【正文】 土地 開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地整理儲(chǔ)備中心 部委系統(tǒng) 區(qū)縣政府 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 近郊開(kāi)發(fā)企業(yè) 城鎮(zhèn)危舊房改造 部分可供開(kāi)發(fā)利用的土地 新征土地 征用的集體土地 土地交易市場(chǎng) 對(duì)全市土地后備資源 的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和規(guī)劃 依征收、收回、 收購(gòu) 置換、儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā) 供應(yīng)國(guó)有土地 進(jìn)行 招標(biāo)、拍賣(mài) 土地儲(chǔ)備庫(kù) 站在同一起跑 線上競(jìng)爭(zhēng) 開(kāi)發(fā)商 憑關(guān)系、暗箱操作、交易成本高、不可控因素多 政府關(guān)系 公關(guān)能力 風(fēng)險(xiǎn)決策 資金實(shí)力 土地管理的市場(chǎng)化進(jìn)程在加速，對(duì)企業(yè)應(yīng)具備的能力提出了不同的要求 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 58 新的圈地運(yùn)動(dòng)隆重上演 首創(chuàng)的儲(chǔ)備土地已達(dá)到 萬(wàn)平方米 天鴻與朝陽(yáng)達(dá)成 240萬(wàn)多平方米的土地協(xié)議 城建西三旗環(huán)島拿到了一塊近 100萬(wàn)平方米的地 福建金源 250萬(wàn)平方米的世紀(jì)城三期啟動(dòng)在即 廣州珠江又拿下了占地 廣州富力拔頭籌以 “ 地王招標(biāo) ” 土地儲(chǔ)備 是開(kāi)發(fā)商的生命線 香港： 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和恒基建設(shè)，都在香港土 地局標(biāo)購(gòu)大量土地作為儲(chǔ)備。 臺(tái)灣： 最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如國(guó)泰建設(shè)， 由于有龐大的土地儲(chǔ)備，度過(guò)從石油危 機(jī)到第二次經(jīng)濟(jì)的不景氣，現(xiàn)增值到原 價(jià)位的 10倍以上。 城市土地的稀缺性 開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇 提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力 房地產(chǎn)運(yùn)行的周期性 土地作為戰(zhàn)略性資源 土地還貸利息 小于土地升值額 選擇地塊的決策 資產(chǎn)積累 和現(xiàn)金流量 專(zhuān)業(yè)的土 地估價(jià)人員 明確的市 場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃指向 市場(chǎng)指向 尋找適合 潛在需求 的地塊 影響地價(jià) 開(kāi)發(fā)的方向 開(kāi)發(fā)的可行性 推動(dòng)新一輪圈地運(yùn)動(dòng)，一時(shí)硝煙四起 資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 59 導(dǎo) 讀 宏觀環(huán)境 分析 競(jìng)爭(zhēng)者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議 戰(zhàn)略規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢(shì) 行業(yè)吸引力 土地流通 市場(chǎng) 融資市場(chǎng) 北京市場(chǎng) 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 60 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小，開(kāi)發(fā)效益的好壞 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買(mǎi)殼借殼上市 開(kāi)發(fā)貸款 個(gè)人貸款 結(jié)算資金 IPO上市 資本運(yùn)營(yíng)層面 資金融通層面 產(chǎn)業(yè)投資基金 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項(xiàng)目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 61 2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)結(jié)果 8%38%%27%自籌資金 銀行融資 工程墊款和預(yù)付款 資本市場(chǎng)直接融資資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 62 房產(chǎn)企業(yè)原來(lái)所依賴(lài)的融資渠道的要求越來(lái)越嚴(yán)格 2022年 6月 26日 ， 央行發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 。要求國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件 :住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 、 信用等級(jí)較高 ， 貸款應(yīng)主要投向適銷(xiāo)對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ ；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備 “ 四證 ” ， 即國(guó)有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證 在此之后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)性貸款余額下降明顯，工、農(nóng)、建、中四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行隨之對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款政策作了重大調(diào)整，主要放貸行工商銀行、建設(shè)銀行確定了重點(diǎn)對(duì)大型、特大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或 20萬(wàn)平方米以上的特大型樓盤(pán)放貸的政策 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 中規(guī)定， 預(yù)售期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅總完成總投資的三分之二 開(kāi)發(fā)貸款 預(yù)售房款 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 63 銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款大致分為開(kāi)發(fā)性貸款和個(gè)人住房貸款 去年我國(guó)個(gè)人住房貸款余額首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 ， 達(dá)到 6398億元 。 公積金住房貸款余額為 970億元 .目前我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良率不到 ％ ， 住房公積金個(gè)人住房貸款的不良率僅為 ％ 。 個(gè)人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一 目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道和金融工具過(guò)于單一 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴(lài)銀行貸款這種間接融資手段 一方面 ， 不斷加大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資力度 ， 房企比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展；另一方面 ， 銀行日漸苛刻的貸款條件直接對(duì)長(zhǎng)期依賴(lài)銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的沖擊 2022年 6月 26日 ， 中國(guó)人民銀行發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 ， 要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件 。 之后 ， 金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)性貸款余額下降明顯 。 同時(shí)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款卻十分看好 金融機(jī)制的介入的最大好處是提高消費(fèi)者的可支付能力而加快商品的流通速度。提高抵押貸款率是增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的最直接的方式。加快了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程 開(kāi)發(fā)企業(yè) 個(gè)人消費(fèi) 金融機(jī)構(gòu) 取得開(kāi)發(fā)貸款的難度越來(lái)越大，銀行放貸極為注重穩(wěn)定的信用關(guān)系，而金融業(yè)對(duì) 30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了排序，房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四 銀行由于受早期壞賬的影響，其經(jīng)營(yíng)策略由生產(chǎn)領(lǐng)域貸款逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)貸款。但住房抵押貸款和開(kāi)發(fā)性貸款相比，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響最大的還是后者。開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)的現(xiàn)狀并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)貸業(yè)務(wù)的火爆而緩解 到目前為止， 住房消費(fèi)融資規(guī)模仍然較小，工具單一，而且存在較多缺陷。如，貸款成數(shù)偏低、期限過(guò)短、首付額和月償額過(guò)高等。特別是針對(duì)中低收入者的融資工具缺乏，從而實(shí)際抑制了住房消費(fèi)主體－普通居民的購(gòu)房欲望 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 64 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)以小博大、以弱控強(qiáng)、超常規(guī)發(fā)展，上市實(shí)施資本運(yùn)作是必然選擇 ,但這也是雙刃劍 ? 通過(guò)上市籌資可減少借入資金的需求量 ， 使資產(chǎn)負(fù)債率下降 ， 優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu) ， 增強(qiáng)舉債能力 。 ? 發(fā)行股票籌措資本具有永久性 ， 無(wú)需到期償還 。 企業(yè)可以長(zhǎng)期使用這筆資金 ， 保證公司對(duì)資本的最低需要 ， 維持公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展 。 ? 房地產(chǎn)股票的預(yù)期收益較高并可在一定程度上抵消通貨膨脹的影響 ， 通常在通貨膨脹期間 ， 不動(dòng)產(chǎn)升值時(shí)其股票也隨之升值 。 ? 運(yùn)行的透明度必然加大 ， 多方股東對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù) 、 決策 、 機(jī)制 、 架構(gòu)等方面進(jìn)行監(jiān)督 ，促進(jìn)企業(yè)良性化發(fā)展 。 ? 企業(yè)股票上市 ， 提升了上市公司的社會(huì)認(rèn)知度 ， 帶來(lái)良好的聲譽(yù) ， 促進(jìn)銷(xiāo)售 。 ? 分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān) 。 ? 股票籌資的資本較高 ， 由于股利從稅后利潤(rùn)支付 ， 因而不具抵稅作用 ? 通過(guò)股票籌資會(huì)增加新股東 ， 會(huì)在一定程度上分散公司的收益權(quán)和控制權(quán) ? 信息披露成本較高 ， 各種信息的公開(kāi) ， 可能會(huì)暴露公司的商業(yè)秘密 ? 股價(jià)有時(shí)并不真實(shí)反映公司的實(shí)際狀況 ，對(duì)公司聲譽(yù)會(huì)造成影響 。 上市并不能從根本上解決企業(yè)的經(jīng)營(yíng)難題。如果企業(yè)不能把握機(jī)會(huì)、科學(xué)決策和嚴(yán)格管理，其結(jié)果可能適得其反，對(duì)企業(yè)將會(huì)產(chǎn)生顛覆性的打擊。 滬深兩市的絕大部分的房地產(chǎn)上市公司都是1993年以前上市的。這些上市公司，規(guī)模普遍小，開(kāi)發(fā)能力差，出現(xiàn)了連續(xù) 6年的業(yè)績(jī)滑波。 從每股收益看，與 2022年中期平均每股收益， 2022年中期的平均每股收益僅微增 ，還達(dá)不到滬深 1150家上市公司的平均每股收益 。 房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)不佳，直接影響了整個(gè)房地產(chǎn)板塊在投資者心目中的形象， 金地公司主要在深圳的福田區(qū)進(jìn)行住宅和工業(yè)廠房的建設(shè) ， 公開(kāi)發(fā)行股票之前 ， 只能算一個(gè)有區(qū)域性品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 。 上市后 ， 大量的募股資金使公司迅速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模 。 并且借助上市帶來(lái)的巨大市場(chǎng)影響 ， 金地集團(tuán)很快進(jìn)入北京市場(chǎng) ， 成功地實(shí)現(xiàn)對(duì)深圳以外區(qū)域的跨越發(fā)展 ， 這無(wú)一不是歸功于資本市場(chǎng)的力量 。 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 65 “借殼上市”是地產(chǎn)公司進(jìn)入資本市場(chǎng)的主要途徑 地產(chǎn)公司通過(guò)上市融資是可行的，只要達(dá)到公司法的要求，找到承銷(xiāo)方，上市 沒(méi)有 法律 上的障礙 在目前深滬兩市 36家Ａ股上市房地產(chǎn)公司中 ， 深圳 15家 ，占 41％ ；上海 9家 ， 占 24％ ；海南 3家 ， 占 8％ ；北京卻相差甚遠(yuǎn) ， 所占比例很低 ， 僅有 3％ 。 在天鴻寶業(yè)上市前 ， 北京甚至沒(méi)有一家 直接在深滬兩市上市的房地產(chǎn)公司 ， 這與北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)的地位極不協(xié)調(diào) 。 近幾年 ， 約有近 20家房企通過(guò) “ 借殼 、 買(mǎi)殼 ” 上市 ，其中 80％ 以上的房企是北京的 。 通過(guò) “ 借殼 、 買(mǎi)殼 ” ，北京的實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng) ， 在提升企業(yè)實(shí)力 ， 真正實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用 。 1998年 ， 北京陽(yáng)光房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)了對(duì)原廣西虎威的控股 ； 北京萬(wàn)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司控股瓊珠江； 北京的世紀(jì)興業(yè)投資公司在 1999年初控股中天企業(yè)； 1998年北京光彩集團(tuán)入主南油物業(yè) 。 隨著 2022年 2月天鴻寶業(yè)的上市 ， 資本市場(chǎng)在時(shí)隔 8年后重新實(shí)現(xiàn)了與房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)接 ， 然而 ， 在過(guò)去的一年中 ， 除了首批開(kāi)禁的天鴻 、 金地 、 天房三家和 一只歷史遺留問(wèn)題股東華實(shí)業(yè)外 ， 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò) IPO上市動(dòng)作不大 。 房企借殼 、 買(mǎi)殼上市的步伐卻從未停留 。 2022年以來(lái) ，就有湖北金環(huán) 、 萬(wàn)里電池 、 貴華旅業(yè) 、 ST達(dá)聲 、 ST華源 、 福建三農(nóng) 、 遼房天等多家上市公司的第一大股東變更為房地產(chǎn)企業(yè) 。 IPO（首次公開(kāi)發(fā)行） 借殼、買(mǎi)殼 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 66 眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個(gè)方面 借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強(qiáng)企業(yè)盈利能力 在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)造成的現(xiàn)金流和利潤(rùn)不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難 2022年上半年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格比去年同期增長(zhǎng)了 ％，其中住宅平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng) ％，辦公用房平均價(jià)格增長(zhǎng) 38％。同時(shí)，中國(guó)資本市場(chǎng)的規(guī)模和容量都有了較大的發(fā)展，因而，借助資本之翼，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)“借殼、買(mǎi)殼”上市的原動(dòng)力 房地產(chǎn)行 業(yè)是一個(gè)規(guī)模型、資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大、回收慢。 房地產(chǎn)企業(yè)上市，可以借助資本市場(chǎng)的融資、籌資功能，獲得大量長(zhǎng)期資金， 使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。 但是，面對(duì)資本市場(chǎng)緊閉的大門(mén)，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)“借殼、買(mǎi)殼”這種形式迂回進(jìn)入資本市場(chǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)其快速、低成本、大規(guī)模的擴(kuò)張。早在前幾年，一些急于募集資金、擴(kuò) 大生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)便開(kāi)始通過(guò)間接的方式從資本市場(chǎng)上籌集資金 對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金支持是極為重要的。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā) 展的資金主要是銀行貸款、企業(yè)自我積累和預(yù)售房款。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長(zhǎng)期資金有限，使得房企對(duì)其他融資渠道的要求越來(lái)越強(qiáng)烈 上市本身就是向市場(chǎng)表明企業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費(fèi)廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費(fèi)用將明顯低于非上市公司。這一效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)、家電等大眾消費(fèi)品企業(yè)尤為明顯。作為一個(gè)購(gòu)房者，在考慮樓盤(pán)的地段、價(jià)格、房型等因素 的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也是極為重要的一個(gè)參考因素。 中遠(yuǎn)發(fā)展、世貿(mào)股份、陽(yáng)光股份等企業(yè)借殼上市后，其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的銷(xiāo)售量都有不同程度的增長(zhǎng) 企業(yè)上市雖然在法律上已無(wú)障礙 ， 但是上市的門(mén)檻仍然很高 房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展為房企 “ 借殼 、 買(mǎi)殼 ” 創(chuàng)造了條件 ―借殼 、 買(mǎi)殼 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)自身快速擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)需要 房企融資渠道單一 ，存在較高的融資門(mén)檻 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 67 房地產(chǎn)證券化政策即將出臺(tái) 將房地產(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行 房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開(kāi)支后分配給投資者。把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直 接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資 中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)謝平日前透露 ，