【正文】 商業(yè)策劃專家 —— 逄 勃 擅長：商業(yè)策劃、地產(chǎn)策劃、活動策劃 ? 青島知名策劃人士，曾參予濰坊風(fēng)箏節(jié)、魯臺會、齊魯行、溫哥華中國文化周、嶗山茶文化節(jié)、青島海洋節(jié)等大型國內(nèi)外活動；獨立策劃 “ 晚安 ” 、“ 大草原鮮奶 ” 、 “ TCL手機 ” 、 “ 三星手機 ” 等產(chǎn)品的上市、推廣、促銷等策劃；參與青島國貿(mào)中心、九方時代廣場、天方購物中心、曲阜國貿(mào)中心等商業(yè)的策劃工作。 第三部分、招商、營銷傳播策略 一、項目租售價格定位 租賃價格： — /平 /天 1）標(biāo)準租賃期； 3— 5年 2）租金價格厘定：根據(jù)不同區(qū)域規(guī)劃 — 3）租金水平展望及預(yù)測：黃金地段逐步定價 /平 /天，在此基礎(chǔ)上做微調(diào)，在確定的定價基礎(chǔ)上加 /平 /天作為項目營銷基金，用做項目營銷 3年后根據(jù)市場情況做 20%30%的調(diào)整。 ? 本項目所在商圈屬于新型商圈，重要的是所需目標(biāo)客戶群體尚未形成本商圈的消費 習(xí)慣，商圈成熟還需要一定時間。 ★★富通廣場 項目在青威路家佳源南側(cè)，商鋪售價 20210元左右，商鋪面積 170400平米。 ? 本項目所在商圈屬于城陽最新的商圈，也是最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘?，本項目的介入在利群營業(yè)之后，是一個很好的時機。 旅游業(yè)。加快形成各具特色、不同業(yè)態(tài)組合的臨空 10公里商貿(mào)圈，寶龍城市廣場、青島國際工藝品城二期等主體完工，利群購物中心、景園假日酒店等建成營業(yè)，青島新飾界、利群酒吧美食街等特色街區(qū)開工建設(shè)，成功舉辦 2021中國（青島）國際飾品節(jié)暨飾品博覽會。 11′36176。 ? 第五商圈的猜想 呂家莊周邊有望形成青島的第五個商圈，與臺東、李村、香港路、中山路四個商圈比肩。 ? 平淡的商業(yè)氛圍 目前城陽中心城區(qū)商業(yè)主要有四個區(qū)域，一是城陽國貨、喜盈門購物中心所在的區(qū)域，是城陽的第一商圈，規(guī)模、人氣仍無法與李村、臺東等市級商圈相比；二是去年開業(yè)的中聯(lián)大潤發(fā)購物中心；三是呂家莊附近商業(yè)規(guī)劃，這其中就有世正愛麗安韓國購物商城；四是青島最大的商業(yè)項目寶龍城市廣場，有 40余萬平方米商業(yè)面積。 青島商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 ? 受宏觀政策的影響，住宅市場在過去的一年里或多或少地受到了一定程度的制約，而商業(yè)地產(chǎn)卻在此時迎來了自己的春天。 2021年商業(yè)營業(yè)用房銷售面積全面回落， 13季度無論現(xiàn)房還是期房銷售面積均呈現(xiàn)不同程度的下降態(tài)勢； 2021年商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加，其中東部和中部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加，西部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積仍為負增長。由于 2021年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了 2021年進入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加。 2021年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2021年下半年以來的負增長局面， 11月底，商品房空置面積為 ，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3月底增加 。 消費者研究：對消費者的消費習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。 （ 4）、 2021年房價將會止跌企穩(wěn) 短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定， 2021年上半年在 “ 保增長 ” 的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會有利于房價穩(wěn)定的政策出臺。 辦公樓銷售價格呈上漲態(tài)勢，租賃價格小幅波動，銷售價格漲幅高于租賃價格漲幅，但二者差距有所擴大。租金水平的上漲，使得投資回報率有一定程度的提升，增加了投資者的信心，而市場上可供出售的面積較少，又加劇了供求矛盾，推動銷售價格小幅上漲，達到 14000元 /平方米。 在剛開業(yè)的世正愛麗安韓國購物商城，能明顯感到招商的不足。與已經(jīng)成熟的國貨商圈相比，呂家莊區(qū)域在業(yè)態(tài)規(guī)劃與規(guī)模上有后發(fā)優(yōu)勢，但現(xiàn)在缺少的是至關(guān)重要的人氣。 城陽，自然條件優(yōu)越，土地肥沃，資源豐富，依山傍海，山海平原渾然一體。工藝品城二期、小商品城三期主體完工，新引進了總投資 3億元的紅星美凱龍項目，全區(qū)營業(yè)專業(yè)市場 8處，總面積達到 145萬平方米，全年五處市級重點監(jiān)測市場完成交易額 元。另外，開工建設(shè)了海都國際、青特上豪廣場、正陽國際廣場、 IMG時代廣場，全區(qū)在建、待建樓宇 7幢，總建筑面積 。在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)白領(lǐng)階層在一些中高消費領(lǐng)域比較喜歡到市里消費，到佳世客、臺東購物；到市里吃飯娛樂，都是這些白領(lǐng)和中產(chǎn)階級的愛好，這種消費習(xí)慣并不是源于本地區(qū)沒有所需商品，而是舊而形成的一種潛在的到市里消費上檔次的消費心理。 主要競爭對手分析 項目所在商圈已經(jīng)存在的同類型商業(yè)場所 目前項目所在商圈已經(jīng)存在一些餐飲娛樂的經(jīng)營場所，但是這些場所主要是滿足超市客流，是中低檔消費，對本項目造成的影響并不是很大。 ? 利群酒店即將動工，會對本項目酒店項目造成威脅。 草擬 《 商場租賃意向書 》 略 三、營銷傳播策略建議 招商攻擊戰(zhàn)術(shù) ? 前期準備 —— 接待零散客戶 —— 調(diào)整到最佳方案 —— 招商說明會 —— 后期跟蹤 —— 補充散戶 ? 不同館所的分布招商 ? 劃分為不同的館區(qū)，例如春陽館、明陽館（暫定），以館區(qū)劃分為不同的功能進行招商， 12層主要為餐飲和專賣店形式出現(xiàn)。 ? 珠寶首飾類：翠緣閣、寶視眼鏡、六福珠寶、 ENZO、金至尊、周先生、埃瑪、周大福、大溪地珍珠等。 最后是在以上基礎(chǔ)上的招商策劃、營銷方案、招商計劃、營銷計劃。 商業(yè)顧問團隊 ? 有海信廣場高層、陽光百貨高層、新加坡商業(yè)專家魏偉、香港商業(yè)資深人士leo組成的顧問團隊，對我中心的商業(yè)項目進行規(guī)劃、招商的指導(dǎo)。 2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議：劃分出一層，部分 2層進行銷售，銷售面積建議在 1/5左右。 ? 空港城的發(fā)展，會帶動城陽的快速發(fā)展、城陽的恩格爾系數(shù)必將不斷提升。 二、項目概況 項目所處的具體位置、規(guī)模 項目在正陽路和青威交界，利群百貨之北，總建筑面積 8萬多平方米，一期建筑面積 3萬多平方米。 020406080100價格因素 交通因素低端客戶群體 中高端客戶群體高端群體服飾\正式餐飲娛樂消費場所系列1, 就近購買, 12, 12%系列1, 本區(qū)購買, 42, 42%系列1, 市內(nèi)購買, 46, 46%就近購買 本區(qū)購買 市內(nèi)購買商圈消費比例調(diào)研 商圈消費比例超市購物,39, 39%百貨購物,24, 24%餐飲消費,21, 21%娛樂消費, 9,9%其它 , 7, 7%超市購物 百貨購物 餐飲消費 娛樂消費 其它 逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。成功舉辦了紅島蛤蜊節(jié)、山色峪櫻桃山會、惜福生態(tài)游等特色節(jié)會。 城陽商貿(mào)狀況：交易狀況、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。東西最大橫距 ，南北最大縱距 24公里。世正愛麗安的北側(cè)是青特呂家莊商業(yè)項目，以時尚餐飲為主，將有星級酒店、快捷性酒店等，總面積８萬余平方米。城陽區(qū)在此規(guī)劃基礎(chǔ)上，可做更詳細的商業(yè)規(guī)劃。作為外向度較高的沿海開放海濱城市，隨著加入 WTO之后金融保險業(yè)、咨詢業(yè)等的不斷放開，寫字樓的需求不斷增加。 中國房地產(chǎn)市場報告 辦公樓市場分析 ? 宏觀背景 2021年中國宏觀經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展良好，但增幅均有所回落。同時，受存貨增加的影響， 2021年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降，這部分項目對應(yīng)的新增投資增長也會下降。 ? 2021年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。上豪廣場策劃方案 (初稿 ) 商業(yè)地產(chǎn)接盤程序 前期洽談 市場調(diào)研 方案初稿、確定定位 商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域劃分 營銷方案 簽訂合同 具體執(zhí)行 第一部分、商業(yè)市場調(diào)研 影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如商圈所在地的整體經(jīng)濟環(huán)境、市民的收入水平、消費水平與消費結(jié)構(gòu)、當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣、商業(yè)圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境、競爭對手的實力與策略等。 111月，商品房新開工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少；商品房施工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少 點。此外，受宏觀經(jīng)濟下行和資金緊張狀況影響，估計上半年企業(yè) 拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)連續(xù)下降 2021年整體 房地產(chǎn) 市場景氣程度回落。 2021年有興業(yè)銀行、日本瑞穗實業(yè)銀行、合眾人壽、中恒人壽、首創(chuàng)安泰人壽等落戶青島， DTZ戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行三家國際著名地產(chǎn)顧問公司亦于本年度在青島成立分公司。 中聯(lián)大潤發(fā)購物中心，廣場上停著幾十輛自行車，大潤發(fā)購物班車不時駛進駛出。這一醞釀中的商圈處于正陽路與青威路交叉口，交通便利，下一步還有望引入全國性的建材、家居連鎖品牌。全區(qū)總面積 ，轄城陽、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島 8個街道， 230個社區(qū)（村），人口 ，海岸線