【正文】 地產(chǎn) 青島商業(yè)地產(chǎn)模式將謀求突圍 ? 寫字樓：有旺盛的需求市場 2021年青島甲級寫字樓市場，在無新增供應的情況下，空置面積不斷被消化，推動整體空置率水平持續(xù)下降。上述公司的進駐，形成對寫字樓的集中需求。 寫字樓方面， 2021年，青島甲級寫字樓供應中斷的局面將會得到改變，保時捷中心、香格里拉二期等四個項目的入市，將為青島甲級寫字樓市場新增 ；屆時，青島市甲級寫字樓的整體品質(zhì)有望得到一個較大的提升，一部分高端需求也將得到較好的滿足。 城陽區(qū)以寶龍城市廣場、世正愛利安、國際工藝品城等為代表的眾多商業(yè)或包含商業(yè)的項目紛紛登場；利群有多處大型綜合商場開業(yè)；維客集團以膠州購物中心開業(yè)為信號，宣布進入第二輪擴張期；利客來郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)賣場三店齊開，并繼續(xù)加緊建設新店。 對城陽商業(yè)提出上述看法，在一個新城區(qū)，人口不多，人氣不旺的情況下，商業(yè)規(guī)劃不易過度分散。中聯(lián)大潤發(fā)購物中心以超市為主，一二層有分割經(jīng)營的商鋪，當初售價每平方米１萬元左右，現(xiàn)在有的已近乎翻番，投資這些商鋪，收益可觀。 在城陽今后幾年，告別短缺的不僅是商業(yè)，還有酒店業(yè)。明年，同處正陽路的時代中心寫字樓項目也將亮相。 幾個大體量的商業(yè)項目已在呂家莊 “ 扎堆 ” ，已開業(yè)的有家佳源超市、世正愛麗安。 從目前情況看，如果進展順利，呂家莊將形成兩家百貨、兩家以上超市、兩到三家酒店以及建材、家居、餐飲、娛樂為一體的商圈格局。我處研究中心認為，青島地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和，如果在以后 23年商業(yè)地產(chǎn)的增速大于經(jīng)濟的發(fā)展速度，則在23年后將會出現(xiàn)大面積的爛尾商業(yè)地產(chǎn)。 ? 城陽區(qū)概況 城陽區(qū)設立于 1994年 6月 ,位于東經(jīng) 120176。 24′。城陽，地處中國重要的經(jīng)濟中心城市和沿海開放城市 —— 青島的近郊，是進出青島市區(qū)的北大門，距青島市區(qū)中心 35公里，地理位置重要。 全區(qū)總戶籍人口 。現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展實現(xiàn)新跨越，啟動建設了空港物流園區(qū)、棘洪灘物流園區(qū)，新引進青島物流分撥交易中心、上海宇培物流等一批物流大項目，普洛斯、中遠倉儲等物流項目建成運營。大力發(fā)展節(jié)會經(jīng)濟，成功舉辦韓國料理美食節(jié)、惜福生態(tài)游、登山休閑游等 6大特色節(jié)會，全區(qū)累計接待游客 266萬人次，實現(xiàn)旅游收入 4億元。新開業(yè)了利群城陽購物廣場，目前，全區(qū)營業(yè)萬米以上大型商場達到 8處，全年完成零售額 ；新引進了奧特萊斯、東方城、特易購、城陽利客來等項目。全區(qū)首批標準化農(nóng)貿(mào)市場建設加快。 餐飲業(yè)。旅游項目建設迅速，青島國際旅游集散中心建成運營，韓家民俗村建成開業(yè)，寶龍游樂廣場建設進展順利，計劃 2021年 9月前營業(yè)。 總部樓宇經(jīng)濟。 ? 城陽區(qū)作為青島的空港城，在交通上占有巨大優(yōu)勢，是青島的北大門。 商圈主力店 城陽國貨、喜盈門購物廣場 商圈營業(yè)范圍 超市、百貨、餐飲、專賣店、門市 商圈分析 主要客群由城陽的中高檔消費群體轉(zhuǎn)變?yōu)橹苓厼橹鞯闹袡n消費群體 商圈輻射范圍 （半徑） 由城陽區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)?4公里范圍內(nèi)為主，以及整個城陽的部分中端客戶 商圈人流情況 人流量大，約 5000人 /天 商圈客流情況 目前客流十分客觀，約 2021人 /天 商圈車流情況 車流情況一般 商圈停車位情況 停車位不足 商圈主要競爭對手 大潤發(fā)商圈、呂家莊商圈 ? 城陽大潤發(fā)商圈 商圈主力店 大潤發(fā)超市 商圈營業(yè)范圍 超市、餐飲、娛樂、專賣店、門市 商圈分析 本商圈主要以超市為主，帶動餐飲等付營業(yè)，消費群體主要為周邊學生和市民及城陽中地端客戶 商圈輻射范圍 （半徑） 主要范圍為 2公里范圍內(nèi) 商圈人流情況 人流量約 6000人 /天 商圈客流情況 客流量約 2021人 /天 商圈車流情況 車流量較好 商圈停車位情況 停車位充足 商圈主要競爭對手 家佳源超市、利群百貨、愛麗安商場 ? 城陽呂家莊商圈 商圈主力店 家佳源超市、利群百貨、愛麗安商場 商圈營業(yè)范圍 超市、百貨、酒店、餐飲、娛樂、專賣店、門市 商圈分析 這是一個新起的商圈，也是城陽最具潛力的商圈，該商群主要定位于城陽的綜合性購物休閑娛樂場所，客戶主要是本區(qū)的中高段客戶群體及周邊市民 商圈輻射范圍 目前 2公里范圍占 50%，城陽中高段客戶為 50% 商圈人流情況 人流量約 3000人 /天 商圈客流情況 1500人 /天 商圈車流情況 車流量非常大 商圈停車位情況 停車位充足 商圈主要競爭對手 寶龍城市廣場、城陽國貨商圈 ? 寶龍城市廣場 本商圈目前尚在形成期，主要定位于休閑娛樂，目標客戶群體輻射整個青島乃至半島地區(qū)，再此暫不做表格分析。 （二）、終端消費者研究 消費習慣： ? 中地端消費習慣 —— 主要考慮價格因素和便利因素，所以超市購物會采取就近或交通方便的。愛麗安的失敗造成部分不利影響，在以后的發(fā)展中，本商群的價格會采取中高檔次，休閑娛樂占一定比例。所以本項目在招商的同時，也需要考慮營銷的技巧和方法。 ? 目標消費群體主要是企業(yè)白領、中產(chǎn)階層、企業(yè)高管以及私企老板等，項目形成后不但要形成餐飲、娛樂一體化的商業(yè)模式，還要注重消費的引導和一體化營銷的運營。 另外寶龍周邊底商售價在 15000元 /平左右，其他區(qū)域底商的售價均在 10000元 /平以 第二部分、項目可行性研究 一、前言 本項目位于城陽呂家莊商圈，隸屬青島第五商圈，周邊有家佳源超市、利群百貨、愛麗安商場等商業(yè)項目。 本項目具體的經(jīng)濟指標在方案論證通過后具體體現(xiàn)。 ? 寶龍城市廣場 寶龍主要配合超市和大型游樂廣場，客流以游玩為主，所以它對本項目具有較大的競爭力，兩者必須在影響范圍之外爭奪客戶。 ? 本項目停車位充足，這是中高檔消費場所必備條件。 ? 項目雖處商圈，但是畢竟是新項目，客戶會有很多顧慮，包括價格、服務、客流等各方面。 威脅分析 ? 商圈的不斷擴大，帶來人氣的同時會加大競爭力度，會給項目帶來壓力。 建議將本項目劃分成不同的會館，如中餐會館、西餐會館、健身會館等，把商業(yè)街大造成由不同會館組成的特色商業(yè)。 ? 建議餐飲面積： 8000平米 ? 洗浴、夜總會、 KTV等面積： 5000平米 ? 健身俱樂部、美容等： 3000平米 ? 電影院、文化： 5000平米 ? 休閑、游樂： 3000平米 ? 專賣店： 6000平米 項目商業(yè)組合的可行性探討 ? 目前本項目作為整個商圈的配套服務，補充商圈中的欠缺因素，做成街區(qū)性，由不同場館組成的綜合性休閑娛樂中心是非?？尚械?，也是最佳方案。 4）租金調(diào)整環(huán)境及遞增率； 銷售價格： 7000元 /平米起價，均價在 12021元 /平米左右。 二、商場經(jīng)營方式建議 直接及間接商鋪出租，建立在整體的策劃和營銷的基礎上，按照不同的場館進行功能劃分。 階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分 ? 前期 分散性招商和銷售 ? 中期 集中性招商和銷售 ? 后期 補充性招商和銷售 市場營銷攻擊戰(zhàn)術 ? 考慮到新項目前期價格不能太高， 3年做為調(diào)整期，建議價格不走地段路線，但是前 2年將部分租金劃分為項目整體的營銷資金，幫助客戶渡過前期的起步階段。 營銷與招商傳播推廣策略互動建議 ? 與媒體相結(jié)合的招商說明書 宣傳資料及媒介選擇（略） 四、招商營銷執(zhí)行 ? 由前期的零散性招商，把定價、區(qū)域劃分調(diào)整到最佳狀態(tài)；然后進行集中的招商說明會，把目標客戶群體集中到一起，進行競爭性招商，加快招商周期、提高價格。 商業(yè)調(diào)查專案 —— 苗杰 ? 多年商業(yè)商圈、消費心理、消費習慣、人口分布、商業(yè)競爭環(huán)境、城市經(jīng)濟發(fā)展、全國各地 GDP、國內(nèi)外商業(yè)發(fā)展歷史等商業(yè)問題的調(diào)研和研究，對商業(yè)尤其是青島市商業(yè)環(huán)境非常的熟悉。 ? 休閑餐飲類：凡佑花苑、瑞琪蒙、周大福售后服務中心、臺北 YES、保時捷、哈根達斯、星巴克、李嘉子形象設計中心等。 ? 服裝服飾類：伊芙心悅、慕詩、艾美、寶姿、梅凱恩、紐約克、歌力思、思裳、淑女屋、路逸沙美、影兒國際、瑪柯茜瑪、雅瑩、璐帕莎、范怡文、米歇爾、季候風、神思、安莉蕓、黛安芬、皮爾卡丹、愛慕、浩沙、黛瑪、傾城之戀、華姿伊、卡普西尼、諾蒂卡、吉普、靂霹道、三葉草、卡拉瑪、美津濃、耐克、卡爾丹頓、哥倫比亞、柏匯思、金狐貍、歌弟、帕古茨、羅茜奧、威克多、杰凡尼、沙馳、斯卡圖、圣大保羅、奧斯卡丹、華斯度、英派圖斯、百富、科樂比、芝寶、派克、歐西亞、卡西歐等。 ? 高級百貨類：青島海信廣場、陽光百貨、濟南銀座商城、貴和購物中心、上海恒隆廣場、華亭伊勢丹、廣州友誼百貨、北京燕莎購物、北京賽特、北京王府飯店名品店、北京國貿(mào)中心名品店、琛圳銅鑼灣百貨、太古百貨等。 說明 本次方案初稿，只是在我們調(diào)研的基礎上，主要做定位分析，把握一個大方向