【正文】 減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲 幅仍保持較高幅度； 2季度開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌； 3季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌； 4季度房?jī)r(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。 ? 2021年，商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 同時(shí)，商品房空置面積較快增加。 111月，商品房銷售面積 方米，同比減少 %，增幅減少 。 消費(fèi)者研究：對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。上豪廣場(chǎng)策劃方案 (初稿 ) 商業(yè)地產(chǎn)接盤(pán)程序 前期洽談 市場(chǎng)調(diào)研 方案初稿、確定定位 商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域劃分 營(yíng)銷方案 簽訂合同 具體執(zhí)行 第一部分、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 影響商場(chǎng)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功的因素很多，如商圈所在地的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣、商業(yè)圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。 投資客戶研究：對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動(dòng)向、營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等。其中，現(xiàn)房銷售面積為 ，同比減少 %；期房銷售面積為 ，同比減少 %。 2021年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2021年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)局面， 11月底，商品房空置面積為 ，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3月底增加 。 111月，商品房新開(kāi)工面積為 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少；商品房施工面積為 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 點(diǎn)。從環(huán)比來(lái)看， 2021年 70大中城市房屋銷售價(jià)格下降%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌 %。 14各季度 70大中城市房?jī)r(jià)變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。由于 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了 2021年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響，估計(jì)上半年企業(yè) 拿地欲望和開(kāi)發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。從影響房地產(chǎn)市 場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次 “ 嬰兒潮 ” 出生的大量 80后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利于近幾年住房剛性需求的增加，過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。 2021年 13季度，居民消費(fèi)價(jià)格 (CPI)同比，逐季回落。 2021年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積全面回落， 13季度無(wú)論現(xiàn)房還是期房銷售面積均呈現(xiàn)不同程度的下降態(tài)勢(shì)； 2021年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增加，其中東部和中部地區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增加，西部地區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積仍為負(fù)增長(zhǎng)。企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)連續(xù)下降 2021年整體 房地產(chǎn) 市場(chǎng)景氣程度回落。辦公樓平均銷售價(jià)格東部地 區(qū)遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)。 2021年辦公樓市場(chǎng)將在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的大背景下，投資機(jī)會(huì)由于較大的市場(chǎng)不確定性而減弱。 青島商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 ? 受宏觀政策的影響，住宅市場(chǎng)在過(guò)去的一年里或多或少地受到了一定程度的制約，而商業(yè)地產(chǎn)卻在此時(shí)迎來(lái)了自己的春天。 2021年有興業(yè)銀行、日本瑞穗實(shí)業(yè)銀行、合眾人壽、中恒人壽、首創(chuàng)安泰人壽等落戶青島， DTZ戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行三家國(guó)際著名地產(chǎn)顧問(wèn)公司亦于本年度在青島成立分公司。特別是臨近年底時(shí)，市南中心區(qū)保時(shí)捷中心的發(fā)售使得市南中心區(qū)的商務(wù)氛圍得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，其 33000元／平方米（含精裝修）的平均售價(jià)，創(chuàng)下青島寫(xiě)字樓銷售價(jià)格新高。 2021年，青島商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)。 ? 平淡的商業(yè)氛圍 目前城陽(yáng)中心城區(qū)商業(yè)主要有四個(gè)區(qū)域，一是城陽(yáng)國(guó)貨、喜盈門(mén)購(gòu)物中心所在的區(qū)域，是城陽(yáng)的第一商圈，規(guī)模、人氣仍無(wú)法與李村、臺(tái)東等市級(jí)商圈相比；二是去年開(kāi)業(yè)的中聯(lián)大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心；三是呂家莊附近商業(yè)規(guī)劃，這其中就有世正愛(ài)麗安韓國(guó)購(gòu)物商城；四是青島最大的商業(yè)項(xiàng)目寶龍城市廣場(chǎng)，有 40余萬(wàn)平方米商業(yè)面積。 中聯(lián)大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心，廣場(chǎng)上停著幾十輛自行車，大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物班車不時(shí)駛進(jìn)駛出。 ? 回流，不僅是商業(yè) 對(duì)于城陽(yáng)商業(yè)的前景，一方面現(xiàn)在許多城陽(yáng)人到市區(qū)、李村消費(fèi)，下一步會(huì)有消費(fèi)回流的現(xiàn)象，而城陽(yáng)區(qū)未來(lái)幾年也會(huì)有大的發(fā)展，帶動(dòng)消費(fèi)能力的提高；第二方面，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都有不同的定位，比如寶龍城市廣場(chǎng)不是一個(gè)針對(duì)城陽(yáng)的商業(yè)項(xiàng)目，它的消費(fèi)人群包括青島及來(lái)青島旅游的人群，有游樂(lè)、娛樂(lè)、美食、超市、酒店等業(yè)態(tài)，能滿足各種消費(fèi)需要。 銀盛泰國(guó)際商務(wù)港、天一廣場(chǎng)二期等寫(xiě)字樓項(xiàng)目也于今年推向市場(chǎng)。 ? 第五商圈的猜想 呂家莊周邊有望形成青島的第五個(gè)商圈，與臺(tái)東、李村、香港路、中山路四個(gè)商圈比肩。這一醞釀中的商圈處于正陽(yáng)路與青威路交叉口，交通便利，下一步還有望引入全國(guó)性的建材、家居連鎖品牌。 小結(jié) 住宅市場(chǎng)的寒冷冬天，使很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把目標(biāo)鎖定在商業(yè)地產(chǎn)，全國(guó)二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)增幅巨大，青島本區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)從2021年以來(lái)增幅也很大。 三、城陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)研究 （一）、城陽(yáng)商圈研究 城市發(fā)展?fàn)顩r： GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。 11′36176。全區(qū)總面積 ，轄城陽(yáng)、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島 8個(gè)街道， 230個(gè)社區(qū)（村），人口 ，海岸線長(zhǎng) 。氣候宜人，屬溫帶季風(fēng)大陸性氣候，年平均溫度在 ℃ 左右，自古以來(lái)，即為一方風(fēng)水寶地。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速擴(kuò)張。加快形成各具特色、不同業(yè)態(tài)組合的臨空 10公里商貿(mào)圈，寶龍城市廣場(chǎng)、青島國(guó)際工藝品城二期等主體完工，利群購(gòu)物中心、景園假日酒店等建成營(yíng)業(yè)，青島新飾界、利群酒吧美食街等特色街區(qū)開(kāi)工建設(shè)，成功舉辦 2021中國(guó)（青島）國(guó)際飾品節(jié)暨飾品博覽會(huì)。 ? 城陽(yáng)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀、交易狀況 大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)加快。特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)加快，總長(zhǎng) 1300米、總營(yíng)業(yè)面積 — 青島新飾界飾品街一期南側(cè) 46個(gè)店鋪改造已完成，為該街區(qū)爭(zhēng)取資金 310萬(wàn)元；培育建設(shè)的 5條特色餐飲街區(qū)建設(shè)順利，目前利群酒吧美食街已對(duì)外營(yíng)業(yè)，上馬海鮮街、流亭餐飲娛樂(lè)街、后田啤酒街、王家曹村美食街等正在進(jìn)行建設(shè)和對(duì)外招商。 2021年全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 ，增長(zhǎng) %，增速列全市第一位。 旅游業(yè)。全區(qū)共接待旅游總?cè)藬?shù) 266萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)旅游總收入 4億元，同比增長(zhǎng) 60%。 ? 居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入達(dá)到 22180元、 8980元，分別增長(zhǎng) 14%和 % 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) 20% 人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。 城陽(yáng)國(guó)貨商圈 ? 城陽(yáng)國(guó)貨商圈是城陽(yáng)最早的一級(jí)商圈 。 ? 本項(xiàng)目所在商圈屬于城陽(yáng)最新的商圈，也是最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Γ卷?xiàng)目的介入在利群營(yíng)業(yè)之后，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。 ? 平均約 3天 /次 對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)： 目前本商圈由超市擴(kuò)展為綜合性購(gòu)物休閑場(chǎng)所，并且建設(shè)尚未完成，以前的主要客戶群體是周邊市民、工人為主的超市購(gòu)物，利群的營(yíng)業(yè)已經(jīng)吸引部分的中高端客戶群體，但是以后主要群體就是中高端群體，目前這部分群體還不夠，商圈尚在培育階段。這種心理在今后還會(huì)存在，這會(huì)分流本地區(qū)中高端消費(fèi)的份額。 項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證 ? 本項(xiàng)目涉及消費(fèi)層面會(huì)比較廣，從低端的大眾快到高端的大型酒店，主要源于擁有超市、百貨的互動(dòng)，但是還是要以中高端消費(fèi)為主。 ★★富通廣場(chǎng) 項(xiàng)目在青威路家佳源南側(cè)，商鋪售價(jià) 20210元左右，商鋪面積 170400平米。 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目有一個(gè) 12層酒店和綜合商業(yè)構(gòu)成組成，酒店租售均可；綜合商業(yè)分割出部分進(jìn)行出售，大部分已出租為主，在此我們主要論證的是綜合商業(yè)部分。 ? 太陽(yáng)城周邊 在城陽(yáng)已經(jīng)形成多年的太陽(yáng)城周邊的美食街，已經(jīng)形成本區(qū)很多消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，但是太陽(yáng)城的餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所在裝修、服務(wù)等已經(jīng)落后，并且沒(méi)有很好的商場(chǎng)配合客流和相關(guān)服務(wù)，所以在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的過(guò)渡，會(huì)逐步改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。 ? 本項(xiàng)目綜合商業(yè)面積并不是很大，商業(yè)街區(qū)可以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一營(yíng)銷。 ? 本項(xiàng)目所在商圈屬于新型商圈，重要的是所需目標(biāo)客戶群體尚未形成本商圈的消費(fèi) 習(xí)慣，商圈成熟還需要一定時(shí)間。 ? 本項(xiàng)目周邊的規(guī)劃用地均為商業(yè)項(xiàng)目，商圈面積將不斷擴(kuò)大，必將帶來(lái)更多的人流。 項(xiàng)目定位 ? 整體市場(chǎng)定位：項(xiàng)目定位在餐飲娛樂(lè)一體化綜合性大型休閑廣場(chǎng) ? 功能定位：中式中大型餐飲、西餐、影視、專業(yè)購(gòu)物、健身、美容、娛樂(lè)等 ? 檔次定位：中高檔次消費(fèi) ? 客戶定位：企業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)中高層、私企老