【正文】 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認(rèn)識(shí)，因此，更容易將項(xiàng)目的信息帶到消費(fèi)者中去。引入這些商戶在本商場中開設(shè)“廣州第一店”，從而產(chǎn)生市場熱點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會(huì)知名度。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺(tái)、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。因此，敝司在本項(xiàng)目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 31 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)緯物業(yè) ? 目標(biāo)消費(fèi)群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對(duì)普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對(duì)性。 ? 消費(fèi)者的固有消費(fèi)習(xí)慣，使他們對(duì)在北京路購物的取向多為在地鋪消費(fèi)，從而令到部分的商戶會(huì)擔(dān)心商場項(xiàng)目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營，使商戶對(duì)經(jīng)營前景未見樂觀。又是國內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國外人士必到的旅游點(diǎn)之一。 16 經(jīng)緯物業(yè) ?中高端的個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪“僧多粥少”的現(xiàn)象，隨著多個(gè)大型商場的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營方向發(fā)生偏移等因素，使商場缺乏個(gè)性特色，難以主動(dòng)吸引消費(fèi)者，如荔灣廣場、中華廣場。 從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即： 5 經(jīng)緯物業(yè) 就本項(xiàng)目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展。 2 經(jīng)緯物業(yè) 一、市場狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。 3 經(jīng)緯物業(yè) 就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。因此，必然要求挖掘項(xiàng)目更多的附加價(jià)值支撐。 ? 舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報(bào)高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報(bào)率為賣點(diǎn)，以吸引投資者，但現(xiàn)時(shí)在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對(duì)部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。當(dāng)本地商家無法滿足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。 ? “只租不售”的推廣策略有助于項(xiàng)目整體的經(jīng)營發(fā)展 發(fā)展商推行“只租不售”的推廣策略，把商場的經(jīng)營管理權(quán)統(tǒng)一起來，不但有利于項(xiàng)目在日后的經(jīng)營中進(jìn)行整體的宣傳推廣，而且發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目具有管理的主動(dòng)權(quán)，能夠更好的對(duì)項(xiàng)目發(fā)展作出適時(shí)調(diào)整。 25 經(jīng)緯物業(yè) 機(jī)會(huì)（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢 ? 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營 ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場價(jià)值 26 經(jīng)緯物業(yè) 威脅（ T） 本項(xiàng)目所面臨的市場威脅主要來自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對(duì)商場鋪所造成的沖擊較大。 像狀元坊這類對(duì)青少年有強(qiáng)列針對(duì)性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實(shí)的客源，取得經(jīng)營成功。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群特征 35 經(jīng)緯物業(yè) ① 目前市場上沒有專門針對(duì)該類人士的大型商場。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對(duì)象 37 經(jīng)緯物業(yè) “廣州第一店”不單是指確立項(xiàng)目在廣州的第一品牌地位，同時(shí)也是國內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項(xiàng)目市場地位。 例如： G202 NOKIA、 NIKE等 42 經(jīng)緯物業(yè) ? 旗艦店的發(fā)展前景 在香港，旗艦店的開設(shè)已經(jīng)不是新鮮事，眾多的國際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。 ③ 旗艦店展示出品牌產(chǎn)品在消費(fèi)市場的巨大爆炸力，刺激著客人的人均消費(fèi)。 AZONA新開的旗艦店同樣占地 8000平方尺，是多元化的概念店，隨了服裝名牌外更有近一半的名式產(chǎn)品，顯示出品牌的獨(dú)特魅力。 如果上述方案未能達(dá)成合作共識(shí)，則也可考慮與國際院線合作，設(shè)立院線，如環(huán)球院線、華納院線等，這樣既能提升項(xiàng)目檔次，也能為影院的經(jīng)營找到好的方向。 ?本項(xiàng)目的主題表現(xiàn)元素 56 經(jīng)緯物業(yè) 一個(gè)項(xiàng)目的宣傳推廣過程中，隨著不同階段的推廣展開必然具有多個(gè)不同的主題表現(xiàn)形式，因此，更具體詳細(xì)的方案有待在日后工作中與廣告公司進(jìn)一步溝通論述。 61 經(jīng)緯物業(yè) 要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營檔次，商場內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。 64 經(jīng)緯物業(yè) ? 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標(biāo)商戶的注意 由于本項(xiàng)目在招商工作中所希望吸引的主要商戶均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運(yùn)用境外媒體進(jìn)行炒作宣傳，能引起這類目標(biāo)客戶的注意，達(dá)到招商的目的。 ③ 提供場地舉行各式的明星記者會(huì)（例如新聞發(fā)布會(huì)、首影禮、簽名活動(dòng)等）。 71 經(jīng)緯物業(yè) ? 關(guān)于細(xì)部的招商處理 在招商工作中，有眾多的細(xì)部問題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營狀況。 , February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 24分 24秒 10:24:2414 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 24分 24秒 10:24: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 24分 24秒 10:24:2414 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :24:2410:24Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 大型商戶對(duì)商場硬件設(shè)施有效商的要求 項(xiàng)目要吸引大商家，必然要在硬件上有足夠的支持，例如經(jīng)營通道、后勤空間、機(jī)電設(shè)備等，因此需要在建設(shè)過程中，及早預(yù)見。 敝司建議的招商順序?yàn)椋? 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 中型商戶、國內(nèi)外品牌公司 中、小商戶及散戶商家 新進(jìn)品牌名店、“廣州第一店” （建議在香港招商為首個(gè)重點(diǎn)） 開設(shè)知名品牌旗艦店 （對(duì)本地已有品牌進(jìn)行招商） 體現(xiàn)娛樂、休閑功能的商戶 69 經(jīng)緯物業(yè) 支持理據(jù) ? 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進(jìn)場選位置。 65 經(jīng)緯物業(yè) ③