚樹，在家私和燈光的襯托下營造出別致舒適的空間。 旗艦店的表現(xiàn)形態(tài)豐富，設(shè)計新穎，各具特色，例如： 因此，這些時尚、個性的品牌旗艦店必然成為市場新的焦點所在，吸引無數(shù)的時下年輕人消費，市場前景廣闊。例如： 汽車展示廳 通訊產(chǎn)品 IT產(chǎn)品 快餐店 中西食肆 發(fā)型屋 美容院 音像制品 家用電器 家私家居用品 兒童玩具 體育用品 化裝品 珠寶首飾 服裝品牌 49 經(jīng)緯物業(yè) 50 經(jīng)緯物業(yè) ? 以旗艦店為主導(dǎo)的商場成功例子 ： 在北京，“東方新天地”商場成為購物場所大戰(zhàn)中的一支生力軍，原因是其集中了一批國內(nèi)外知名品牌的旗艦店在此。 51 經(jīng)緯物業(yè) ③引進體現(xiàn)娛樂功能的商戶 加強本項目的娛樂功能，也是招商的重要方向之一，有見及此，在招商中建議引入電影院、大型電玩游戲中心等經(jīng)營者，以豐富項目對消費者的使用功能。因此，再開設(shè)電影院可能造成很大的市場競爭，故建議與上述之一影院達成合作關(guān)系，作