【正文】 于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟(jì)高速增長形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會對促進(jìn)房價的穩(wěn)定起到積極作用。 2021年商業(yè)營業(yè)用房銷售面積全面回落， 13季度無論現(xiàn)房還是期房銷售面積均呈現(xiàn)不同程度的下降態(tài)勢； 2021年商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加，其中東部和中部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加，西部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積仍為負(fù)增長。辦公樓平均銷售價格東部地 區(qū)遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)。 青島商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 ? 受宏觀政策的影響，住宅市場在過去的一年里或多或少地受到了一定程度的制約，而商業(yè)地產(chǎn)卻在此時迎來了自己的春天。特別是臨近年底時，市南中心區(qū)保時捷中心的發(fā)售使得市南中心區(qū)的商務(wù)氛圍得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，其 33000元／平方米（含精裝修）的平均售價，創(chuàng)下青島寫字樓銷售價格新高。 ? 平淡的商業(yè)氛圍 目前城陽中心城區(qū)商業(yè)主要有四個區(qū)域，一是城陽國貨、喜盈門購物中心所在的區(qū)域，是城陽的第一商圈，規(guī)模、人氣仍無法與李村、臺東等市級商圈相比；二是去年開業(yè)的中聯(lián)大潤發(fā)購物中心；三是呂家莊附近商業(yè)規(guī)劃，這其中就有世正愛麗安韓國購物商城；四是青島最大的商業(yè)項(xiàng)目寶龍城市廣場，有 40余萬平方米商業(yè)面積。 ? 回流，不僅是商業(yè) 對于城陽商業(yè)的前景，一方面現(xiàn)在許多城陽人到市區(qū)、李村消費(fèi)，下一步會有消費(fèi)回流的現(xiàn)象，而城陽區(qū)未來幾年也會有大的發(fā)展，帶動消費(fèi)能力的提高；第二方面，每個商業(yè)項(xiàng)目都有不同的定位，比如寶龍城市廣場不是一個針對城陽的商業(yè)項(xiàng)目，它的消費(fèi)人群包括青島及來青島旅游的人群，有游樂、娛樂、美食、超市、酒店等業(yè)態(tài)，能滿足各種消費(fèi)需要。 ? 第五商圈的猜想 呂家莊周邊有望形成青島的第五個商圈，與臺東、李村、香港路、中山路四個商圈比肩。 小結(jié) 住宅市場的寒冷冬天，使很多房地產(chǎn)開發(fā)商把目標(biāo)鎖定在商業(yè)地產(chǎn)，全國二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)增幅巨大，青島本區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)從2021年以來增幅也很大。 11′36176。氣候宜人，屬溫帶季風(fēng)大陸性氣候，年平均溫度在 ℃ 左右，自古以來，即為一方風(fēng)水寶地。加快形成各具特色、不同業(yè)態(tài)組合的臨空 10公里商貿(mào)圈，寶龍城市廣場、青島國際工藝品城二期等主體完工，利群購物中心、景園假日酒店等建成營業(yè)，青島新飾界、利群酒吧美食街等特色街區(qū)開工建設(shè)，成功舉辦 2021中國（青島）國際飾品節(jié)暨飾品博覽會。特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)加快，總長 1300米、總營業(yè)面積 — 青島新飾界飾品街一期南側(cè) 46個店鋪改造已完成，為該街區(qū)爭取資金 310萬元；培育建設(shè)的 5條特色餐飲街區(qū)建設(shè)順利，目前利群酒吧美食街已對外營業(yè)，上馬海鮮街、流亭餐飲娛樂街、后田啤酒街、王家曹村美食街等正在進(jìn)行建設(shè)和對外招商。 旅游業(yè)。 ? 居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入達(dá)到 22180元、 8980元，分別增長 14%和 % 社會消費(fèi)品零售總額 ，增長 20% 人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費(fèi)、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。 ? 本項(xiàng)目所在商圈屬于城陽最新的商圈，也是最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘?，本?xiàng)目的介入在利群營業(yè)之后，是一個很好的時機(jī)。這種心理在今后還會存在，這會分流本地區(qū)中高端消費(fèi)的份額。 ★★富通廣場 項(xiàng)目在青威路家佳源南側(cè)，商鋪售價 20210元左右，商鋪面積 170400平米。 ? 太陽城周邊 在城陽已經(jīng)形成多年的太陽城周邊的美食街，已經(jīng)形成本區(qū)很多消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，但是太陽城的餐飲娛樂場所在裝修、服務(wù)等已經(jīng)落后，并且沒有很好的商場配合客流和相關(guān)服務(wù)，所以在本項(xiàng)目經(jīng)營后經(jīng)過一段時間的過渡，會逐步改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。 ? 本項(xiàng)目所在商圈屬于新型商圈，重要的是所需目標(biāo)客戶群體尚未形成本商圈的消費(fèi) 習(xí)慣，商圈成熟還需要一定時間。 項(xiàng)目定位 ? 整體市場定位：項(xiàng)目定位在餐飲娛樂一體化綜合性大型休閑廣場 ? 功能定位：中式中大型餐飲、西餐、影視、專業(yè)購物、健身、美容、娛樂等 ? 檔次定位：中高檔次消費(fèi) ? 客戶定位：企業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)中高層、私企老板、中產(chǎn)階層、中低端消 費(fèi)者的奢侈性消費(fèi) ? 價格定位：中高價位為主，中低價位輔助 ? 營銷定位：統(tǒng)一的營銷模式 項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目的布局規(guī)劃（略） 可行性研究 本項(xiàng)目可行性是非常可行的，關(guān)鍵是統(tǒng)一的布局和規(guī)劃做好，把價格調(diào)整好。 第三部分、招商、營銷傳播策略 一、項(xiàng)目租售價格定位 租賃價格： — /平 /天 1）標(biāo)準(zhǔn)租賃期； 3— 5年 2）租金價格厘定：根據(jù)不同區(qū)域規(guī)劃 — 3）租金水平展望及預(yù)測：黃金地段逐步定價 /平 /天，在此基礎(chǔ)上做微調(diào)，在確定的定價基礎(chǔ)上加 /平 /天作為項(xiàng)目營銷基金，用做項(xiàng)目營銷 3年后根據(jù)市場情況做 20%30%的調(diào)整。 23層則為娛樂休閑、文化、俱樂部形式出現(xiàn)。 第四部分、我方資源及人員配置 商業(yè)地產(chǎn)操作顧問 —— 潘峰 擅長：地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)地產(chǎn)操作 ? 全國第一份房地產(chǎn)周刊 《 南方樓市 》 策劃、運(yùn)營參與 ? 全國第一輛看房直通車策劃、運(yùn)營參與 ? 以上同路：南方日報(bào)社劉從才記者 ? 青島第一份房地產(chǎn)周刊 《 樓市周刊 》 策劃 ? 以上同路：青島晚報(bào)孫建文副總 ? 奧運(yùn)申辦成功當(dāng)日全國樓盤廣告最大量買斷策劃人 ? 以上同路：中國地產(chǎn)主流聯(lián)盟 14屆輪值主席范平主席 ? 《 青島財(cái)經(jīng)日報(bào) 》 2021隱型冠軍活動策劃參與 ? 《 中國現(xiàn)代企業(yè)雜志 》 山東 .青島站 主任 ? 國際商業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)新青島保稅區(qū)天悅國際建材城歐美商務(wù)園 ? 以上同路：國家 863專家組、中科院吳澄院士、清華設(shè)計(jì)院、清華九略管理顧問 ? 廣州北京南第一騙款爛尾樓長堤豪苑啟動策劃 ? 合作人：陳鴻志策劃師（天津奧林匹克花園操盤手）， 高燕策劃師（廣州南國奧林匹克花園操盤手，現(xiàn)合富輝 煌首席策劃師） ? 廣東信托最大項(xiàng)目花地灣爛尾樂怡居策劃 ? 山東第一樓策劃、運(yùn)營 ? 青島第一爛尾商場 “ 金座 ” 盤活策劃運(yùn)營 ? 青島世源浮山后商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目 ? 十堰市壽康永樂生活廣場 ? 十堰市黑馬國際服裝城 商業(yè)運(yùn)營專家 —— 牟忠倉 擅長：商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營 ? 青島海信廣場品牌運(yùn)作經(jīng)理 ? 青島陽光百貨品牌招商顧問 ? 青島市職業(yè)經(jīng)理協(xié)會商業(yè)會員 ? 東營市中盛購物中心運(yùn)營 ? 龍口市博商購物廣場運(yùn)營 ? 曲阜國貿(mào)中心購物廣場 商業(yè)策劃專家 —— 逄 勃 擅長：商業(yè)策劃、地產(chǎn)策劃、活動策劃 ? 青島知名策劃人士，曾參予濰坊風(fēng)箏節(jié)、魯臺會、齊魯行、溫哥華中國文化周、嶗山茶文化節(jié)、青島海洋節(jié)等大型國內(nèi)外活動；獨(dú)立策劃 “ 晚安 ” 、“ 大草原鮮奶 ” 、 “ TCL手機(jī) ” 、 “ 三星手機(jī) ” 等產(chǎn)品的上市、推廣、促銷等策劃；參與青島國貿(mào)中心、九方時代廣場、天方購物中心、曲阜國貿(mào)中心等商業(yè)的策劃工作。 ? 鐘表眼鏡類：歐米茄、琉璃工房、浪琴、天梭、摩梵陀、雷達(dá)、帝舵、豪雅、名仕、積家、屈臣氏等。 ? 休閑娛樂類：新華書店、福彩中心、美國拉茲勞斯、上海翻斗樂 、 英派斯健身俱樂部、伊浪水世界、伊斯卡恩健身俱樂部、世外桃源茶樓、跆拳道俱樂部、 KTV、夜總會等以及青島大部分洗浴、夜總會、美容會所等。雙方在此無異議的基礎(chǔ)上，繼續(xù)出商業(yè)規(guī)劃、分布圖、布局、定價策略、招商方案。 ? 家電類：大中電器、五星電器、三聯(lián)電器、國美電器、蘇寧電器等。 商業(yè)空間顧問團(tuán)隊(duì) ? 有中國、臺灣、韓國三方人員組成，具有非常高的專業(yè)水平，曾成功設(shè)計(jì)陽光百貨、曲阜國貿(mào)中心等大型商場。 ? 前期在定價基礎(chǔ)上增加 /平 /天作為營銷基金，進(jìn)行營銷，促進(jìn)項(xiàng)目前期的人氣、客流。 1）銷售價格厘定：中高價位起價，根據(jù)情況做出調(diào)整。 三、商業(yè)布局建議 項(xiàng)目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議 ? 銷售面積： 5000平米左右 ? 銷售回報(bào)： 5000萬 — 8000萬 ? 租賃面積： 18000平米左右 ? 租賃回報(bào)： 1500萬 /年左右 商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案 ? 劃分為 4— 5個館區(qū)，進(jìn)行不同形式的招商 ? 我處將在本方案通過后，遞交區(qū)域劃分規(guī)劃圖。 機(jī)會分析 ? 第五商圈的形成，必將會形成一個巨大的消費(fèi)市場。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢分析 ? 本項(xiàng)目處于城陽最新最具發(fā)展前景的商圈內(nèi)，擁有巨大的客流量。本項(xiàng)目共分 2期進(jìn)行，第一期由酒店和商業(yè)組成。 （三）、投資客戶研究 經(jīng)營范圍：品牌中餐、西餐、主題餐廳、酒吧、酒店、品牌店、俱樂部 投資動向：租賃為主輔助銷售 （四）、競爭對手研究 競爭者基本狀況：目前主要競爭對手有利群的餐飲街、愛麗安的餐飲項(xiàng)目，但是以上 2者的經(jīng)營面積都不是很大、種類不是很全，還有很大的發(fā)展空間。 ? 高端消費(fèi)習(xí)慣 —— 本區(qū)內(nèi)的大部分中高端消費(fèi)群體，在日常用品喜歡本區(qū)高檔超市、百貨；