【正文】 板、中產(chǎn)階層、中低端消 費者的奢侈性消費 ? 價格定位：中高價位為主，中低價位輔助 ? 營銷定位：統(tǒng)一的營銷模式 項目初步開發(fā)設(shè)計方案 項目的布局規(guī)劃（略） 可行性研究 本項目可行性是非常可行的，關(guān)鍵是統(tǒng)一的布局和規(guī)劃做好，把價格調(diào)整好。 四、項目商業(yè)組合建議 商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析 ? 項目由中餐、西餐、韓日料、電影院、酒吧、夜總會、洗浴、健身俱樂部、游戲中心、兒童中心、專賣店等組成，組建成一個綜合性的餐飲娛樂中心。 第三部分、招商、營銷傳播策略 一、項目租售價格定位 租賃價格： — /平 /天 1）標(biāo)準(zhǔn)租賃期； 3— 5年 2）租金價格厘定：根據(jù)不同區(qū)域規(guī)劃 — 3）租金水平展望及預(yù)測：黃金地段逐步定價 /平 /天，在此基礎(chǔ)上做微調(diào)，在確定的定價基礎(chǔ)上加 /平 /天作為項目營銷基金，用做項目營銷 3年后根據(jù)市場情況做 20%30%的調(diào)整。 3）銷售價格之階段策略性建議：中開高走，目前項目以自主持有為主，銷售部分主要為回籠部分資金，故銷售部分低開高走，從 7000元底價開始，最終目標(biāo)是均價 12021元 /平米，這要看開發(fā)商的資金目標(biāo)情況。 23層則為娛樂休閑、文化、俱樂部形式出現(xiàn)。 ? 后期 補充性招商和銷售。 第四部分、我方資源及人員配置 商業(yè)地產(chǎn)操作顧問 —— 潘峰 擅長：地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)地產(chǎn)操作 ? 全國第一份房地產(chǎn)周刊 《 南方樓市 》 策劃、運營參與 ? 全國第一輛看房直通車策劃、運營參與 ? 以上同路：南方日報社劉從才記者 ? 青島第一份房地產(chǎn)周刊 《 樓市周刊 》 策劃 ? 以上同路：青島晚報孫建文副總 ? 奧運申辦成功當(dāng)日全國樓盤廣告最大量買斷策劃人 ? 以上同路：中國地產(chǎn)主流聯(lián)盟 14屆輪值主席范平主席 ? 《 青島財經(jīng)日報 》 2021隱型冠軍活動策劃參與 ? 《 中國現(xiàn)代企業(yè)雜志 》 山東 .青島站 主任 ? 國際商業(yè)項目創(chuàng)新青島保稅區(qū)天悅國際建材城歐美商務(wù)園 ? 以上同路：國家 863專家組、中科院吳澄院士、清華設(shè)計院、清華九略管理顧問 ? 廣州北京南第一騙款爛尾樓長堤豪苑啟動策劃 ? 合作人：陳鴻志策劃師（天津奧林匹克花園操盤手）， 高燕策劃師（廣州南國奧林匹克花園操盤手，現(xiàn)合富輝 煌首席策劃師） ? 廣東信托最大項目花地灣爛尾樂怡居策劃 ? 山東第一樓策劃、運營 ? 青島第一爛尾商場 “ 金座 ” 盤活策劃運營 ? 青島世源浮山后商業(yè)街區(qū)項目 ? 十堰市壽康永樂生活廣場 ? 十堰市黑馬國際服裝城 商業(yè)運營專家 —— 牟忠倉 擅長：商業(yè)招商、商業(yè)運營 ? 青島海信廣場品牌運作經(jīng)理 ? 青島陽光百貨品牌招商顧問 ? 青島市職業(yè)經(jīng)理協(xié)會商業(yè)會員 ? 東營市中盛購物中心運營 ? 龍口市博商購物廣場運營 ? 曲阜國貿(mào)中心購物廣場 商業(yè)策劃專家 —— 逄 勃 擅長：商業(yè)策劃、地產(chǎn)策劃、活動策劃 ? 青島知名策劃人士，曾參予濰坊風(fēng)箏節(jié)、魯臺會、齊魯行、溫哥華中國文化周、嶗山茶文化節(jié)、青島海洋節(jié)等大型國內(nèi)外活動；獨立策劃 “ 晚安 ” 、“ 大草原鮮奶 ” 、 “ TCL手機 ” 、 “ 三星手機 ” 等產(chǎn)品的上市、推廣、促銷等策劃；參與青島國貿(mào)中心、九方時代廣場、天方購物中心、曲阜國貿(mào)中心等商業(yè)的策劃工作。 服務(wù)過的客戶 —— ? 《 青島日報 》 ? 《 青島晚報 》 ? 《 青島生活導(dǎo)報 》 ? 《 青島財經(jīng)日報 》 ? 《 半島都市報 》 ? 搜房網(wǎng) ? 青島商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng) ? 青島海信廣場 ? 青島陽光百貨 ? 山東金海岸房地產(chǎn)俱樂部 ? 天悅國際（天悅國際城） ? 青島開發(fā)區(qū)國貿(mào)中心 ? 盛華地產(chǎn)（金座現(xiàn)代城） ? 中苑集團（中海景苑、山海中苑） ? 青島國際金融中心 ? 青島東都房地產(chǎn)（東都翠苑） ? 華恩地產(chǎn)（華恩名座） ? 山東農(nóng)業(yè)集團（芙蓉居） ? 東營市中盛購物中心運營 ? 龍口市博商購物廣場運營 ? 廣州南大門集團（南大門商住城） ? 魯能集團（北京魯能華府） ? 青島臺東房地產(chǎn) ? 十堰京堰地產(chǎn)（黑馬國際服裝城） ? 十堰市房地產(chǎn)交易中心（壽康永樂生活廣場） ? 曲阜國貿(mào)中心 ? 香港無為集團 專案小組人員組成 ? 商業(yè)運營專家： 1人 ? 商業(yè)運營顧問： 3人 ? 商業(yè)策劃總監(jiān)： 1人 ? 市場調(diào)研人員： 3人 ? 商業(yè)招商人員：餐飲類 2名、娛樂類 2名、文化類 2名 ? 空間規(guī)劃設(shè)計： 3人 ? 平面設(shè)計文案： 2人 我方資源 ? 國際名品類：范思哲、 DAKS、萬寶龍 MLNT BLANC、 AGNESB、巴利 BALLY、紀(jì)凡希 GIVENCHY、 PAULASHARK、肯迪文、雅格獅丹、都彭、登喜路、圣羅蘭、華倫天奴、卡迪亞、施華洛世奇、艾格娜、鐵獅東尼、 CUCCI、卓諾迪188吉凡克斯、威尼帝、圣約翰、金箭、路易威登 LV、香奈爾等。 ? 鐘表眼鏡類：歐米茄、琉璃工房、浪琴、天梭、摩梵陀、雷達(dá)、帝舵、豪雅、名仕、積家、屈臣氏等。 ? 超市類：佳世客、家樂福、大潤發(fā)、法寶、麥德龍、銀座等。 ? 休閑娛樂類：新華書店、福彩中心、美國拉茲勞斯、上海翻斗樂 、 英派斯健身俱樂部、伊浪水世界、伊斯卡恩健身俱樂部、世外桃源茶樓、跆拳道俱樂部、 KTV、夜總會等以及青島大部分洗浴、夜總會、美容會所等。 謝謝觀看 。雙方在此無異議的基礎(chǔ)上，繼續(xù)出商業(yè)規(guī)劃、分布圖、布局、定價策略、招商方案。 ? 金融類：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、堔發(fā)展銀行、交通銀行、光大銀行、民生銀行、浦東發(fā)展銀行等。 ? 家電類：大中電器、五星電器、三聯(lián)電器、國美電器、蘇寧電器等。 ? 化妝品類：博柏麗香水、歐萊雅、高絲、蘭芝、玉蘭油、媟妝、紀(jì)梵希、香水島、資生堂、蘭蔻、 DIOR、歐珀萊、碧歐泉、水芝澳等。 商業(yè)空間顧問團隊 ? 有中國、臺灣、韓國三方人員組成，具有非常高的專業(yè)水平，曾成功設(shè)計陽光百貨、曲阜國貿(mào)中心等大型商場。 ? 招商的同時利用營銷基金進行大規(guī)模商業(yè)宣傳，積累大量目標(biāo)消費群體，在開業(yè)前期，釋放人流、客流。 ? 前期在定價基礎(chǔ)上增加 /平 /天作為營銷基金，進行營銷，促進項目前期的人氣、客流。 商場經(jīng)營方式的可行性探討 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷和各自經(jīng)營相結(jié)合。 1）銷售價格厘定：中高價位起價，根據(jù)情況做出調(diào)整。 項目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議 ? 街區(qū)和臨街部分建議建設(shè)標(biāo)志性景觀，配合整體項目。 三、商業(yè)布局建議 項目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議 ? 銷售面積： 5000平米左右 ? 銷售回報： 5000萬 — 8000萬 ? 租賃面積： 18000平米左右 ? 租賃回報： 1500萬 /年左右 商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案 ? 劃分為 4— 5個館區(qū)，進行不同形式的招商 ? 我處將在本方案通過后，遞交區(qū)域劃分規(guī)劃圖。 ? 城陽新的社區(qū)不斷形成，新社區(qū)服務(wù)配套逐漸完善，必將會分流商圈客戶。 機會分析 ? 第五商圈的形成，必將會形成一個巨大的消費市場。 劣勢分析 ? 本項目二期均規(guī)劃有酒店，利群廣場也有酒店項目，這會造成酒店的嚴(yán)重飽和狀態(tài)，不利于銷售或出租。 項目 SWOT分析 優(yōu)勢分析 ? 本項目處于城陽最新最具發(fā)展前景的商圈內(nèi)，擁有巨大的客流量。 三、整體市場分析 區(qū)域商業(yè)市場狀況 目前本項目所在商圈已逐漸形成并走向成熟，商圈涵蓋大型超市、百貨、餐飲娛樂一體化的綜合性商業(yè)環(huán)境，商圈目前的餐飲娛樂主要是滿足超市的客流為主，中低檔消費為主，與本商圈的綜合服務(wù)還沒有結(jié)合，因為利群開業(yè)不久，所以中高端客流逐步流入，但是相關(guān)服務(wù)和相關(guān)消費配套還不足，本項目的介入正是彌補這種缺失。本項目共分 2期進行，第一期由酒店和商業(yè)組成。營造一個本地區(qū)休閑娛樂一體化的商業(yè) 場所，打造本地區(qū)中高端商業(yè)場所。 （三）、投資客戶研究 經(jīng)營范圍：品牌中餐、西餐、主題餐廳、酒吧、酒店、品牌店、俱樂部 投資動向：租賃為主輔助銷售 （四）、競爭對手研究 競爭者基本狀況：目前主要競爭對手有利群的餐飲街、愛麗安的餐飲項目，但是以上 2者的經(jīng)營面積都不是很大、種類不是很全，還有很大的發(fā)展空間。 通過調(diào)研，消費者對本商圈的滿意程度如下： 商圈消費者滿意程度調(diào)研非常滿意,23, 23%比較滿意,49, 49%一般, 19,19%不滿意, 9,9%非常滿意 比較滿意 一般 不滿意消費者對本商圈的期待調(diào)研 低端消費, 6 7中端消費, 7 3高端消費, 3 7專業(yè)性市場, 2 1綜合性市場, 7 90102030405060708090低端消費 中端消費 高端消費 專業(yè)性市場 綜合性市場系列1? 小結(jié)