【正文】 ，目前項目以自主持有為主，銷售部分主要為回籠部分資金，故銷售部分低開高走，從 7000元底價開始，最終目標是均價 12021元 /平米，這要看開發(fā)商的資金目標情況。 二、商場經(jīng)營方式建議 直接及間接商鋪出租，建立在整體的策劃和營銷的基礎上，按照不同的場館進行功能劃分。 商場經(jīng)營方式的可行性探討 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷和各自經(jīng)營相結合。 草擬 《 商場租賃意向書 》 略 三、營銷傳播策略建議 招商攻擊戰(zhàn)術 ? 前期準備 —— 接待零散客戶 —— 調整到最佳方案 —— 招商說明會 —— 后期跟蹤 —— 補充散戶 ? 不同館所的分布招商 ? 劃分為不同的館區(qū)，例如春陽館、明陽館（暫定），以館區(qū)劃分為不同的功能進行招商， 12層主要為餐飲和專賣店形式出現(xiàn)。 23層則為娛樂休閑、文化、俱樂部形式出現(xiàn)。 階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分 ? 前期 分散性招商和銷售 ? 中期 集中性招商和銷售 ? 后期 補充性招商和銷售 市場營銷攻擊戰(zhàn)術 ? 考慮到新項目前期價格不能太高， 3年做為調整期，建議價格不走地段路線，但是前 2年將部分租金劃分為項目整體的營銷資金，幫助客戶渡過前期的起步階段。 ? 前期在定價基礎上增加 /平 /天作為營銷基金，進行營銷，促進項目前期的人氣、客流。 階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分 ? 前期 零散的招商，進一步摸清市場 ? 中期 集中的、高規(guī)模的招商說明會進行招，周期 49月，集中招商。 ? 后期 補充性招商和銷售。 營銷與招商傳播推廣策略互動建議 ? 與媒體相結合的招商說明書 宣傳資料及媒介選擇（略） 四、招商營銷執(zhí)行 ? 由前期的零散性招商，把定價、區(qū)域劃分調整到最佳狀態(tài)；然后進行集中的招商說明會，把目標客戶群體集中到一起，進行競爭性招商，加快招商周期、提高價格。 ? 招商的同時利用營銷基金進行大規(guī)模商業(yè)宣傳，積累大量目標消費群體，在開業(yè)前期，釋放人流、客流。 ? 具體的營銷方式將是青島，乃至全國起前所未有的，在此保留。 第四部分、我方資源及人員配置 商業(yè)地產操作顧問 —— 潘峰 擅長：地產策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)地產操作 ? 全國第一份房地產周刊 《 南方樓市 》 策劃、運營參與 ? 全國第一輛看房直通車策劃、運營參與 ? 以上同路：南方日報社劉從才記者 ? 青島第一份房地產周刊 《 樓市周刊 》 策劃 ? 以上同路：青島晚報孫建文副總 ? 奧運申辦成功當日全國樓盤廣告最大量買斷策劃人 ? 以上同路：中國地產主流聯(lián)盟 14屆輪值主席范平主席 ? 《 青島財經(jīng)日報 》 2021隱型冠軍活動策劃參與 ? 《 中國現(xiàn)代企業(yè)雜志 》 山東 .青島站 主任 ? 國際商業(yè)項目創(chuàng)新青島保稅區(qū)天悅國際建材城歐美商務園 ? 以上同路：國家 863專家組、中科院吳澄院士、清華設計院、清華九略管理顧問 ? 廣州北京南第一騙款爛尾樓長堤豪苑啟動策劃 ? 合作人：陳鴻志策劃師（天津奧林匹克花園操盤手）， 高燕策劃師（廣州南國奧林匹克花園操盤手，現(xiàn)合富輝 煌首席策劃師） ? 廣東信托最大項目花地灣爛尾樂怡居策劃 ? 山東第一樓策劃、運營 ? 青島第一爛尾商場 “ 金座 ” 盤活策劃運營 ? 青島世源浮山后商業(yè)街區(qū)項目 ? 十堰市壽康永樂生活廣場 ? 十堰市黑馬國際服裝城 商業(yè)運營專家 —— 牟忠倉 擅長：商業(yè)招商、商業(yè)運營 ? 青島海信廣場品牌運作經(jīng)理 ? 青島陽光百貨品牌招商顧問 ? 青島市職業(yè)經(jīng)理協(xié)會商業(yè)會員 ? 東營市中盛購物中心運營 ? 龍口市博商購物廣場運營 ? 曲阜國貿中心購物廣場 商業(yè)策劃專家 —— 逄 勃 擅長：商業(yè)策劃、地產策劃、活動策劃 ? 青島知名策劃人士，曾參予濰坊風箏節(jié)、魯臺會、齊魯行、溫哥華中國文化周、嶗山茶文化節(jié)、青島海洋節(jié)等大型國內外活動；獨立策劃 “ 晚安 ” 、“ 大草原鮮奶 ” 、 “ TCL手機 ” 、 “ 三星手機 ” 等產品的上市、推廣、促銷等策劃；參與青島國貿中心、九方時代廣場、天方購物中心、曲阜國貿中心等商業(yè)的策劃工作。 商業(yè)調查專案 —— 苗杰 ? 多年商業(yè)商圈、消費心理、消費習慣、人口分布、商業(yè)競爭環(huán)境、城市經(jīng)濟發(fā)展、全國各地 GDP、國內外商業(yè)發(fā)展歷史等商業(yè)問題的調研和研究，對商業(yè)尤其是青島市商業(yè)環(huán)境非常的熟悉。 商業(yè)空間顧問團隊 ? 有中國、臺灣、韓國三方人員組成，具有非常高的專業(yè)水平，曾成功設計陽光百貨、曲阜國貿中心等大型商場。 商業(yè)顧問團隊 ? 有海信廣場高層、陽光百貨高層、新加坡商業(yè)專家魏偉、香港商業(yè)資深人士leo組成的顧問團隊，對我中心的商業(yè)項目進行規(guī)劃、招商的指導。 服務過的客戶 —— ? 《 青島日報 》 ? 《 青島晚報 》 ? 《 青島生活導報 》 ? 《 青島財經(jīng)日報 》 ? 《 半島都市報 》 ? 搜房網(wǎng) ? 青島商業(yè)地產網(wǎng) ? 青島海信廣場 ? 青島陽光百貨 ? 山東金海岸房地產俱樂部 ? 天悅國際（天悅國際城） ? 青島開發(fā)區(qū)國貿中心 ? 盛華地產（金座現(xiàn)代城） ? 中苑集團（中海景苑、山海中苑） ? 青島國際金融中心 ? 青島東都房地產（東都翠苑） ? 華恩地產（華恩名座） ? 山東農業(yè)集團（芙蓉居） ? 東營市中盛購物中心運營 ? 龍口市博商購物廣場運營 ? 廣州南大門集團（南大門商住城） ? 魯能集團（北京魯能華府） ? 青島臺東房地產 ? 十堰京堰地產（黑馬國際服裝城） ? 十堰市房地產交易中心（壽康永樂生活廣場） ? 曲阜國貿中心 ? 香港無為集團 專案小組人員組成 ? 商業(yè)運營專家： 1人 ? 商業(yè)運營顧問： 3人 ? 商業(yè)策劃總監(jiān)： 1人 ? 市場調研人員： 3人 ? 商業(yè)招商人員：餐飲類 2名、娛樂類 2名、文化類 2名 ? 空間規(guī)劃設計： 3人 ? 平面設計文案： 2人 我方資源 ? 國際名品類：范思哲、 DAKS、萬寶龍 MLNT BLANC、 AGNESB、巴利 BALLY、紀凡希 GIVENCHY、 PAULASHARK、肯迪文、雅格獅丹、都彭、登喜路、圣羅蘭、華倫天奴、卡迪亞、施華洛世奇、艾格娜、鐵獅東尼、 CUCCI、卓諾迪188吉凡克斯、威尼帝、圣約翰、金箭、路易威登 LV、香奈爾等。 ? 休閑餐飲類：凡佑花苑、瑞琪蒙、周大福售后服務中心、臺北 YES、保時捷、哈根達斯、星巴克、李嘉子形象設計中心等。 ? 化妝品類：博柏麗香水、歐萊雅、高絲、蘭芝、玉蘭油、媟妝、紀梵希、香水島、資生堂、蘭蔻、 DIOR、歐珀萊、碧歐泉、水芝澳等。 ? 珠寶首飾類：翠緣閣、寶視眼鏡、六福珠寶、 ENZO、金至尊、周先生、?，?、周大福、大溪地珍珠等。 ? 鐘表眼鏡類：歐米茄、琉璃工房、浪琴、天梭、摩梵陀、雷達、帝舵、豪雅、名仕、積家、屈臣氏等。 ? 服裝服飾類：伊芙心悅、慕詩、艾美、寶姿、梅凱恩、紐約克、歌力思、思裳、淑女屋、路逸沙美、影兒國際、瑪柯茜瑪、雅瑩、璐帕莎、范怡文、米歇爾、季候風、神思、安莉蕓、黛安芬、皮爾卡丹、愛慕、浩沙、黛瑪、傾城之戀、華姿伊、卡普西尼、諾蒂卡、吉普、靂霹道、三葉草、卡拉瑪、美津濃、耐克、卡爾丹頓、哥倫比亞、柏匯思、金狐貍、歌弟、帕古茨、羅茜奧、威克多、杰凡尼、沙馳、斯卡圖、圣大保羅、奧斯卡丹、華斯度、英派圖斯、百富、科樂比、芝寶、派克、歐西亞、卡西歐等。 ? 家電類：大中電器、五星電器、三聯(lián)電器、國美電器、蘇寧電器等。 ? 家居類：百安居、富爾瑪名品家俱、澳發(fā)國際建材館、鳥語花香家俱城等。 ? 超市類：佳世客、家樂福、大潤發(fā)、法寶、麥德龍、銀座等。 ? 高級百貨類：青島海信廣場、陽光百貨、濟南銀座商城、貴和購物中心、上海恒隆廣場、華亭伊勢丹、廣州友誼百貨、北京燕莎購物、北京賽特、北京王府飯店名品店、北京國貿中心名品店、琛圳銅鑼灣百貨、太古百貨等。 ? 金融類：中國銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、招商銀行、堔發(fā)展銀行、交通銀行、光大銀行、民生銀行、浦東發(fā)展銀行等。 ? 餐飲類：肯德基、麥當勞、星巴克、美國滴滴坊西餐、國全聚德、內蒙古小肥羊、重慶秦媽餐飲、重慶小天鵝、北京東來順、順峰飯店、四川省譚魚頭、迪歐西餐、上島咖啡、老城隍廟飲食、大娘水餃、和記餐飲、避風塘茶樓、青島海鮮巨無霸、巴國布衣、上海人家、良友飯店、川菜館以及大部分青島餐飲連鎖店。 ? 休閑娛樂類：新華書店、福彩中心、美國拉茲勞斯、上海翻斗樂 、 英派斯健身俱樂部、伊浪水世界、伊斯卡恩健身俱樂部、世外桃源茶樓、跆拳道俱樂部、 KTV、夜總會等以及青島大部分洗浴、夜總會、美容會所等。 說明 本次方案初稿，只是在我們調研的基礎上，主要做定位分析，把握一個大方向。雙方在此無異議的基礎上，繼續(xù)出商業(yè)規(guī)劃、分布圖、布局、定價策略、招商方案。 最后是在以上基礎上的招商策劃、營銷方案、招商計劃、營銷計劃。 謝謝觀看