【正文】 性 推動新一輪圈地運動，一時硝煙四起 資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 60 導(dǎo) 讀 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議 戰(zhàn)略規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)價值鏈 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢 行業(yè)吸引力 土地流通 市場 融資市場 北京市場 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 61 房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險的大小，開發(fā)效益的好壞 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開發(fā)貸款 個人貸款 結(jié)算資金 IPO上市 資本運營層面 資金融通層面 產(chǎn)業(yè)投資基金 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 62 2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源統(tǒng)計結(jié)果 8%38%%27%自籌資金 銀行融資 工程墊款和預(yù)付款 資本市場直接融資資料來源：北京房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 63 房產(chǎn)企業(yè)原來所依賴的融資渠道的要求越來越嚴(yán)格 2021年 6月 26日 ， 央行發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 。要求國內(nèi)各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件 :住房開發(fā)貸款對象應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 、 信用等級較高 ， 貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目 ， 企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30％ ；開發(fā)項目必須具備 “ 四證 ” ， 即國有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證 在此之后，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款余額下降明顯，工、農(nóng)、建、中四大國有獨資商業(yè)銀行隨之對開發(fā)商的貸款政策作了重大調(diào)整，主要放貸行工商銀行、建設(shè)銀行確定了重點對大型、特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或 20萬平方米以上的特大型樓盤放貸的政策 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 中規(guī)定， 預(yù)售期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅總完成總投資的三分之二 開發(fā)貸款 預(yù)售房款 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 64 銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款大致分為開發(fā)性貸款和個人住房貸款 去年我國個人住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 ， 達(dá)到 6398億元 。 公積金住房貸款余額為 970億元 .目前我國商業(yè)性個人住房貸款不良率不到 ％ ， 住房公積金個人住房貸款的不良率僅為 ％ 。 個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一 目前我國房地產(chǎn)融資渠道和金融工具過于單一 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款這種間接融資手段 一方面 ， 不斷加大房地產(chǎn)的開發(fā)投資力度 ， 房企比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展；另一方面 ， 銀行日漸苛刻的貸款條件直接對長期依賴銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的沖擊 2021年 6月 26日 ， 中國人民銀行發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 ， 要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件 。 之后 ， 金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款余額下降明顯 。 同時對個人住房抵押貸款卻十分看好 金融機(jī)制的介入的最大好處是提高消費者的可支付能力而加快商品的流通速度。提高抵押貸款率是增強消費者購買力的最直接的方式。加快了房地產(chǎn)業(yè)的市場化進(jìn)程 開發(fā)企業(yè) 個人消費 金融機(jī)構(gòu) 取得開發(fā)貸款的難度越來越大，銀行放貸極為注重穩(wěn)定的信用關(guān)系，而金融業(yè)對 30多個行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了排序，房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四 銀行由于受早期壞賬的影響，其經(jīng)營策略由生產(chǎn)領(lǐng)域貸款逐步轉(zhuǎn)向消費貸款。但住房抵押貸款和開發(fā)性貸款相比，對開發(fā)商影響最大的還是后者。開發(fā)商缺錢的現(xiàn)狀并不會因為個貸業(yè)務(wù)的火爆而緩解 到目前為止， 住房消費融資規(guī)模仍然較小，工具單一，而且存在較多缺陷。如，貸款成數(shù)偏低、期限過短、首付額和月償額過高等。特別是針對中低收入者的融資工具缺乏，從而實際抑制了住房消費主體－普通居民的購房欲望 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 65 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)以小博大、以弱控強、超常規(guī)發(fā)展，上市實施資本運作是必然選擇 ,但這也是雙刃劍 ? 通過上市籌資可減少借入資金的需求量 ， 使資產(chǎn)負(fù)債率下降 ， 優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu) ， 增強舉債能力 。 ? 發(fā)行股票籌措資本具有永久性 ， 無需到期償還 。 企業(yè)可以長期使用這筆資金 ， 保證公司對資本的最低需要 ， 維持公司長期穩(wěn)定發(fā)展 。 ? 房地產(chǎn)股票的預(yù)期收益較高并可在一定程度上抵消通貨膨脹的影響 ， 通常在通貨膨脹期間 ， 不動產(chǎn)升值時其股票也隨之升值 。 ? 運行的透明度必然加大 ， 多方股東對企業(yè)的財務(wù) 、 決策 、 機(jī)制 、 架構(gòu)等方面進(jìn)行監(jiān)督 ，促進(jìn)企業(yè)良性化發(fā)展 。 ? 企業(yè)股票上市 ， 提升了上市公司的社會認(rèn)知度 ， 帶來良好的聲譽 ， 促進(jìn)銷售 。 ? 分散經(jīng)營風(fēng)險給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān) 。 ? 股票籌資的資本較高 ， 由于股利從稅后利潤支付 ， 因而不具抵稅作用 ? 通過股票籌資會增加新股東 ， 會在一定程度上分散公司的收益權(quán)和控制權(quán) ? 信息披露成本較高 ， 各種信息的公開 ， 可能會暴露公司的商業(yè)秘密 ? 股價有時并不真實反映公司的實際狀況 ，對公司聲譽會造成影響 。 上市并不能從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營難題。如果企業(yè)不能把握機(jī)會、科學(xué)決策和嚴(yán)格管理，其結(jié)果可能適得其反，對企業(yè)將會產(chǎn)生顛覆性的打擊。 滬深兩市的絕大部分的房地產(chǎn)上市公司都是1993年以前上市的。這些上市公司，規(guī)模普遍小，開發(fā)能力差，出現(xiàn)了連續(xù) 6年的業(yè)績滑波。 從每股收益看，與 2021年中期平均每股收益， 2021年中期的平均每股收益僅微增 ，還達(dá)不到滬深 1150家上市公司的平均每股收益 。 房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績不佳，直接影響了整個房地產(chǎn)板塊在投資者心目中的形象， 金地公司主要在深圳的福田區(qū)進(jìn)行住宅和工業(yè)廠房的建設(shè) ， 公開發(fā)行股票之前 ， 只能算一個有區(qū)域性品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 上市后 ， 大量的募股資金使公司迅速擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模 。 并且借助上市帶來的巨大市場影響 ， 金地集團(tuán)很快進(jìn)入北京市場 ， 成功地實現(xiàn)對深圳以外區(qū)域的跨越發(fā)展 ， 這無一不是歸功于資本市場的力量 。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 66 “借殼上市”是地產(chǎn)公司進(jìn)入資本市場的主要途徑 地產(chǎn)公司通過上市融資是可行的，只要達(dá)到公司法的要求，找到承銷方，上市 沒有 法律 上的障礙 在目前深滬兩市 36家Ａ股上市房地產(chǎn)公司中 ， 深圳 15家 ，占 41％ ；上海 9家 ， 占 24％ ；海南 3家 ， 占 8％ ；北京卻相差甚遠(yuǎn) ， 所占比例很低 ， 僅有 3％ 。 在天鴻寶業(yè)上市前 ， 北京甚至沒有一家 直接在深滬兩市上市的房地產(chǎn)公司 ， 這與北京市房地產(chǎn)市場在全國的地位極不協(xié)調(diào) 。 近幾年 ， 約有近 20家房企通過 “ 借殼 、 買殼 ” 上市 ，其中 80％ 以上的房企是北京的 。 通過 “ 借殼 、 買殼 ” ，北京的實力房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場 ， 在提升企業(yè)實力 ， 真正實現(xiàn)資本市場優(yōu)化資源配置的作用 。 1998年 ， 北京陽光房地產(chǎn)公司實現(xiàn)了對原廣西虎威的控股 ； 北京萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司控股瓊珠江； 北京的世紀(jì)興業(yè)投資公司在 1999年初控股中天企業(yè)； 1998年北京光彩集團(tuán)入主南油物業(yè) 。 隨著 2021年 2月天鴻寶業(yè)的上市 ， 資本市場在時隔 8年后重新實現(xiàn)了與房地產(chǎn)企業(yè)的對接 ， 然而 ， 在過去的一年中 ， 除了首批開禁的天鴻 、 金地 、 天房三家和 一只歷史遺留問題股東華實業(yè)外 ， 房地產(chǎn)企業(yè)通過 IPO上市動作不大 。 房企借殼 、 買殼上市的步伐卻從未停留 。 2021年以來 ，就有湖北金環(huán) 、 萬里電池 、 貴華旅業(yè) 、 ST達(dá)聲 、 ST華源 、 福建三農(nóng) 、 遼房天等多家上市公司的第一大股東變更為房地產(chǎn)企業(yè) 。 IPO（首次公開發(fā)行） 借殼、買殼 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 67 眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個方面 借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強企業(yè)盈利能力 在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營特點造成的現(xiàn)金流和利潤不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難 2021年上半年，全國商品房價格比去年同期增長了 ％，其中住宅平均價格比去年同期增長 ％，辦公用房平均價格增長 38％。同時，中國資本市場的規(guī)模和容量都有了較大的發(fā)展，因而，借助資本之翼，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)“借殼、買殼”上市的原動力 房地產(chǎn)行 業(yè)是一個規(guī)模型、資金密集型行業(yè)，其特點是建設(shè)周期長、資金需求量大、回收慢。 房地產(chǎn)企業(yè)上市，可以借助資本市場的融資、籌資功能，獲得大量長期資金， 使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。 但是，面對資本市場緊閉的大門，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過“借殼、買殼”這種形式迂回進(jìn)入資本市場，來實現(xiàn)其快速、低成本、大規(guī)模的擴(kuò)張。早在前幾年，一些急于募集資金、擴(kuò) 大生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過間接的方式從資本市場上籌集資金 對一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金支持是極為重要的。從過去的經(jīng)驗看，推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā) 展的資金主要是銀行貸款、企業(yè)自我積累和預(yù)售房款。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長期資金有限，使得房企對其他融資渠道的要求越來越強烈 上市本身就是向市場表明企業(yè)具有較強的競爭力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費用將明顯低于非上市公司。這一效應(yīng)對房地產(chǎn)、家電等大眾消費品企業(yè)尤為明顯。作為一個購房者，在考慮樓盤的地段、價格、房型等因素 的同時，開發(fā)商的實力也是極為重要的一個參考因素。 中遠(yuǎn)發(fā)展、世貿(mào)股份、陽光股份等企業(yè)借殼上市后，其開發(fā)樓盤的銷售量都有不同程度的增長 企業(yè)上市雖然在法律上已無障礙 ， 但是上市的門檻仍然很高 房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展為房企 “ 借殼 、 買殼 ” 創(chuàng)造了條件 ―借殼 、 買殼 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)自身快速擴(kuò)張的現(xiàn)實需要 房企融資渠道單一 ，存在較高的融資門檻 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 68 房地產(chǎn)證券化政策即將出臺 將房地產(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行 房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直 接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資 中國人民銀行研究局局長謝平日前透露 ， 我國住房貸款證券化的有關(guān)政策將于今年出臺 ， 商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券 ， 據(jù)悉 ，中國建設(shè)銀行上海分行目前正在 進(jìn)行個人住房貸款證券化的試點 ， 爭取今年率先在國內(nèi)發(fā)行個人住房貸款債券 抵押貸款證券 化 ， 是以一級市場上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的融資行為 ， 這一金融產(chǎn)品擴(kuò)大了住宅融資的渠道 ， 降低金融風(fēng)險 ，特別是 為中 、 小銀行進(jìn)入住宅抵押市場 ， 提供了新的融資渠道 表內(nèi)融資；表外融資 抵押貸款證券化 ， 通過將分割的區(qū)域性住宅市場與資本市場有機(jī)地聯(lián)系起來 ， 可以促進(jìn)資金跨地域的流動 ， 充足的資金支持有利于降低居民購房的借貸成本 ， 提高居民的支付能力和購房有效需求 概念及意義 現(xiàn)狀 方式 對房地產(chǎn)市場的影響 概念 不動產(chǎn)證券化 抵押貸款證券化 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 69 發(fā)展房地產(chǎn)投資基金尚需時日 產(chǎn)業(yè)投資基金 ， 是指一種對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享 、 風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度 ， 即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司 ， 由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn) ， 委托基金托管人托管基金資產(chǎn) ， 從事創(chuàng)業(yè)投資 、 企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資 。 在實踐中 ， 產(chǎn)業(yè)投資基金往往投資于某類產(chǎn)業(yè)中不具備上市資格但具有成長潛力 ，且缺乏資金的企業(yè) ， 通過對企業(yè)具體投資項目的支持 ， 從而獲得較大收益 。 什么是產(chǎn)業(yè)投資基金 根據(jù) 《 產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法 》 ， 具備 3年以上產(chǎn)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗的法人或自然人 ， 在提出申請前 3年內(nèi)持續(xù)保護(hù)良好財務(wù)狀況 ， 受到過有關(guān)主管機(jī)關(guān)或者司法機(jī)構(gòu)的重大處罰；投資方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策 ， 依法定程序經(jīng)國家發(fā)展計劃委員會核準(zhǔn)可以設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金 。 房地產(chǎn)投資基金可能成為推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動力 。 現(xiàn)行法規(guī) 房地產(chǎn)投資基金籌備 、 醞釀工作在悄悄地進(jìn)行中 。 2021年 5月 ， 由中國五礦集團(tuán)房地產(chǎn) 、 北京首鋼集團(tuán)房地產(chǎn)