【正文】 2期進(jìn)行，第一期由酒店和商業(yè)組成。 ★★富通廣場 項目在青威路家佳源南側(cè)，商鋪售價 20210元左右，商鋪面積 170400平米。營造一個本地區(qū)休閑娛樂一體化的商業(yè) 場所，打造本地區(qū)中高端商業(yè)場所。 項目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證 ? 本項目涉及消費(fèi)層面會比較廣，從低端的大眾快到高端的大型酒店，主要源于擁有超市、百貨的互動，但是還是要以中高端消費(fèi)為主。 （三）、投資客戶研究 經(jīng)營范圍：品牌中餐、西餐、主題餐廳、酒吧、酒店、品牌店、俱樂部 投資動向：租賃為主輔助銷售 （四）、競爭對手研究 競爭者基本狀況：目前主要競爭對手有利群的餐飲街、愛麗安的餐飲項目，但是以上 2者的經(jīng)營面積都不是很大、種類不是很全，還有很大的發(fā)展空間。這種心理在今后還會存在，這會分流本地區(qū)中高端消費(fèi)的份額。 通過調(diào)研，消費(fèi)者對本商圈的滿意程度如下： 商圈消費(fèi)者滿意程度調(diào)研非常滿意,23, 23%比較滿意,49, 49%一般, 19,19%不滿意, 9,9%非常滿意 比較滿意 一般 不滿意消費(fèi)者對本商圈的期待調(diào)研 低端消費(fèi), 6 7中端消費(fèi), 7 3高端消費(fèi), 3 7專業(yè)性市場, 2 1綜合性市場, 7 90102030405060708090低端消費(fèi) 中端消費(fèi) 高端消費(fèi) 專業(yè)性市場 綜合性市場系列1? 小結(jié) 城陽的發(fā)展形成一大批白領(lǐng)階層以及中產(chǎn)階層，這使城陽具有很大的潛在消費(fèi)能力，近幾年城陽的舊城改造和新農(nóng)村建設(shè)，是一大批原城陽區(qū)內(nèi)近郊的市民獲得補(bǔ)償，擁有一定的財富，也是潛在的消費(fèi)群體。 ? 平均約 3天 /次 對項目商圈評價： 目前本商圈由超市擴(kuò)展為綜合性購物休閑場所，并且建設(shè)尚未完成，以前的主要客戶群體是周邊市民、工人為主的超市購物，利群的營業(yè)已經(jīng)吸引部分的中高端客戶群體，但是以后主要群體就是中高端群體，目前這部分群體還不夠，商圈尚在培育階段。 ? 高端消費(fèi)習(xí)慣 —— 本區(qū)內(nèi)的大部分中高端消費(fèi)群體，在日常用品喜歡本區(qū)高檔超市、百貨；部分的服飾、餐飲等喜歡到市內(nèi)商場、場所消費(fèi)。 ? 本項目所在商圈屬于城陽最新的商圈，也是最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Γ卷椖康慕槿朐诶籂I業(yè)之后，是一個很好的時機(jī)。 小結(jié) ? 近幾年城陽的發(fā)展非常迅速，劃分為青島區(qū)以來，特別是這 2年空港城的建設(shè)，使城陽的城市化程度越來越高，新小區(qū)的不斷建設(shè)使城陽居住面積不斷擴(kuò)大。 城陽國貨商圈 ? 城陽國貨商圈是城陽最早的一級商圈 。 ? 人流情況將在具體的商圈中做具體說明。 ? 居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入達(dá)到 22180元、 8980元，分別增長 14%和 % 社會消費(fèi)品零售總額 ，增長 20% 人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費(fèi)、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。載體建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，銀盛泰商務(wù)港、海都商務(wù)中心、景園假日商務(wù)樓投入運(yùn)營，全區(qū)已營業(yè)商務(wù)樓宇達(dá)到 10幢，總建筑面積 。全區(qū)共接待旅游總?cè)藬?shù) 266萬人次，同比增長 %；實現(xiàn)旅游總收入 4億元，同比增長 60%。青島國際工藝品城創(chuàng)建成為全省首個以購物旅游為主題的 4A級旅游區(qū)。 旅游業(yè)。制定出臺了 《 城陽區(qū) 2021年餐飲和住宿業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見 》 ，強(qiáng)化了行業(yè)引導(dǎo)；舉辦了2021青島城陽韓國料理美食節(jié)，全區(qū)韓國料理店達(dá)到 220余家，美食節(jié)開幕后，聯(lián)合市經(jīng)貿(mào)委向馬世忠副市長形成了專題匯報，馬世忠副市長批示：推廣城陽發(fā)展餐飲業(yè)的經(jīng)驗；組織召開了餐飲業(yè)招商推介會，邀請了市內(nèi)知名餐飲企業(yè)來我區(qū)考察投資；星級酒店建設(shè)加快，新開業(yè)了景園假日酒店、多瑙河大酒店、青島快通大酒店，全區(qū)按三星級以上標(biāo)準(zhǔn)已建成營業(yè)的酒店 11家，在建 10家。 2021年全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額完成 ，增長 %，增速列全市第一位。制定了農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展意見，開展農(nóng)貿(mào)市場專項整治，給予農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)資金扶持并納入?yún)^(qū)政府實事， 今年計劃新建、升級改造的 10處標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場全部完成年初預(yù)定計劃進(jìn)度。特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)加快，總長 1300米、總營業(yè)面積 — 青島新飾界飾品街一期南側(cè) 46個店鋪改造已完成，為該街區(qū)爭取資金 310萬元；培育建設(shè)的 5條特色餐飲街區(qū)建設(shè)順利，目前利群酒吧美食街已對外營業(yè)，上馬海鮮街、流亭餐飲娛樂街、后田啤酒街、王家曹村美食街等正在進(jìn)行建設(shè)和對外招商。專業(yè)市場建設(shè)加快。 ? 城陽服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀、交易狀況 大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)加快。新興服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新突破，投資 19億元的 IT服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范基地落戶城陽，華強(qiáng)文化科技產(chǎn)業(yè)園等大項目前期工作進(jìn)展順利。加快形成各具特色、不同業(yè)態(tài)組合的臨空 10公里商貿(mào)圈，寶龍城市廣場、青島國際工藝品城二期等主體完工，利群購物中心、景園假日酒店等建成營業(yè)，青島新飾界、利群酒吧美食街等特色街區(qū)開工建設(shè)，成功舉辦 2021中國（青島）國際飾品節(jié)暨飾品博覽會。總部樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得新進(jìn)展，青 特上豪廣場、銀盛泰國際商務(wù)港、海都商務(wù)中心等建成營業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速擴(kuò)張。 2021年，全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計（下同） 566億元，增長 18%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 243億元，增長 18%；社會消費(fèi)品零售總額 ，增長 20%；地方財政收入 ，增長 %；外貿(mào)出口 52億美元，增長 %。氣候宜人，屬溫帶季風(fēng)大陸性氣候，年平均溫度在 ℃ 左右，自古以來，即為一方風(fēng)水寶地。域內(nèi)交通發(fā)達(dá)，民航流亭國際機(jī)場坐落區(qū)內(nèi)；距青島港 18公里，距黃島前灣港 45公里；膠濟(jì)鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、 308國道、 204國道、濟(jì)青高速公路、煙青一級公路、青銀高速公路貫穿其中，形成了極其便利的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島通向國內(nèi)外的必經(jīng)之路，也是青島連接歐 亞大陸橋的重要交通樞紐。全區(qū)總面積 ，轄城陽、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島 8個街道， 230個社區(qū)（村），人口 ，海岸線長 。東依嶗山區(qū)，南接李滄區(qū)，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨市毗連。 11′36176。 07′120176。 三、城陽商業(yè)市場研究 （一）、城陽商圈研究 城市發(fā)展?fàn)顩r： GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。所以青島地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須在這 2年找到好的區(qū)域、好的項目、好的定位，優(yōu)先進(jìn)入、良性發(fā)展。 小結(jié) 住宅市場的寒冷冬天，使很多房地產(chǎn)開發(fā)商把目標(biāo)鎖定在商業(yè)地產(chǎn)，全國二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)增幅巨大，青島本區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)從2021年以來增幅也很大。沿正陽路，以區(qū)政府為中心將崛起一個大型的商務(wù)區(qū)，類似于青島的香港路，而呂家莊區(qū)域也有望成為城陽的 “ 東部核心 ” 。這一醞釀中的商圈處于正陽路與青威路交叉口，交通便利，下一步還有望引入全國性的建材、家居連鎖品牌。世正愛麗安東側(cè)是建設(shè)中的利群購物中心，規(guī)劃有酒吧一條街、酒店、百貨、超市等業(yè)態(tài)。 ? 第五商圈的猜想 呂家莊周邊有望形成青島的第五個商圈，與臺東、李村、香港路、中山路四個商圈比肩。有業(yè)內(nèi)人士估計，城陽現(xiàn)有寫字樓面積五六萬平方米，隨著區(qū)域配套環(huán)境的改善，一些與城陽有關(guān)聯(lián)的公司也會將辦公地點由市區(qū)轉(zhuǎn)到城陽，現(xiàn)有寫字樓市場的規(guī)模滿足不了需求。 銀盛泰國際商務(wù)港、天一廣場二期等寫字樓項目也于今年推向市場。業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行的市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，開發(fā)中及有開發(fā)意向的酒店已超過十家。 ? 回流，不僅是商業(yè) 對于城陽商業(yè)的前景，一方面現(xiàn)在許多城陽人到市區(qū)、李村消費(fèi)，下一步會有消費(fèi)回流的現(xiàn)象，而城陽區(qū)未來幾年也會有大的發(fā)展，帶動消費(fèi)能力的提高；第二方面，每個商業(yè)項目都有不同的定位，比如寶龍城市廣場不是一個針對城陽的商業(yè)項目，它的消費(fèi)人群包括青島及來青島旅游的人群，有游樂、娛樂、美食、超市、酒店等業(yè)態(tài)，能滿足各種消費(fèi)需要。一位運(yùn)動品牌專賣店的營業(yè)員講，它們的客群主要是附近萊陽農(nóng)學(xué)院的學(xué)生，乘購物車來的消費(fèi)者不是他們的主流客戶，多數(shù)商鋪的生意比較平淡。 中聯(lián)大潤發(fā)購物中心，廣場上停著幾十輛自行車，大潤發(fā)購物班車不時駛進(jìn)駛出。 據(jù)青島市經(jīng)貿(mào)委市場網(wǎng)點處介紹，在 《 2021－ 2021年青島市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點專業(yè)規(guī)劃 》 中，城陽規(guī)劃了兩個區(qū)級商業(yè)中心，一個是在國貨周邊，另一個是中聯(lián)大潤發(fā)購物中心。 ? 平淡的商業(yè)氛圍 目前城陽中心城區(qū)商業(yè)主要有四個區(qū)域，一是城陽國貨、喜盈門購物中心所在的區(qū)域，是城陽的第一商圈，規(guī)模、人氣仍無法與李村、臺東等市級商圈相比；二是去年開業(yè)的中聯(lián)大潤發(fā)購物中心；三是呂家莊附近商業(yè)規(guī)劃，這其中就有世正愛麗安韓國購物商城；四是青島最大的商業(yè)項目寶龍城市廣場，有 40余萬平方米商業(yè)面積。 在市區(qū)范圍內(nèi)，位于奧帆基地區(qū)域的百麗廣場、海信國際購物中心作為市中心的兩處大型高檔百貨店項目正在加緊建設(shè)，山東路家樂福地下商業(yè)街、膠州路地下商業(yè)街、香港中路地下商業(yè)街投入使用，中山商圈改造全面啟動，青島商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)正迎來新的發(fā)展機(jī)遇。 2021年，青島商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的郊區(qū)化發(fā)展趨勢。在經(jīng)濟(jì)快速增長以及新增項目的帶動下，空置率將繼續(xù)保持在較低水平，整體租售價格水平將進(jìn)一步提升，