【正文】 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認(rèn)識，因此，更容易將項目的信息帶到消費者中去。引入這些商戶在本商場中開設(shè)“廣州第一店”，從而產(chǎn)生市場熱點，擴(kuò)大項目的社會知名度。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。因此，敝司在本項目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 31 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)緯物業(yè) ? 目標(biāo)消費群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標(biāo)消費者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對性。 ? 消費者的固有消費習(xí)慣，使他們對在北京路購物的取向多為在地鋪消費，從而令到部分的商戶會擔(dān)心商場項目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營，使商戶對經(jīng)營前景未見樂觀。又是國內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國外人士必到的旅游點之一。 16 經(jīng)緯物業(yè) ?中高端的個性消費嚴(yán)重不足 部分消費者對消費的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費者，可選擇的消費空間不大。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪“僧多粥少”的現(xiàn)象，隨著多個大型商場的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營方向發(fā)生偏移等因素，使商場缺乏個性特色，難以主動吸引消費者，如荔灣廣場、中華廣場。 從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即： 5 經(jīng)緯物業(yè) 就本項目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢已經(jīng)難以支撐項目的整體發(fā)展。 2 經(jīng)緯物業(yè) 一、市場狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域為雛形，形成多個商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。 3 經(jīng)緯物業(yè) 就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。因此，必然要求挖掘項目更多的附加價值支撐。 ? 舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報率為賣點，以吸引投資者，但現(xiàn)時在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。當(dāng)本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。 ? “只租不售”的推廣策略有助于項目整體的經(jīng)營發(fā)展 發(fā)展商推行“只租不售”的推廣策略，把商場的經(jīng)營管理權(quán)統(tǒng)一起來，不但有利于項目在日后的經(jīng)營中進(jìn)行整體的宣傳推廣，而且發(fā)展商對項目具有管理的主動權(quán)，能夠更好的對項目發(fā)展作出適時調(diào)整。 25 經(jīng)緯物業(yè) 機會（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢 ? 建筑在同區(qū)域的消費水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場空白點，避免同質(zhì)化經(jīng)營 ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場價值 26 經(jīng)緯物業(yè) 威脅（ T） 本項目所面臨的市場威脅主要來自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費習(xí)慣決定了地鋪的高價值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對商場鋪所造成的沖擊較大。 像狀元坊這類對青少年有強列針對性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標(biāo)消費群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實的客源，取得經(jīng)營成功。 ? 目標(biāo)消費群特征 35 經(jīng)緯物業(yè) ① 目前市場上沒有專門針對該類人士的大型商場。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對象 37 經(jīng)緯物業(yè) “廣州第一店”不單是指確立項目在廣州的第一品牌地位，同時也是國內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項目市場地位。 例如： G202 NOKIA、 NIKE等 42 經(jīng)緯物業(yè) ? 旗艦店的發(fā)展前景 在香港，旗艦店的開設(shè)已經(jīng)不是新鮮事，眾多的國際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。 ③ 旗艦店展示出品牌產(chǎn)品在消費市場的巨大爆炸力，刺激著客人的人均消費。 AZONA新開的旗艦店同樣占地 8000平方尺，是多元化的概念店，隨了服裝名牌外更有近一半的名式產(chǎn)品，顯示出品牌的獨特魅力。 如果上述方案未能達(dá)成合作共識，則也可考慮與國際院線合作，設(shè)立院線，如環(huán)球院線、華納院線等，這樣既能提升項目檔次，也能為影院的經(jīng)營找到好的方向。 ?本項目的主題表現(xiàn)元素 56 經(jīng)緯物業(yè) 一個項目的宣傳推廣過程中，隨著不同階段的推廣展開必然具有多個不同的主題表現(xiàn)形式，因此，更具體詳細(xì)的方案有待在日后工作中與廣告公司進(jìn)一步溝通論述。 61 經(jīng)緯物業(yè) 要體現(xiàn)項目的經(jīng)營檔次，商場內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個指標(biāo)。 64 經(jīng)緯物業(yè) ? 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標(biāo)商戶的注意 由于本項目在招商工作中所希望吸引的主要商戶均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運用境外媒體進(jìn)行炒作宣傳，能引起這類目標(biāo)客戶的注意，達(dá)到招商的目的。 ③ 提供場地舉行各式的明星記者會（例如新聞發(fā)布會、首影禮、簽名活動等）。 71 經(jīng)緯物業(yè) ? 關(guān)于細(xì)部的招商處理 在招商工作中，有眾多的細(xì)部問題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營狀況。 , February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 14日星期二 10時 24分 24秒 10:24:2414 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時 24分 24秒 10:24: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 14日星期二 10時 24分 24秒 10:24:2414 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :24:2410:24Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 大型商戶對商場硬件設(shè)施有效商的要求 項目要吸引大商家，必然要在硬件上有足夠的支持，例如經(jīng)營通道、后勤空間、機電設(shè)備等，因此需要在建設(shè)過程中，及早預(yù)見。 敝司建議的招商順序為： 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 中型商戶、國內(nèi)外品牌公司 中、小商戶及散戶商家 新進(jìn)品牌名店、“廣州第一店” （建議在香港招商為首個重點） 開設(shè)知名品牌旗艦店 （對本地已有品牌進(jìn)行招商） 體現(xiàn)娛樂、休閑功能的商戶 69 經(jīng)緯物業(yè) 支持理據(jù) ? 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進(jìn)場選位置。 65 經(jīng)緯物業(yè) ③