【正文】 部分的服飾、餐飲等喜歡到市內(nèi)商場、場所消費。 ? 人流情況將在具體的商圈中做具體說明。青島國際工藝品城創(chuàng)建成為全省首個以購物旅游為主題的 4A級旅游區(qū)。制定了農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展意見，開展農(nóng)貿(mào)市場專項整治，給予農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)資金扶持并納入?yún)^(qū)政府實事， 今年計劃新建、升級改造的 10處標準化農(nóng)貿(mào)市場全部完成年初預(yù)定計劃進度。新興服務(wù)業(yè)發(fā)展取得新突破，投資 19億元的 IT服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)示范基地落戶城陽，華強文化科技產(chǎn)業(yè)園等大項目前期工作進展順利。 2021年，全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計（下同） 566億元，增長 18%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 243億元，增長 18%；社會消費品零售總額 ，增長 20%；地方財政收入 ，增長 %；外貿(mào)出口 52億美元，增長 %。東依嶗山區(qū)，南接李滄區(qū)，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨市毗連。所以青島地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須在這 2年找到好的區(qū)域、好的項目、好的定位，優(yōu)先進入、良性發(fā)展。世正愛麗安東側(cè)是建設(shè)中的利群購物中心，規(guī)劃有酒吧一條街、酒店、百貨、超市等業(yè)態(tài)。業(yè)內(nèi)人士進行的市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，開發(fā)中及有開發(fā)意向的酒店已超過十家。 據(jù)青島市經(jīng)貿(mào)委市場網(wǎng)點處介紹，在 《 2021－ 2021年青島市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點專業(yè)規(guī)劃 》 中，城陽規(guī)劃了兩個區(qū)級商業(yè)中心，一個是在國貨周邊，另一個是中聯(lián)大潤發(fā)購物中心。在經(jīng)濟快速增長以及新增項目的帶動下，空置率將繼續(xù)保持在較低水平，整體租售價格水平將進一步提升，青島甲級寫字樓市場將持續(xù)保持旺盛。目前青島甲級寫字樓整體空置率水平約為 %，在同類城市中，處于較低水平，這與供應(yīng)量的不足存在較大關(guān)系。 ? 風(fēng)險與機會分析 2021年資產(chǎn)收益比指數(shù)進一步下降，但辦公樓空置面積較快增加，市場投資風(fēng)險有所提高。 預(yù)計 2021年商業(yè)營業(yè)用房銷售價格和租賃價格保持平穩(wěn)或下滑。 在一系列擴大內(nèi)需保增長的政策作用下，預(yù)計 2021年 3季度宏觀經(jīng)濟將出現(xiàn)回暖，同時經(jīng)濟適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響有限，上述促進房價穩(wěn)定因素的影響將會大于房價下行因素的影響，預(yù)計 2021年下半年房價將會止跌企穩(wěn)。 （ 2）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長 2021年 2季度房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降開始顯現(xiàn)，受此影響，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設(shè)進度的因素，這部分投資可能會出現(xiàn)負增長。 2021年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。 2021年 110月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 ，同比減少 %，增幅比去年同期減少 ；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 方米，同比減少 %。 2021年房地產(chǎn)市場運行狀況 2021年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征： （ 1）、房屋交易量持續(xù)下降 2021年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 12月份的 %降為 111月份的 %。 （ 3）、房價出現(xiàn)近 10年來首次下降 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 8月份 70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。 （ 4）、加大住房保障建設(shè) 2021年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經(jīng)濟適用房 投資比重與去年同期基本持平。因此， 2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長。外資零售業(yè)擴張節(jié)奏放緩。 ? 市場運行狀況及趨勢 辦公樓市場供求下降。 小結(jié) 2021年中國房地產(chǎn)有盛轉(zhuǎn)衰， 2021年房地產(chǎn)業(yè)進入本世紀來最寒冷的冬天，全國各地房價不同程度回落，很大一部分購房者持幣觀望。上述公司的進駐，形成對寫字樓的集中需求。 城陽區(qū)以寶龍城市廣場、世正愛利安、國際工藝品城等為代表的眾多商業(yè)或包含商業(yè)的項目紛紛登場；利群有多處大型綜合商場開業(yè)；維客集團以膠州購物中心開業(yè)為信號，宣布進入第二輪擴張期；利客來郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)賣場三店齊開，并繼續(xù)加緊建設(shè)新店。中聯(lián)大潤發(fā)購物中心以超市為主，一二層有分割經(jīng)營的商鋪，當(dāng)初售價每平方米１萬元左右，現(xiàn)在有的已近乎翻番，投資這些商鋪，收益可觀。明年，同處正陽路的時代中心寫字樓項目也將亮相。 從目前情況看，如果進展順利，呂家莊將形成兩家百貨、兩家以上超市、兩到三家酒店以及建材、家居、餐飲、娛樂為一體的商圈格局。 ? 城陽區(qū)概況 城陽區(qū)設(shè)立于 1994年 6月 ,位于東經(jīng) 120176。城陽，地處中國重要的經(jīng)濟中心城市和沿海開放城市 —— 青島的近郊，是進出青島市區(qū)的北大門，距青島市區(qū)中心 35公里，地理位置重要?，F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展實現(xiàn)新跨越，啟動建設(shè)了空港物流園區(qū)、棘洪灘物流園區(qū)，新引進青島物流分撥交易中心、上海宇培物流等一批物流大項目，普洛斯、中遠倉儲等物流項目建成運營。新開業(yè)了利群城陽購物廣場，目前，全區(qū)營業(yè)萬米以上大型商場達到 8處，全年完成零售額 ；新引進了奧特萊斯、東方城、特易購、城陽利客來等項目。 餐飲業(yè)。 總部樓宇經(jīng)濟。 商圈主力店 城陽國貨、喜盈門購物廣場 商圈營業(yè)范圍 超市、百貨、餐飲、專賣店、門市 商圈分析 主要客群由城陽的中高檔消費群體轉(zhuǎn)變?yōu)橹苓厼橹鞯闹袡n消費群體 商圈輻射范圍 （半徑） 由城陽區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)?4公里范圍內(nèi)為主，以及整個城陽的部分中端客戶 商圈人流情況 人流量大，約 5000人 /天 商圈客流情況 目前客流十分客觀，約 2021人 /天 商圈車流情況 車流情況一般 商圈停車位情況 停車位不足 商圈主要競爭對手 大潤發(fā)商圈、呂家莊商圈 ? 城陽大潤發(fā)商圈 商圈主力店 大潤發(fā)超市 商圈營業(yè)范圍 超市、餐飲、娛樂、專賣店、門市 商圈分析 本商圈主要以超市為主，帶動餐飲等付營業(yè)，消費群體主要為周邊學(xué)生和市民及城陽中地端客戶 商圈輻射范圍 （半徑） 主要范圍為 2公里范圍內(nèi) 商圈人流情況 人流量約 6000人 /天 商圈客流情況 客流量約 2021人 /天 商圈車流情況 車流量較好 商圈停車位情況 停車位充足 商圈主要競爭對手 家佳源超市、利群百貨、愛麗安商場 ? 城陽呂家莊商圈 商圈主力店 家佳源超市、利群百貨、愛麗安商場 商圈營業(yè)范圍 超市、百貨、酒店、餐飲、娛樂、專賣店、門市 商圈分析 這是一個新起的商圈，也是城陽最具潛力的商圈，該商群主要定位于城陽的綜合性購物休閑娛樂場所，客戶主要是本區(qū)的中高段客戶群體及周邊市民 商圈輻射范圍 目前 2公里范圍占 50%，城陽中高段客戶為 50% 商圈人流情況 人流量約 3000人 /天 商圈客流情況 1500人 /天 商圈車流情況 車流量非常大 商圈停車位情況 停車位充足 商圈主要競爭對手 寶龍城市廣場、城陽國貨商圈 ? 寶龍城市廣場 本商圈目前尚在形成期，主要定位于休閑娛樂，目標客戶群體輻射整個青島乃至半島地區(qū)，再此暫不做表格分析。愛麗安的失敗造成部分不利影響，在以后的發(fā)展中，本商群的價格會采取中高檔次，休閑娛樂占一定比例。 ? 目標消費群體主要是企業(yè)白領(lǐng)、中產(chǎn)階層、企業(yè)高管以及私企老板等，項目形成后不但要形成餐飲、娛樂一體化的商業(yè)模式，還要注重消費的引導(dǎo)和一體化營銷的運營。 本項目具體的經(jīng)濟指標在方案論證通過后具體體現(xiàn)。 ? 本項目停車位充足，這是中高檔消費場所必備條件。 威脅分析 ? 商圈的不斷擴大，帶來人氣的同時會加大競爭力度，會給項目帶來壓力。 ? 建議餐飲面積： 8000平米 ? 洗浴、夜總會、 KTV等面積： 5000平米 ? 健身俱樂部、美容等： 3000平米 ? 電影院、文化： 5000平米 ? 休閑、游樂： 3000平米 ? 專賣店： 6000平米 項目商業(yè)組合的可行性探討 ? 目前本項目作為整個商圈的配套服務(wù)，補充商圈中的欠缺因素，做成街區(qū)性，由不同場館組成的綜合性休閑娛樂中心是非常可行的，也是最佳方案。 二、商場經(jīng)營方式建議 直接及間接商鋪出租，建立在整體的策劃和營銷的基礎(chǔ)上，按照不同的場館進行功能劃分。 營銷與招商傳播推廣策略互動建議 ? 與媒體相結(jié)合的招商說明書 宣傳資料及媒介選擇（略） 四、招商營銷執(zhí)行 ? 由前期的零散性招商，把定價、區(qū)域劃分調(diào)整到最佳狀態(tài)；然后進行集中的招商說明會，把目標客戶群體集中到一起，進行競爭性招商，加快招商周期、提高價格。 ? 休閑餐飲類：凡佑花苑、瑞琪蒙、周大福售后服務(wù)中心、臺北 YES、保時捷、哈根達斯、星巴克、李嘉子形象設(shè)計中心等。 ? 高級百貨類：青島海信廣場、陽光百貨、濟南銀座商城、貴和購物中心、上海恒隆廣場、華亭伊勢丹、廣州友誼百貨、北京燕莎購物、北京賽特、北京王府飯店名品店、北京國貿(mào)中心名品店、琛圳銅鑼灣百貨、太古百貨等