【正文】 看，資產(chǎn)收益率逐季提高，說 明投資者對市場的不確定性有所意識，投資行為更加謹(jǐn)慎。作為外向度較高的沿海開放海濱城市，隨著加入 WTO之后金融保險(xiǎn)業(yè)、咨詢業(yè)等的不斷放開，寫字樓的需求不斷增加。 ? 商業(yè)市場：出現(xiàn)郊區(qū)化發(fā)展趨勢 2021年，在經(jīng)濟(jì)快速增長、居民收入增加、消費(fèi)升級、商業(yè)企業(yè)紛紛尋求擴(kuò)張的大背景下，青島商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)蓬勃發(fā)展。城陽區(qū)在此規(guī)劃基礎(chǔ)上，可做更詳細(xì)的商業(yè)規(guī)劃。國際性酒店管理集團(tuán)對城陽也有著樂觀的預(yù)期，看好城陽的空港優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢，將進(jìn)入城陽作為全國戰(zhàn)略的一部分。世正愛麗安的北側(cè)是青特呂家莊商業(yè)項(xiàng)目，以時(shí)尚餐飲為主，將有星級酒店、快捷性酒店等，總面積８萬余平方米。 青島從 2021年開始，很多大體量的商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)上馬，百麗、金座、大拇指、家樂福新店、利群等大項(xiàng)目陸續(xù)開工，這些項(xiàng)目的完成將會(huì)分割青島的商業(yè)份額，使商業(yè)競爭出現(xiàn)異常激烈的狀態(tài)，一旦稍有不慎，項(xiàng)目很有可能會(huì)流產(chǎn)停業(yè)。東西最大橫距 ，南北最大縱距 24公里。 三次產(chǎn)業(yè)比例由年初的 ::33調(diào)整為 2:64:34。 城陽商貿(mào)狀況：交易狀況、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。 “ 家電下鄉(xiāng) ” 試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)，已銷售家電產(chǎn)品 3298臺，銷售額達(dá)到 。成功舉辦了紅島蛤蜊節(jié)、山色峪櫻桃山會(huì)、惜福生態(tài)游等特色節(jié)會(huì)。 商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商 圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目等。 020406080100價(jià)格因素 交通因素低端客戶群體 中高端客戶群體高端群體服飾\正式餐飲娛樂消費(fèi)場所系列1, 就近購買, 12, 12%系列1, 本區(qū)購買, 42, 42%系列1, 市內(nèi)購買, 46, 46%就近購買 本區(qū)購買 市內(nèi)購買商圈消費(fèi)比例調(diào)研 商圈消費(fèi)比例超市購物,39, 39%百貨購物,24, 24%餐飲消費(fèi),21, 21%娛樂消費(fèi), 9,9%其它 , 7, 7%超市購物 百貨購物 餐飲消費(fèi) 娛樂消費(fèi) 其它 逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。 競爭項(xiàng)目：必勝客、萬和春、傣媽米線、加州牛肉面、東來順、月月潭、 kfc 五、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證 項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證 ? 目前在城陽餐飲娛樂形成一定規(guī)模的是太陽城地區(qū)，目前占本區(qū)內(nèi)的餐飲娛樂消費(fèi)份額的 40%以上，同時(shí)太陽城的現(xiàn)狀已經(jīng)不夠檔次，樣式也不夠齊全，并且沒有大型超市、商場的互動(dòng)，所以呂家莊商圈的形成，會(huì)把消費(fèi)者吸引過來，這點(diǎn)并不困難。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模 項(xiàng)目在正陽路和青威交界，利群百貨之北，總建筑面積 8萬多平方米，一期建筑面積 3萬多平方米。 ? 利群購物廣場的營業(yè)會(huì)帶來中高端消費(fèi)群體，這些消費(fèi)群體正是本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。 ? 空港城的發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)城陽的快速發(fā)展、城陽的恩格爾系數(shù)必將不斷提升。 商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議 ? 1/5的銷售面積， 1/4的租賃面積。 2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議：劃分出一層，部分 2層進(jìn)行銷售，銷售面積建議在 1/5左右。 階段性營銷推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分 ? 前期 零散的招商，進(jìn)一步摸清市場 ? 中期 集中的、高規(guī)模的招商說明會(huì)進(jìn)行招，周期 49月，集中招商。 商業(yè)顧問團(tuán)隊(duì) ? 有海信廣場高層、陽光百貨高層、新加坡商業(yè)專家魏偉、香港商業(yè)資深人士leo組成的顧問團(tuán)隊(duì)，對我中心的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、招商的指導(dǎo)。 ? 家居類：百安居、富爾瑪名品家俱、澳發(fā)國際建材館、鳥語花香家俱城等。 最后是在以上基礎(chǔ)上的招商策劃、營銷方案、招商計(jì)劃、營銷計(jì)劃。 ? 餐飲類：肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、美國滴滴坊西餐、國全聚德、內(nèi)蒙古小肥羊、重慶秦媽餐飲、重慶小天鵝、北京東來順、順峰飯店、四川省譚魚頭、迪歐西餐、上島咖啡、老城隍廟飲食、大娘水餃、和記餐飲、避風(fēng)塘茶樓、青島海鮮巨無霸、巴國布衣、上海人家、良友飯店、川菜館以及大部分青島餐飲連鎖店。 ? 珠寶首飾類：翠緣閣、寶視眼鏡、六福珠寶、 ENZO、金至尊、周先生、?，?、周大福、大溪地珍珠等。 ? 具體的營銷方式將是青島，乃至全國起前所未有的，在此保留。 草擬 《 商場租賃意向書 》 略 三、營銷傳播策略建議 招商攻擊戰(zhàn)術(shù) ? 前期準(zhǔn)備 —— 接待零散客戶 —— 調(diào)整到最佳方案 —— 招商說明會(huì) —— 后期跟蹤 —— 補(bǔ)充散戶 ? 不同館所的分布招商 ? 劃分為不同的館區(qū)，例如春陽館、明陽館（暫定），以館區(qū)劃分為不同的功能進(jìn)行招商， 12層主要為餐飲和專賣店形式出現(xiàn)。 項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議 ? 在此要注意幾個(gè)配套的規(guī)劃，洗手間、自助銀行、零售店的商業(yè)配套。 ? 利群酒店即將動(dòng)工，會(huì)對本項(xiàng)目酒店項(xiàng)目造成威脅。 ? 本項(xiàng)目離所在商圈核心即正陽路和青威路交叉口有一定距離，客流不能完全在本項(xiàng) 目流動(dòng)。 主要競爭對手分析 項(xiàng)目所在商圈已經(jīng)存在的同類型商業(yè)場所 目前項(xiàng)目所在商圈已經(jīng)存在一些餐飲娛樂的經(jīng)營場所，但是這些場所主要是滿足超市客流，是中低檔消費(fèi)，對本項(xiàng)目造成的影響并不是很大。 六、本地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 ★★ 寶龍城市廣場 項(xiàng)目在城陽區(qū)文陽路與長城路交會(huì)處，近 50萬平的商業(yè)項(xiàng)目，目前商鋪售價(jià) ★★利群購物廣場 ★★奧港國際 在正陽路，家佳源東側(cè)，商鋪售價(jià) 12021元左右，上鋪面積 130平起。在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)白領(lǐng)階層在一些中高消費(fèi)領(lǐng)域比較喜歡到市里消費(fèi)，到佳世客、臺東購物；到市里吃飯娛樂，都是這些白領(lǐng)和中產(chǎn)階級的愛好，這種消費(fèi)習(xí)慣并不是源于本地區(qū)沒有所需商品，而是舊而形成的一種潛在的到市里消費(fèi)上檔次的消費(fèi)心理。這樣有原來的農(nóng)貿(mào)市場到國貨商圈的形成，商業(yè)需要不斷增加，直到近幾年大潤發(fā)、家佳源、寶龍等商業(yè)不斷涌現(xiàn)，商業(yè)布局基本形成。另外，開工建設(shè)了海都國際、青特上豪廣場、正陽國際廣場、 IMG時(shí)代廣場，全區(qū)在建、待建樓宇 7幢，總建筑面積 。2021年全區(qū)餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長 %。工藝品城二期、小商品城三期主體完工，新引進(jìn)了總投資 3億元的紅星美凱龍項(xiàng)目，全區(qū)營業(yè)專業(yè)市場 8處，總面積達(dá)到 145萬平方米，全年五處市級重點(diǎn)監(jiān)測市場完成交易額 元。金融業(yè)發(fā)展再上新臺階，新引進(jìn)金融機(jī)構(gòu) 6家，商業(yè)銀行數(shù)量躍居五市三區(qū)首位。 城陽，自然條件優(yōu)越，土地肥沃，資源豐富，依山傍海，山海平原渾然一體。 34′、北緯 36176。與已經(jīng)成熟的國貨商圈相比，呂家莊區(qū)域在業(yè)態(tài)規(guī)劃與規(guī)模上有后發(fā)優(yōu)勢，但現(xiàn)在缺少的是至關(guān)重要的人氣。 一些商業(yè)項(xiàng)目在描述自身可行性時(shí)圈定的輻射區(qū)域，已經(jīng)與其他一個(gè)或幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目過度重合，未來激烈的競爭將在所難免。 在剛開業(yè)的世正愛麗安韓國購物商城，能明顯感到招商的不足。 2021年，隨著中山路商圈迎來新的發(fā)展機(jī)遇、東部商圈檔次升級、山東路沿線商業(yè)氛圍不斷增強(qiáng)、外地商業(yè)資本加快進(jìn)駐青島，青島商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段，市場將保持旺盛發(fā)展勢頭。租金水平的上漲，使得投資回報(bào)率有一定程度的提升，增加了投資者的信心，而市場上可供出售的面積較少，又加劇了供求矛盾，推動(dòng)銷售價(jià)格小幅上漲，達(dá)到 14000元 /平方米。 住宅市場的發(fā)展不利，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，但是由于住宅市場的相關(guān)連動(dòng)以及金融危機(jī)的影響，商業(yè)地產(chǎn)也不是非常的樂觀。 辦公樓銷售價(jià)格呈上漲態(tài)勢，租賃價(jià)格小幅波動(dòng)，銷售價(jià)格漲幅高于租賃價(jià)格漲幅，但二者差距有所擴(kuò)大。 商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比微升、增幅下降，前 3季度東中西地區(qū)新開工面積增幅逐季下降；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積同比呈現(xiàn)負(fù)增長的 態(tài)勢，東中西地區(qū)竣工面積同比增幅均有不同程度的下降。 （ 4）、 2021年房價(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn) 短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價(jià)的穩(wěn)定， 2021年上半年在 “ 保增長 ” 的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會(huì)有利于房價(jià)穩(wěn)定的政策出臺。 2021年 房地產(chǎn) 市場運(yùn)行趨勢 （ 1）、商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加 2021年和 2021年商品房屋新開工面積都保持了將近 20%的較大增幅，按照建設(shè)周期推算， 2021年商品房屋竣工面積增幅將會(huì)有較大幅度增加。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。 同時(shí)，商品房空置面積較快增加。 消費(fèi)者研究：對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。 投資客戶研究：對投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動(dòng)向、營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等。 2021年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2021年下半年以來的負(fù)增長局面， 11月底，商品房空置面積為 ，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3月底增加 。從環(huán)比來看， 2021年 70大中城市房屋銷售價(jià)格下降%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌 %。由于 2021年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了 2021年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。從影響房地產(chǎn)市 場的長期因素看，第三次 “ 嬰兒潮 ” 出生的大量 80后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利