【正文】 1716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 19 東環(huán)置業(yè)資產(chǎn)規(guī)模壓縮 ,資產(chǎn)質(zhì)量有所提高 2,1222,0671,751142 1521,11311191,2561,367總資產(chǎn) 流動資產(chǎn) 存貨 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款單位：百萬 2021 2021 總資產(chǎn)規(guī)模下降 ，主要是由于預(yù)付款和其他應(yīng)收款的減少和結(jié)轉(zhuǎn)存貨成本，總資產(chǎn)利潤率從2021年的－ 11%上升為2021年的 1%，總資產(chǎn)投資報酬率從 1%上升至 5%。幾項主要的償債能力指標都有所改善。 東環(huán)的股東權(quán)益總額少于其他三家企業(yè)，說明東環(huán)的負債融資能力較強 注：由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在周期性，東環(huán)目前尚未形成滾動開發(fā)，與其他企業(yè)相比存在一定差距。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 25 東環(huán)置業(yè)的技術(shù)平臺尚未搭建完整 項目開發(fā)技術(shù) ： 東環(huán)的項目開發(fā)工作主要由開發(fā)經(jīng)營部和東灣公司完成，內(nèi)容主要包括市場調(diào)研和 分析策劃，但專業(yè)力量尚需逐步加強，專門的項目開發(fā)技術(shù)也在形成過程中 投資分析技術(shù) ：東環(huán)早期的項目開發(fā)沒有完全進入市場，前期投資分析相對較少，招投標投資方案、 工程概預(yù)算等工作部分外包給專業(yè)公司，自身尚未形成成熟完整的投資分析技術(shù) 信息化技術(shù) ： 東環(huán)的信息系統(tǒng)管理尚處于發(fā)展階段，其對內(nèi)部分主要包括局域網(wǎng)、初級辦公系統(tǒng)、 小型辦公軟件，對外部分是公司網(wǎng)站的建立，目前已將域名注冊完畢 房地產(chǎn)公司技術(shù)資源 項目開發(fā)技術(shù)、 投資分析技術(shù)、 信息化技術(shù) 市場調(diào)研 （市場調(diào)查公司） 物業(yè)管理 (物業(yè)管理公司 ) 市場銷售 （地產(chǎn)銷售公司） 建筑施工 （建筑工程公司） 拆遷 （拆遷公司） 規(guī)劃設(shè)計 （設(shè)計院所） 項目策劃 （ 地產(chǎn) 策劃公司） 工程監(jiān)理 (工程監(jiān)理公司） 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 26 導(dǎo) 讀 相關(guān)利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問題 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務(wù)分析 實施建議 三層面策略 競爭策略 公司概況 資源分析 能力分析 實施要點 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標 戰(zhàn)略選擇 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 27 東環(huán)置業(yè)具備很強的公關(guān)能力 房地產(chǎn)行業(yè)中的公關(guān)能力，能使企業(yè)取信于政府、金融機構(gòu)、社會大眾及股東等，在工作中起到 “ 四兩撥千斤 ” 的作用。 房地產(chǎn)項目投資額大，周期長，不可控因素多，風(fēng)險大，控制金融風(fēng)險、市場風(fēng)險，是地產(chǎn)項目的首要目標 東環(huán)缺乏既有市場策劃經(jīng)驗，又具備建筑專業(yè)知識的復(fù)合型人才。但隨著公司的發(fā)展和外界條件的變化，潛伏的危機在擴大 東環(huán)應(yīng)全方位地提升資本運作能力，首先是謀求國內(nèi)市場 A股上市，這是高瞻遠矚、居安思危的戰(zhàn)略決策；其次要研究探索現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的資本運作模式；最后還應(yīng)未雨綢繆，培養(yǎng)金融人才，為公司擴大發(fā)展作準備 意義 現(xiàn)狀 成因 未來方向 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 30 東環(huán)置業(yè)市場營銷能力比較欠缺 市場營銷是房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，從近年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，營銷逐漸成為帶動整個項目開發(fā)過程的龍頭 在公司初創(chuàng)時期，東環(huán)并沒有全面進入市場，營銷部門并沒有承受達到某個盈利水平的壓力，在這種狀況下能力相對萎縮 東環(huán)置業(yè)在東環(huán)廣場銷售結(jié)束后撤消了銷售部。他們的工作理念也是只爭朝夕，不談條件地把事情做好。北京市規(guī)定：在北京市找工作不再需要北京市戶口。這無疑加快了城市化的進程。 ?簡化交易手續(xù)。 ?降低交易稅費，降低了購房成本。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 37 對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 變化趨勢 經(jīng)濟指標 中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力 ?國民經(jīng)濟高速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。 ?北京青年報調(diào)查：北京 %的人認為現(xiàn)在購房正得其時。關(guān)稅降低有利于進口價廉質(zhì)優(yōu)的建材、部品，特別是中高檔商品房所需進口材料設(shè)備，會直接降低房屋的建造成本 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 39 技術(shù)發(fā)展促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 對房地產(chǎn)業(yè)的影響 創(chuàng)新的內(nèi)容和形式 創(chuàng)新項目 ? 建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化 ? 縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺， 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營 ? 采用新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間 ? 采用組合型、標準型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率 ? 降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù) ? 實現(xiàn)集約化、標準化、系列化生產(chǎn) ? 使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源 ? 室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計現(xiàn)代化 ? 光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū) ? 高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征 ?增加招投標企業(yè)科技成果加權(quán)值 ?突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢 物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新 住宅銷售創(chuàng)新 建筑技術(shù)創(chuàng)新 住宅部件品創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新 招投標創(chuàng)新 ?提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益 ?促進房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級 ?提高了企業(yè)的競爭力和品牌 ?降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 40 人們需求層次的升級要求房地產(chǎn)功能的不斷完善 生理需要 安全需要 關(guān)懷需要 尊重需要 需要 成就 ?滿足基本生存功能要求 ?人們行為方便要求 ?自然環(huán)境和人文環(huán)境 ?加強保安硬件技術(shù)系統(tǒng)的建設(shè) ?加強安全保衛(wèi)體制創(chuàng)新 ?加強健身保健設(shè)施建設(shè) ?生活服務(wù)設(shè)施建設(shè) ?文化服務(wù)、休閑觀賞 ?加強人車分流設(shè)計 ?開發(fā)滿足私密性需求的功能 ?加強物業(yè)管理 ?品牌戰(zhàn)略。 資料來源：歷年 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 19902021年我 國固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資05000100001500020210250003000035000400001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021億元固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資19902021年 我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重051015201990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021年份（％）2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 47 我國城鎮(zhèn)房屋歷年竣工面積呈上升趨勢 19902021我國城鎮(zhèn)房屋竣工面積0202104000060000800001000001202101990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021年份（萬平方米）全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積（萬平方米） 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬平方米）本年完成投資額按 從 1990年到 2021年 ， 房地產(chǎn)開發(fā)的房屋竣工面積 、 住宅竣工面積均呈上升之勢 ，其中住宅占全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積的的比重也呈增大之勢 。 一般因素 一般因素 區(qū)域因素 個別因素 影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等 與宗地直接相關(guān)的自然條件 、市政設(shè)施條件 、 宗地形狀 、 深度 、 寬度 、 使用限制和宗地臨街條件等 。 用地性質(zhì)明確 城市功能重新定位和遷徙 古都風(fēng)貌得以維護 都市更新步伐加快 新興城市中心功能組團中心區(qū)域的重新興起 新興城市中心功能組團 居住環(huán)境觀念的凸現(xiàn) 放射狀的現(xiàn)代交通體系 葡萄狀衛(wèi)星城的格局 十大邊緣集團規(guī)劃 單位：平方公里 北京 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 53 北京市城市規(guī)劃是改變土地綜合素質(zhì)的有形的手 交通系統(tǒng) 城市保護 綠化、水系規(guī)劃 市政建設(shè) 城市總布局 ? 保護文物、歷史地段、風(fēng)景名勝、環(huán)境為重點，保持古城風(fēng)貌。 ? 建設(shè)南部、北部、中心航線，把城區(qū)水系、湖泊全部聯(lián)系起來，改善環(huán)境景觀。 ? 建設(shè)節(jié)能型城市，天然氣入京、降低用煤比率、發(fā)展集中供熱、完善電廠和輸電網(wǎng)絡(luò)。 ? 公交線網(wǎng)體系：實施快速路系統(tǒng)、主干道系統(tǒng)、中心區(qū)道路網(wǎng)加密 ? 軌道交通網(wǎng)絡(luò)：地鐵和輕軌互通互用，由 13條線路和三條支線組成，線路總長度 408公里 ? 高速公路網(wǎng)絡(luò)：投資 310億元完成高速公路網(wǎng)絡(luò)，連接各郊區(qū)縣和全國的交通網(wǎng)絡(luò) ? 中央商務(wù)區(qū)、奧運村、金融街、長安街、十大邊緣集團 ? 商業(yè)中心規(guī)劃：王府井、西單、前門建成現(xiàn)代化商業(yè)文化服務(wù)中心，按多中心格局建設(shè)市級和地區(qū)級商業(yè)中心，形成多層次、多功能的市場網(wǎng)絡(luò)。 臺灣： 最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如國泰建設(shè)， 由于有龐大的土地儲備，度過從石油危 機到第二次經(jīng)濟的不景氣，現(xiàn)增值到原 價位的 10倍以上。 個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一 目前我國房地產(chǎn)融資渠道和金融工具過于單一 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款這種間接融資手段 一方面 ， 不斷加大房地產(chǎn)的開發(fā)投資力度 ， 房企比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展；另一方面 ， 銀行日漸苛刻的貸款條件直接對長期依賴銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的沖擊 2021年 6月 26日 ， 中國人民銀行發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 ， 要求各商業(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件 。加快了房地產(chǎn)業(yè)的市場化進程 開發(fā)企業(yè) 個人消費 金融機構(gòu) 取得開發(fā)貸款的難度越來越大，銀行放貸極為注重穩(wěn)定的信用關(guān)系，而金融業(yè)對 30多個行業(yè)的信用狀況進行了排序，房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四 銀行由于受早期壞賬的影響，其經(jīng)營策略由生產(chǎn)領(lǐng)域貸款逐步轉(zhuǎn)向消費貸款。特別是針對中低收入者的融資工具缺乏，從而實際抑制了住房消費主體－普通居民的購房欲望 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 65 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)以小博大、以弱控強、超常規(guī)發(fā)展，上市實施資本運作是必然選擇 ,但這也是雙刃劍 ? 通過上市籌資可減少借入資金的需求量 ， 使資產(chǎn)負債率下降 ， 優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu) ， 增強舉債能力 。 ? 運行的透明度必然加大 ， 多方股東對企業(yè)的財務(wù) 、 決策 、 機制 、 架構(gòu)等方面進行監(jiān)督 ，促進企業(yè)良性化發(fā)展 。 上市并不能從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營難題。 從每股收益看，與 2021年中期平均每股收益， 2021年中期的平均每股收益僅微增 ，還達不到滬深 1150家上市公司的平均每股收益 。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 66 “借殼上市”是地產(chǎn)公司進入資本市場的主要途徑 地產(chǎn)公司通過上市融資是可行的，只要達到公司法的要求，找到承銷方，上市 沒有 法律 上的障礙 在目前深滬兩市 36家Ａ股上市房地產(chǎn)公司中 ， 深圳 15家 ，占 41％ ；上海 9家 ， 占 24％ ；海南 3家 ， 占 8％ ；北京卻相差甚遠 ， 所占比例很低 ， 僅有 3％ 。 1998年 ， 北京陽光房地產(chǎn)公司實現(xiàn)了對原廣西虎威的控股 ； 北京萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司控股瓊珠江； 北京的世紀興業(yè)投資公司在 1999年初控股中天企業(yè)； 1998年北京光彩集團入主南油物業(yè) 。 IPO（首次公開發(fā)行） 借殼、買殼 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 67 眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個方面 借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強企業(yè)盈利能力 在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營特點造成的現(xiàn)金流和利潤不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難 2021年上半年，全國商品房價格比去年同期增長了 ％，其中住宅平均價格比去年同期增長 ％，辦公用房平均價格增長 38％。早在前幾年，一些急于募集資金、擴 大生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過間接的方式從資本市場上籌集資金 對一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金支持是極為重要的。作為一個購房者，在考慮樓盤的地段、價格、房型等因素 的同時，開發(fā)商的實力也是極為重要的一個參考因素。 在實踐中 ， 產(chǎn)業(yè)投資基金往往投資于某類產(chǎn)業(yè)中不具備上市資格但具有成長潛力 ，且缺乏資金的企業(yè) ， 通過對企業(yè)具體投資項目的支持 ， 從而獲得較大收益 。 2021年 5月 ， 由中國五礦集團房地產(chǎn) 、 北京首鋼集團