【正文】 上豪廣場策劃方案 (初稿 ) 商業(yè)地產(chǎn)接盤程序 前期洽談 市場調研 方案初稿、確定定位 商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域劃分 營銷方案 簽訂合同 具體執(zhí)行 第一部分、商業(yè)市場調研 影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如商圈所在地的整體經(jīng)濟環(huán)境、市民的收入水平、消費水平與消費結構、當?shù)叵M習慣、商業(yè)圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境、競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。 調研種類：所需資料 /研究范圍 商圈研究：對項目所在地的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況與交通狀況及其購買力。 消費者研究：對消費者的消費習慣、收入、偏好等作調研。 投資客戶研究：對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如客戶區(qū)域、投資動向、營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等。 一、市場調研概況 ? 調研時間 —— 2021年 3月 16日 — 22日 ? 地點區(qū)域 —— 城陽地區(qū) ? 調查方法 —— 消費者隨機調查、實地考察、潛在意向客戶拜訪、團隊資源客戶訪談 二、宏觀背景分析 中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2021年中國房地產(chǎn)市場幾具急轉，從下半年奧運結束、全球金融危機爆發(fā)，中國房地產(chǎn)業(yè)受到巨大影響，從 08年下半年到 09年第一季度，房地產(chǎn)面臨巨大的考驗。 2021年房地產(chǎn)市場運行狀況 2021年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征： （ 1）、房屋交易量持續(xù)下降 2021年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 111月，商品房銷售面積 方米，同比減少 %，增幅減少 。其中，現(xiàn)房銷售面積為 ，同比減少 %；期房銷售面積為 ，同比減少 %。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 12月份的 %降為 111月份的 %。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上。 同時，商品房空置面積較快增加。 2021年 5月，商品房空置面積結束自 2021年下半年以來的負增長局面， 11月底，商品房空置面積為 ，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3月底增加 。 ? （ 2）、房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降 ? 受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2021年 2季度就開始顯現(xiàn)， 4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。 2021年 110月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 ，同比減少 %，增幅比去年同期減少 ；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 方米，同比減少 %。 ? 2021年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 111月，商品房新開工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少；商品房施工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少 點。 （ 3）、房價出現(xiàn)近 10年來首次下降 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 8月份 70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2021年， 70大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2021年下降 。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。從環(huán)比來看， 2021年 70大中城市房屋銷售價格下降%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90平方米以下商品住宅價格比年初下跌 %。 12月份， 70大中城市中有 50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2021年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。其中， 1季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲 幅仍保持較高幅度； 2季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌； 3季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌； 4季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。 14各季度 70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 （ 4）、加大住房保障建設 2021年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經(jīng)濟適用房 投資比重與去年同期基本持平。 111月，別墅高檔公寓投資額為，在商品住宅投資中的比重為 %，下降 ；經(jīng)濟適用房投資額為 ，同比增加 %。 2021年 房地產(chǎn) 市場運行趨勢 （ 1）、商品房屋空置面積會有較大幅度增加 2021年和 2021年商品房屋新開工面積都保持了將近 20%的較大增幅，按照建設周期推算， 2021年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。由于 2021年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了 2021年進入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場的當期供給，在空置房屋沒有被很好消化以前，商品房屋新開工意愿將會下降，以減少房地產(chǎn)市場的后期供給，促進市場供求平衡。 （ 2）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長 2021年 2季度房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降開始顯現(xiàn)，受此影響，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上年結轉的在建工程增幅和房屋建設投資增幅也會大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設進度的因素，這部分投資可能會出現(xiàn)負增長。同時，受存貨增加的影響， 2021年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降，這部分項目對應的新增投資增長也會下降。此外，受宏觀經(jīng)濟下行和資金緊張狀況影響，估計上半年企業(yè) 拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。因此， 2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長。 （ 3）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加 2021年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源都為負增長，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會面臨資金困境，未來企業(yè)并購重組將會增加。 （ 4）、 2021年房價將會止跌企穩(wěn) 短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定， 2021年上半年在 “ 保增長 ” 的大調控目標下，仍可能還會有利于房價穩(wěn)定的政策出臺。從影響房地產(chǎn)市 場的長期因素看，第三次 “ 嬰兒潮 ” 出生的大量 80后年輕人的結婚需求，將會有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟高速增長形成的居民財富積累的基礎，這些因素都會對促進房價的穩(wěn)定起到積極作用。 當前形勢下，形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟的下行、經(jīng)濟適用房建設力度加大帶來的增加市場供給預期、農(nóng)村建設用 地流轉制度改革帶來的土地供給層面的長遠影響等等。 在一系列擴大內需保增長的政策作用下，預計 2021年 3季度宏觀經(jīng)濟將出現(xiàn)回暖，同時經(jīng)濟適用房相關政策、農(nóng)村建設用地流轉制度相關政策，短期內對房地產(chǎn)市場的影響有限，上述促進房價穩(wěn)定因素的影響將會大于房價下行因素的影響，預計 2021年下半年房價將會止跌企穩(wěn)。 ? 2021年東中西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降 ? 2021年商品住宅建設增幅下降 ? 2021年商品住宅銷售面積大幅下降 ? 2021年商品房供給增加但增幅下降 中國房地產(chǎn)市場報告 商業(yè)營業(yè)用房市場分析 ? 宏觀背景 2021年國民經(jīng)濟增長回落，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入繼續(xù)增長，增幅回落；前 3季度全國城市社會消費品零售總額同比增長 22%，從長期看，商業(yè)營業(yè)用房市場有穩(wěn)定的需求支撐。 2021年 13季度，居民消費價格 (CPI)同比，逐季回落。外資零售業(yè)擴張節(jié)奏放緩。 ? 市場運行狀況與趨勢 2021年，商業(yè)營業(yè)用房投資持續(xù)增長，投資增幅小幅回落。 商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比微升、增幅下降，前 3季度東中西地區(qū)新開工面積增幅逐季下降；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積同比呈現(xiàn)負增長的 態(tài)勢，東中西地區(qū)竣工面積同比增幅均有不同程度的下降。 2021年商業(yè)營業(yè)用房銷售面積全面回落， 13季度無論現(xiàn)房還是期房銷售面積均呈現(xiàn)不同程度的下降態(tài)勢； 2021年商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加，其中東部和中部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加，西部地區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積仍為負增長。 商業(yè)營業(yè)用房銷售價格漲幅回落，價格漲幅高于租金漲幅， 3季度銷售價格環(huán)比下降。 預計 2021年商業(yè)營業(yè)用房銷售價格和租賃價格保持平穩(wěn)或下滑。 中國房地產(chǎn)市場報告 辦公樓市場分析 ? 宏觀背景 2021年中國宏觀經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展良好，但增幅均有所回落。企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)連續(xù)下降 2021年整體 房地產(chǎn) 市場景氣程度回落。 ? 市場運行狀況及趨勢 辦公樓市場供求下降。從供給方面看，辦公樓開發(fā)投資總量負增長，新開工面積減少；從需求方面看，辦公樓銷售面積同比下降；空置面積由負增長到