【正文】 商業(yè)策劃專家 —— 逄 勃 擅長：商業(yè)策劃、地產(chǎn)策劃、活動(dòng)策劃 ? 青島知名策劃人士，曾參予濰坊風(fēng)箏節(jié)、魯臺(tái)會(huì)、齊魯行、溫哥華中國文化周、嶗山茶文化節(jié)、青島海洋節(jié)等大型國內(nèi)外活動(dòng)；獨(dú)立策劃 “ 晚安 ” 、“ 大草原鮮奶 ” 、 “ TCL手機(jī) ” 、 “ 三星手機(jī) ” 等產(chǎn)品的上市、推廣、促銷等策劃；參與青島國貿(mào)中心、九方時(shí)代廣場(chǎng)、天方購物中心、曲阜國貿(mào)中心等商業(yè)的策劃工作。 第三部分、招商、營銷傳播策略 一、項(xiàng)目租售價(jià)格定位 租賃價(jià)格： — /平 /天 1）標(biāo)準(zhǔn)租賃期； 3— 5年 2）租金價(jià)格厘定：根據(jù)不同區(qū)域規(guī)劃 — 3）租金水平展望及預(yù)測(cè)：黃金地段逐步定價(jià) /平 /天，在此基礎(chǔ)上做微調(diào)，在確定的定價(jià)基礎(chǔ)上加 /平 /天作為項(xiàng)目營銷基金，用做項(xiàng)目營銷 3年后根據(jù)市場(chǎng)情況做 20%30%的調(diào)整。 ? 本項(xiàng)目所在商圈屬于新型商圈，重要的是所需目標(biāo)客戶群體尚未形成本商圈的消費(fèi) 習(xí)慣，商圈成熟還需要一定時(shí)間。 ★★富通廣場(chǎng) 項(xiàng)目在青威路家佳源南側(cè)，商鋪售價(jià) 20210元左右，商鋪面積 170400平米。 ? 本項(xiàng)目所在商圈屬于城陽最新的商圈，也是最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Γ卷?xiàng)目的介入在利群營業(yè)之后，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。 旅游業(yè)。加快形成各具特色、不同業(yè)態(tài)組合的臨空 10公里商貿(mào)圈，寶龍城市廣場(chǎng)、青島國際工藝品城二期等主體完工，利群購物中心、景園假日酒店等建成營業(yè)，青島新飾界、利群酒吧美食街等特色街區(qū)開工建設(shè)，成功舉辦 2021中國（青島）國際飾品節(jié)暨飾品博覽會(huì)。 11′36176。 ? 第五商圈的猜想 呂家莊周邊有望形成青島的第五個(gè)商圈，與臺(tái)東、李村、香港路、中山路四個(gè)商圈比肩。 ? 平淡的商業(yè)氛圍 目前城陽中心城區(qū)商業(yè)主要有四個(gè)區(qū)域，一是城陽國貨、喜盈門購物中心所在的區(qū)域，是城陽的第一商圈，規(guī)模、人氣仍無法與李村、臺(tái)東等市級(jí)商圈相比；二是去年開業(yè)的中聯(lián)大潤發(fā)購物中心；三是呂家莊附近商業(yè)規(guī)劃，這其中就有世正愛麗安韓國購物商城；四是青島最大的商業(yè)項(xiàng)目寶龍城市廣場(chǎng)，有 40余萬平方米商業(yè)面積。 青島商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 ? 受宏觀政策的影響，住宅市場(chǎng)在過去的一年里或多或少地受到了一定程度的制約，而商業(yè)地產(chǎn)卻在此時(shí)迎來了自己的春天。 2021年商業(yè)營業(yè)用房銷售面積全面回落， 13季度無論現(xiàn)房還是期房銷售面積均呈現(xiàn)不同程度的下降態(tài)勢(shì)； 2021年商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加，其中東部和中部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加，西部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積仍為負(fù)增長。由于 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了 2021年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。 2021年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2021年下半年以來的負(fù)增長局面， 11月底，商品房空置面積為 ，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3月底增加 。 消費(fèi)者研究：對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。 （ 4）、 2021年房價(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn) 短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價(jià)的穩(wěn)定， 2021年上半年在 “ 保增長 ” 的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會(huì)有利于房價(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)。 辦公樓銷售價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)，租賃價(jià)格小幅波動(dòng)，銷售價(jià)格漲幅高于租賃價(jià)格漲幅，但二者差距有所擴(kuò)大。租金水平的上漲，使得投資回報(bào)率有一定程度的提升，增加了投資者的信心，而市場(chǎng)上可供出售的面積較少，又加劇了供求矛盾，推動(dòng)銷售價(jià)格小幅上漲，達(dá)到 14000元 /平方米。 在剛開業(yè)的世正愛麗安韓國購物商城，能明顯感到招商的不足。與已經(jīng)成熟的國貨商圈相比，呂家莊區(qū)域在業(yè)態(tài)規(guī)劃與規(guī)模上有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)在缺少的是至關(guān)重要的人氣。 城陽，自然條件優(yōu)越，土地肥沃，資源豐富，依山傍海，山海平原渾然一體。工藝品城二期、小商品城三期主體完工，新引進(jìn)了總投資 3億元的紅星美凱龍項(xiàng)目，全區(qū)營業(yè)專業(yè)市場(chǎng) 8處，總面積達(dá)到 145萬平方米，全年五處市級(jí)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)完成交易額 元。另外，開工建設(shè)了海都國際、青特上豪廣場(chǎng)、正陽國際廣場(chǎng)、 IMG時(shí)代廣場(chǎng)，全區(qū)在建、待建樓宇 7幢，總建筑面積 。在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)白領(lǐng)階層在一些中高消費(fèi)領(lǐng)域比較喜歡到市里消費(fèi)，到佳世客、臺(tái)東購物；到市里吃飯娛樂，都是這些白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)的愛好，這種消費(fèi)習(xí)慣并不是源于本地區(qū)沒有所需商品，而是舊而形成的一種潛在的到市里消費(fèi)上檔次的消費(fèi)心理。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目所在商圈已經(jīng)存在的同類型商業(yè)場(chǎng)所 目前項(xiàng)目所在商圈已經(jīng)存在一些餐飲娛樂的經(jīng)營場(chǎng)所，但是這些場(chǎng)所主要是滿足超市客流，是中低檔消費(fèi)，對(duì)本項(xiàng)目造成的影響并不是很大。 ? 利群酒店即將動(dòng)工，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目酒店項(xiàng)目造成威脅。 草擬 《 商場(chǎng)租賃意向書 》 略 三、營銷傳播策略建議 招商攻擊戰(zhàn)術(shù) ? 前期準(zhǔn)備 —— 接待零散客戶 —— 調(diào)整到最佳方案 —— 招商說明會(huì) —— 后期跟蹤 —— 補(bǔ)充散戶 ? 不同館所的分布招商 ? 劃分為不同的館區(qū)，例如春陽館、明陽館（暫定），以館區(qū)劃分為不同的功能進(jìn)行招商， 12層主要為餐飲和專賣店形式出現(xiàn)。 ? 珠寶首飾類：翠緣閣、寶視眼鏡、六福珠寶、 ENZO、金至尊、周先生、?，?、周大福、大溪地珍珠等。 最后是在以上基礎(chǔ)上的招商策劃、營銷方案、招商計(jì)劃、營銷計(jì)劃。 商業(yè)顧問團(tuán)隊(duì) ? 有海信廣場(chǎng)高層、陽光百貨高層、新加坡商業(yè)專家魏偉、香港商業(yè)資深人士leo組成的顧問團(tuán)隊(duì)，對(duì)我中心的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、招商的指導(dǎo)。 2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議：劃分出一層，部分 2層進(jìn)行銷售，銷售面積建議在 1/5左右。 ? 空港城的發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)城陽的快速發(fā)展、城陽的恩格爾系數(shù)必將不斷提升。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模 項(xiàng)目在正陽路和青威交界，利群百貨之北，總建筑面積 8萬多平方米，一期建筑面積 3萬多平方米。 020406080100價(jià)格因素 交通因素低端客戶群體 中高端客戶群體高端群體服飾\正式餐飲娛樂消費(fèi)場(chǎng)所系列1, 就近購買, 12, 12%系列1, 本區(qū)購買, 42, 42%系列1, 市內(nèi)購買, 46, 46%就近購買 本區(qū)購買 市內(nèi)購買商圈消費(fèi)比例調(diào)研 商圈消費(fèi)比例超市購物,39, 39%百貨購物,24, 24%餐飲消費(fèi),21, 21%娛樂消費(fèi), 9,9%其它 , 7, 7%超市購物 百貨購物 餐飲消費(fèi) 娛樂消費(fèi) 其它 逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。成功舉辦了紅島蛤蜊節(jié)、山色峪櫻桃山會(huì)、惜福生態(tài)游等特色節(jié)會(huì)。 城陽商貿(mào)狀況：交易狀況、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。東西最大橫距 ，南北最大縱距 24公里。世正愛麗安的北側(cè)是青特呂家莊商業(yè)項(xiàng)目，以時(shí)尚餐飲為主，將有星級(jí)酒店、快捷性酒店等，總面積８萬余平方米。城陽區(qū)在此規(guī)劃基礎(chǔ)上，可做更詳細(xì)的商業(yè)規(guī)劃。作為外向度較高的沿海開放海濱城市，隨著加入 WTO之后金融保險(xiǎn)業(yè)、咨詢業(yè)等的不斷放開，寫字樓的需求不斷增加。 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 辦公樓市場(chǎng)分析 ? 宏觀背景 2021年中國宏觀經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展良好，但增幅均有所回落。同時(shí)，受存貨增加的影響， 2021年商品房屋新開工面積增幅會(huì)有較大幅度下降，這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資增長也會(huì)下降。 ? 2021年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。上豪廣場(chǎng)策劃方案 (初稿 ) 商業(yè)地產(chǎn)接盤程序 前期洽談 市場(chǎng)調(diào)研 方案初稿、確定定位 商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域劃分 營銷方案 簽訂合同 具體執(zhí)行 第一部分、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 影響商場(chǎng)物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如商圈所在地的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣、商業(yè)圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。 111月，商品房新開工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少；商品房施工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少 點(diǎn)。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響，估計(jì)上半年企業(yè) 拿地欲望和開發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)連續(xù)下降 2021年整體 房地產(chǎn) 市場(chǎng)景氣程度回落。 2021年有興業(yè)銀行、日本瑞穗實(shí)業(yè)銀行、合眾人壽、中恒人壽、首創(chuàng)安泰人壽等落戶青島， DTZ戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行三家國際著名地產(chǎn)顧問公司亦于本年度在青島成立分公司。 中聯(lián)大潤發(fā)購物中心，廣場(chǎng)上停著幾十輛自行車，大潤發(fā)購物班車不時(shí)駛進(jìn)駛出。這一醞釀中的商圈處于正陽路與青威路交叉口，交通便利，下一步還有望引入全國性的建材、家居連鎖品牌。全區(qū)總面積 ，轄城陽、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島 8個(gè)街道， 230個(gè)社區(qū)（村），人口 ，海岸線