【正文】 增加。 辦公樓銷售價格呈上漲態(tài)勢，租賃價格小幅波動，銷售價格漲幅高于租賃價格漲幅，但二者差距有所擴(kuò)大。辦公樓平均銷售價格東部地 區(qū)遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)。 預(yù)計(jì) 2021年辦公樓銷售價格和租賃價格將保持穩(wěn)定或有所下滑。 ? 風(fēng)險與機(jī)會分析 2021年資產(chǎn)收益比指數(shù)進(jìn)一步下降，但辦公樓空置面積較快增加，市場投資風(fēng)險有所提高。從季度數(shù)據(jù)來看，資產(chǎn)收益率逐季提高，說 明投資者對市場的不確定性有所意識，投資行為更加謹(jǐn)慎。 2021年辦公樓市場將在整個宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的大背景下，投資機(jī)會由于較大的市場不確定性而減弱。 小結(jié) 2021年中國房地產(chǎn)有盛轉(zhuǎn)衰， 2021年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入本世紀(jì)來最寒冷的冬天，全國各地房價不同程度回落，很大一部分購房者持幣觀望。 青島房地產(chǎn)受到的影響比一線城市差，但是全市的銷量和價格均有不同程度的下降。 住宅市場的發(fā)展不利，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，但是由于住宅市場的相關(guān)連動以及金融危機(jī)的影響，商業(yè)地產(chǎn)也不是非常的樂觀。 青島商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 ? 受宏觀政策的影響，住宅市場在過去的一年里或多或少地受到了一定程度的制約，而商業(yè)地產(chǎn)卻在此時迎來了自己的春天。 ? 城陽商業(yè)地產(chǎn)逐步升溫 眾多商家紛紛進(jìn)入 ? 外貿(mào)調(diào)整影響地產(chǎn) 青島商業(yè)地產(chǎn)模式將謀求突圍 ? 寫字樓：有旺盛的需求市場 2021年青島甲級寫字樓市場，在無新增供應(yīng)的情況下，空置面積不斷被消化，推動整體空置率水平持續(xù)下降。目前青島甲級寫字樓整體空置率水平約為 %，在同類城市中，處于較低水平，這與供應(yīng)量的不足存在較大關(guān)系。作為外向度較高的沿海開放海濱城市，隨著加入 WTO之后金融保險業(yè)、咨詢業(yè)等的不斷放開，寫字樓的需求不斷增加。 2021年有興業(yè)銀行、日本瑞穗實(shí)業(yè)銀行、合眾人壽、中恒人壽、首創(chuàng)安泰人壽等落戶青島， DTZ戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行三家國際著名地產(chǎn)顧問公司亦于本年度在青島成立分公司。上述公司的進(jìn)駐，形成對寫字樓的集中需求。 在 2021年無新增甲級寫字樓供應(yīng)的情況下，受租賃需求旺盛的推動，平均租金小幅上漲，達(dá)到 /平方米 /月（建筑面積 /不含物業(yè)費(fèi)），同比漲幅達(dá)到 4%。租金水平的上漲，使得投資回報率有一定程度的提升，增加了投資者的信心，而市場上可供出售的面積較少，又加劇了供求矛盾，推動銷售價格小幅上漲，達(dá)到 14000元 /平方米。特別是臨近年底時，市南中心區(qū)保時捷中心的發(fā)售使得市南中心區(qū)的商務(wù)氛圍得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，其 33000元／平方米（含精裝修）的平均售價，創(chuàng)下青島寫字樓銷售價格新高。 寫字樓方面， 2021年，青島甲級寫字樓供應(yīng)中斷的局面將會得到改變，保時捷中心、香格里拉二期等四個項(xiàng)目的入市，將為青島甲級寫字樓市場新增 ；屆時，青島市甲級寫字樓的整體品質(zhì)有望得到一個較大的提升，一部分高端需求也將得到較好的滿足。在經(jīng)濟(jì)快速增長以及新增項(xiàng)目的帶動下，空置率將繼續(xù)保持在較低水平，整體租售價格水平將進(jìn)一步提升，青島甲級寫字樓市場將持續(xù)保持旺盛。 ? 商業(yè)市場：出現(xiàn)郊區(qū)化發(fā)展趨勢 2021年，在經(jīng)濟(jì)快速增長、居民收入增加、消費(fèi)升級、商業(yè)企業(yè)紛紛尋求擴(kuò)張的大背景下，青島商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)蓬勃發(fā)展。 2021年，青島商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的郊區(qū)化發(fā)展趨勢。 城陽區(qū)以寶龍城市廣場、世正愛利安、國際工藝品城等為代表的眾多商業(yè)或包含商業(yè)的項(xiàng)目紛紛登場；利群有多處大型綜合商場開業(yè)；維客集團(tuán)以膠州購物中心開業(yè)為信號，宣布進(jìn)入第二輪擴(kuò)張期；利客來郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)賣場三店齊開，并繼續(xù)加緊建設(shè)新店。 在市區(qū)范圍內(nèi)，位于奧帆基地區(qū)域的百麗廣場、海信國際購物中心作為市中心的兩處大型高檔百貨店項(xiàng)目正在加緊建設(shè)，山東路家樂福地下商業(yè)街、膠州路地下商業(yè)街、香港中路地下商業(yè)街投入使用，中山商圈改造全面啟動，青島商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)正迎來新的發(fā)展機(jī)遇。 2021年，隨著中山路商圈迎來新的發(fā)展機(jī)遇、東部商圈檔次升級、山東路沿線商業(yè)氛圍不斷增強(qiáng)、外地商業(yè)資本加快進(jìn)駐青島，青島商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入一個全新的發(fā)展階段，市場將保持旺盛發(fā)展勢頭。 ? 平淡的商業(yè)氛圍 目前城陽中心城區(qū)商業(yè)主要有四個區(qū)域，一是城陽國貨、喜盈門購物中心所在的區(qū)域，是城陽的第一商圈，規(guī)模、人氣仍無法與李村、臺東等市級商圈相比；二是去年開業(yè)的中聯(lián)大潤發(fā)購物中心；三是呂家莊附近商業(yè)規(guī)劃，這其中就有世正愛麗安韓國購物商城；四是青島最大的商業(yè)項(xiàng)目寶龍城市廣場，有 40余萬平方米商業(yè)面積。 對城陽商業(yè)提出上述看法，在一個新城區(qū)，人口不多，人氣不旺的情況下，商業(yè)規(guī)劃不易過度分散。 據(jù)青島市經(jīng)貿(mào)委市場網(wǎng)點(diǎn)處介紹，在 《 2021－ 2021年青島市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃 》 中，城陽規(guī)劃了兩個區(qū)級商業(yè)中心，一個是在國貨周邊，另一個是中聯(lián)大潤發(fā)購物中心。城陽區(qū)在此規(guī)劃基礎(chǔ)上，可做更詳細(xì)的商業(yè)規(guī)劃。 中聯(lián)大潤發(fā)購物中心，廣場上停著幾十輛自行車，大潤發(fā)購物班車不時駛進(jìn)駛出。中聯(lián)大潤發(fā)購物中心以超市為主，一二層有分割經(jīng)營的商鋪，當(dāng)初售價每平方米１萬元左右，現(xiàn)在有的已近乎翻番，投資這些商鋪，收益可觀。一位運(yùn)動品牌專賣店的營業(yè)員講，它們的客群主要是附近萊陽農(nóng)學(xué)院的學(xué)生，乘購物車來的消費(fèi)者不是他們的主流客戶，多數(shù)商鋪的生意比較平淡。 在剛開業(yè)的世正愛麗安韓國購物商城，能明顯感到招商的不足。 ? 回流，不僅是商業(yè) 對于城陽商業(yè)的前景，一方面現(xiàn)在許多城陽人到市區(qū)、李村消費(fèi)，下一步會有消費(fèi)回流的現(xiàn)象，而城陽區(qū)未來幾年也會有大的發(fā)展，帶動消費(fèi)能力的提高；第二方面，每個商業(yè)項(xiàng)目都有不同的定位，比如寶龍城市廣場不是一個針對城陽的商業(yè)項(xiàng)目，它的消費(fèi)人群包括青島及來青島旅游的人群，有游樂、娛樂、美食、超市、酒店等業(yè)態(tài)，能滿足各種消費(fèi)需要。 在城陽今后幾年，告別短缺的不僅是商業(yè)，還有酒店業(yè)。業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行的市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，開發(fā)中及有開發(fā)意向的酒店已超過十家。國際性酒店管理集團(tuán)對城陽也有著樂觀的預(yù)期，看好城陽的空港優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢，將進(jìn)入城陽作為全國戰(zhàn)略的一部分。 銀盛泰國際商務(wù)港、天一廣場二期等寫字樓項(xiàng)目也于今年推向市場。明年，同處正陽路的時代中心寫字樓項(xiàng)目也將亮相。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，城陽現(xiàn)有寫字樓面積五六萬平方米，隨著區(qū)域配套環(huán)境的改善，一些與城陽有關(guān)聯(lián)的公司也會將辦公地點(diǎn)由市區(qū)轉(zhuǎn)到城陽，現(xiàn)有寫字樓市場的規(guī)模滿足不了需求。 一些商業(yè)項(xiàng)目在描述自身可行性時圈定的輻射區(qū)域，已經(jīng)與其他一個或幾個商業(yè)項(xiàng)目過度重合，未來激烈的競爭將在所難免。 ? 第五商圈的猜想 呂家莊周邊有望形成青島的第五個商圈，與臺東、李村、香港路、中山路四個商圈比肩。 幾個大體量的商業(yè)項(xiàng)目已在呂家莊 “ 扎堆 ” ，已開業(yè)的有家佳源超市、世正愛麗安。世正愛麗安東側(cè)是建設(shè)中的利群購物中心，規(guī)劃有酒吧一條街、酒店、百貨、超市等業(yè)態(tài)。世正愛麗安的北側(cè)是青特呂家莊商業(yè)項(xiàng)目，以時尚餐飲為主，將有星級酒店、快捷性酒店等，總面積８萬余平方米。這一醞釀中的商圈處于正陽路與青威路交叉口，交通便利，下一步還有望引入全國性的建材、家居連鎖品牌。 從目前情況看，如果進(jìn)展順利，呂家莊將形成兩家百貨、兩家以上超市、兩到三家酒店以及建材、家居、餐飲、娛樂為一體的商圈格局。沿正陽路，以區(qū)政府為中心將崛起一個大型的商務(wù)區(qū)，類似于青島的香港路，而呂家莊區(qū)域也有望成為城陽的 “ 東部核心 ” 。與已經(jīng)成熟的國貨商圈相比，呂家莊區(qū)域在業(yè)態(tài)規(guī)劃與規(guī)模上有后發(fā)優(yōu)勢，但現(xiàn)在缺少的是至關(guān)重要的人氣。 小結(jié) 住宅市場的寒冷冬天，使很多房地產(chǎn)開發(fā)商把目標(biāo)鎖定在商業(yè)地產(chǎn)，全國二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)增幅巨大，青島本區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)從2021年以來增幅也很大。我處研究中心認(rèn)為，青島地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和，如果在以后 23年商業(yè)地產(chǎn)的增速大于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，則在23年后將會出現(xiàn)大面積的爛尾商業(yè)地產(chǎn)。所以青島地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須在這 2年找到好的區(qū)域、好的項(xiàng)目、好的定位，優(yōu)先進(jìn)入、良性發(fā)展。 青島從 2021年開始，很多大體量的商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)上馬，百麗、金座、大拇指、家樂福新店、利群等大項(xiàng)目陸續(xù)開工，這些項(xiàng)目的完成將會分割青島的商業(yè)份額，使商業(yè)競爭出現(xiàn)異常激烈的狀態(tài)，一旦稍有不慎，項(xiàng)目很有可能會流產(chǎn)停業(yè)。 三、城陽商業(yè)市場研究 （一）、城陽商圈研究 城市發(fā)展?fàn)顩r： GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。 ? 城陽區(qū)概況 城陽區(qū)設(shè)立于 1994年 6月 ,位于東經(jīng) 120176。 07′120176。 34′、北緯 36176。 11′36176。 24′。東依嶗山區(qū)，南接李滄區(qū)，西臨膠州灣與膠州市相鄰，北與即墨市毗連。東西最大橫距 ，南北最大縱距 24公里。全區(qū)總面積 ，轄城陽、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島 8個街道， 230個社區(qū)（村），人口 ，海岸線長 。城陽，地處中國重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和沿海開放城市 —— 青島的近郊，是進(jìn)出青島市區(qū)的北大門，距青島市區(qū)中心 35公里，地理位置重要。域內(nèi)交通發(fā)達(dá)