【正文】 □ 淡綠色玻璃加窗鈦鋁合金，散發(fā)著強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息。因此，本項(xiàng)目的物業(yè)定位應(yīng)是： 高性價(jià)比、物超所值 。通過對站北區(qū)域樓盤的市場調(diào)查，本項(xiàng)目的最直接的競爭對手是望江景城，但是從規(guī)模、建筑、園林、江景等方面來講，本項(xiàng)目都具有明顯的優(yōu)勢。所以，根椐項(xiàng)目實(shí)際情況，同時(shí)根據(jù)市場的緊迫性，永全公司建議本項(xiàng)目： 盡早動(dòng)工，投放市場，以快打慢，截留客戶，搶占有利商機(jī) 。 二、項(xiàng)目開發(fā)周期分析 項(xiàng)目的開發(fā)成功與否，不但決定于項(xiàng)目本身的素質(zhì)，同時(shí)與項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)也有重要的關(guān)聯(lián)。 居 住 —— 項(xiàng)目最終體現(xiàn)的還是居住功能的完善和提升，居住不僅僅是住在房子里，更是各種功能的綜合。 愜 意 —— 居住在此，能夠?qū)崿F(xiàn)心理的滿足感，身心悠然，體驗(yàn)悠閑生活。 和 諧 —— —— 吸著“和諧”的溫馨與氛圍， 一個(gè)意境，也是一種向往?? 小世界的空氣是和諧的，明凈的?？偠灾麄兪欠e極、熱情、快樂、健康的精英群體。 ◎ 清新綠色的家園，自由健康的生活 鄰近章江， 緊鄰 40米寬園林景觀大道和 約 6400㎡中央生態(tài)公園，置身于“親水”、“親綠”的生活場景，體會更加自由健康的幸福生活。在這里，每一個(gè)角落里的空氣都是新鮮的，充滿陽光味道的。 特 點(diǎn)： 在外地打工多年，見多識廣，接納新事物的能力強(qiáng)，較有自我的主見，比較注重物業(yè)的性價(jià)比。 需 求： 選擇高質(zhì)素、交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。 需 求： 置業(yè)欲望強(qiáng)烈，選擇較高品質(zhì)但又不算貴的社區(qū)。 需 求： 選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。購房心理趨于理性。 ◎ 他們有強(qiáng)烈的置業(yè)欲望，他們傳統(tǒng)觀念強(qiáng)，有“人以群分”的選擇心態(tài)。 ◎ 從價(jià)值觀講，這一類消費(fèi)群體持有較強(qiáng)的文化觀念，推崇高品味居住文化。 2）客戶群形態(tài)描述 追求時(shí)尚的品味生活的都市富有者 他們是這樣一群人： ◎ 從物質(zhì)上講，他們是一群物質(zhì)上的富有者。 所以，永全公司把項(xiàng)目市場定位為： 立足贛州本地市場 輻射周邊縣市 吸引所有流動(dòng)市場 三、目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)客戶群體分析 1）定位原因 由于本項(xiàng)目題量較小，為在激烈的竟?fàn)幹袑?shí)現(xiàn)快速銷售的目標(biāo)，需要在較大范圍的客戶群中提煉出共性和特性，以達(dá)到滿足所有客戶群共性的需要。 本項(xiàng)目所處區(qū)域，居民文化素質(zhì)不高，外圍環(huán)境較差，噪音污染較重，周邊配套不完善，這些因素嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。因 此本案就是要通過差異化的規(guī)劃設(shè)計(jì)來達(dá)到取勝的目的，通過溢價(jià)增值效益來加大本案的升值動(dòng)力；淡化站北區(qū)域概念，重點(diǎn)突出項(xiàng)目品質(zhì)特色才是本項(xiàng)目獲勝的前提。 公館生活期待高尚人士鑒賞！ 河畔雅居，視野開闊，溫馨家居生活真正從這里開始了 …… 總之，該案名跳出了贛州樓盤名一貫叫法，給市民煥然一新的感 覺，十分有市場吸引力和沖擊力，寓意深刻，容易記住。 公館， 當(dāng)官和富人居住的地方之意，表明了該項(xiàng)目是一個(gè)高品質(zhì)社區(qū)。周邊樓盤都以地段交通和中央生態(tài)公園作為自身資源，也就成了公共資源；單從這幾方面來說，項(xiàng)目并不具備很高的競爭力，而關(guān)鍵是在對景觀的利用上突出項(xiàng)目的特色，做出屬于自己品質(zhì)的特色來。 綜合分析 ： 通過對上面的分析，可以對地塊及項(xiàng)目有一個(gè)全新、全面的認(rèn)識。 T4 目標(biāo)客戶群體分散： 本項(xiàng)目有效客戶群不集中，影響推廣廣度。 T2 市場需求： “國六條”及相關(guān)配套細(xì)則的出臺，市民持幣觀望；近期周邊物業(yè)市場銷售情況不活躍。 O5 專業(yè)化操作： 專業(yè)化公司與實(shí)力開發(fā)公司的合作，可以有效地淡化甚至規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，從而提高市場競爭力，最終提升項(xiàng)目整體形象。 O3 自身品質(zhì)： 與該區(qū)域其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目規(guī)模最大，品質(zhì)形象最好。 3） 機(jī)會點(diǎn)分析 O1 市場開發(fā)機(jī)會： “國六條”及相關(guān)配套細(xì)則出臺后，土地控制更加嚴(yán)厲，為項(xiàng)目贏得市場開發(fā)機(jī)會。 W5 戶型面積偏大： 小高層、高層面積偏大，總價(jià)過高，偏離市場需求，不利于銷售。 W3 環(huán)境污染： 鄰近火車站，人流量大，浮塵污染嚴(yán)重，影響買家心理。 2） 劣勢分析 W1 居住氛圍尚未形成： 本案所在區(qū)塊在城建規(guī)劃、周邊環(huán)境的成熟度等方面，均不如新、老城區(qū)，給客戶的心理落差較大。 S5 內(nèi)部配套優(yōu)勢： 小區(qū)內(nèi)部 配有會所、戶外運(yùn)動(dòng)游玩設(shè)施、沿街面店鋪，都能使業(yè)主的生活更加方便自如。 S3 景觀優(yōu)勢： 小區(qū)內(nèi)設(shè)有多個(gè)景觀廣場，及以其為中心的局部綠化景觀，使每戶人家都有不同的景觀視線。 通過對項(xiàng)目周邊配套的分析，我們發(fā)現(xiàn)目前現(xiàn)有配套是本項(xiàng)目較大的劣勢，而本項(xiàng)目所處的區(qū)位，地處濱江大道東段，鄰近章江，擁有豐富的江景資源，所以在以后推廣中，盡量淡化站北區(qū)域概念，逐漸改變市民“雜、亂、臟”的傳統(tǒng)站北區(qū)觀念，引導(dǎo)消費(fèi)者并告知本項(xiàng)目是所屬濱江大道絕版地塊，是一個(gè)很適合 現(xiàn)代居住的高尚社區(qū)。從外圍生活圈來看，附近的沙河農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)具有一定規(guī)模，能夠滿足居民相應(yīng)的生活需求；地塊附近 的貿(mào)易廣場也為人們提供了相應(yīng)的便利條件。因此，本地段的升值潛力將有較高的空間，這也是項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)契機(jī)。 此外，該地段具備優(yōu)美的江景，與水南新城區(qū)一江之隔，形成一道亮麗的風(fēng)景線。 老城中心區(qū)作為一個(gè)城市發(fā)展的見證，其房地產(chǎn)空間已經(jīng)非常狹小，但在老城區(qū)的生活習(xí)慣，仍是目前購房者需要考慮的重要因素，而新城區(qū)的建設(shè)在未來一段時(shí)間內(nèi)需要經(jīng)過市政及生活、商業(yè)配套的完善、市場人氣的聚集以及居民脫離老城區(qū)生活圈習(xí)慣的改變而逐步實(shí)現(xiàn)。 由于西面臨章江，具有江景資源，在景觀取向上，應(yīng)因勢利導(dǎo)結(jié)合實(shí)際，營造內(nèi)部的景觀空間效果，與外部環(huán)境內(nèi)外呼應(yīng)，融為一體。 二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 總停車位 173 個(gè) 容積率 綠地率 % 規(guī)劃住宅總戶數(shù) 321 戶 三房二廳 220 套（占 70%） 四房兩廳 58 套（占 %） 復(fù) 式 34 套（ 11%） 別 墅 1 套（ %） 三、項(xiàng)目地盤分析 地塊形狀分析 地塊總占地約為 畝，基地南北長約 230 米，東西約 172 米，呈不規(guī)則形。由 2 棟小高層、 4 棟高層和 4 棟多層、 1 棟獨(dú)立別墅組成；并設(shè)有商鋪、會所、地下停車場等配套公建?；啬媳遍L約 230 米，東西約 172 米，呈不規(guī)則形。也就是說，在“升值潛力”與“交通便利”同等的條件下，站北區(qū)樓盤要脫穎而出必須具備兩個(gè)條件： 1. 房價(jià)相對市中心更低； 2. 樓盤有鮮明的特色。也就是說，根據(jù)贛州目前的房價(jià)， 20xx3600 元 /㎡是大多數(shù)購房者能夠接受的水平，而超出 3600元 /㎡這個(gè)額度，購房者接受起來比較困難。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%20xx元/平米以下20xx2500元/平米25003000元/平米3000元/平米以上 一般情況 下，如果實(shí)際價(jià)格是購房者心理預(yù)算價(jià)格的 倍時(shí)，購房者就會覺得太貴而放棄購買該房產(chǎn)。 %%%%%%%%%120140平米90120平米140平米 以上90平米 以下 價(jià)格 VS 地段 當(dāng)問及“購買住房，您最看重哪個(gè)因素？” 時(shí)，分別有 %的受訪者選擇了價(jià)格與地段，其次，分別有 %的受訪者 選擇了戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套與小區(qū)環(huán)境，另外有 %的受訪者選擇了升值潛力，而對于物業(yè)管理，受訪者均表示各小區(qū)都差不多，沒多大關(guān)系。 （三）需求分析 在 7 月份我們針對有購房 要求的客戶做過一個(gè)市場問卷調(diào)查，調(diào)查顯示： 面 積 %的受訪者需求的建筑面積為 120~140 ㎡； 25%的受訪者需求的建筑面積為 90~120 ㎡； 25%的受訪者需求的建筑面積為 140 ㎡以上；另外， %的受訪者需求的建筑面積為 90 ㎡以下。 ○ 5 品質(zhì)不高，沒有品牌項(xiàng)目。 ○ 3 項(xiàng)目周邊配套不齊全，教育、購物、娛樂設(shè)施極其缺乏。 通過分析，我們可以看出以上站北區(qū)項(xiàng)目的 特點(diǎn)是 ： ○ 1 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，未形成良好的居住氛圍。 7）案名： 錦輝佳苑 開發(fā)商：上饒錦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：京九大道與章江 源大道交匯處（贛州火車站正對面） 總建筑面積：（占地 5112 ㎡） 建筑密度： % 綠地率： 32% 主打廣告語：高尚社區(qū)，優(yōu)越生活 置業(yè)點(diǎn)評：分兩期開發(fā)，一期為 76 戶電梯房，建筑高度為 11+1層，容積率 ，二期規(guī)劃方案還未公布；戶型均為 130 ㎡左右的三房，客戶選擇余地少。美景 5）案名：海通大廈 開發(fā)商： 江西海通實(shí)業(yè)有限公司 地理位置：五洲大道中段 總建筑面積： 9923 ㎡ 建筑密度： % 綠地率： % 置業(yè)點(diǎn)評：僅一棟 12 層一梯兩戶的小高層建筑，共 52 戶；戶型以110～ 118 ㎡二房、 120～ 135 ㎡三房為主；車位租售結(jié)合。 4）案名：五洲花苑 開發(fā)商：贛州市陽光房地產(chǎn)有限公司 地理位置：五洲大道 1 號 總建筑面積： 13600 ㎡ 綠地率：基本無綠化 主打廣告語：京九線上好人家 置業(yè)點(diǎn)評： 一梯三戶，共 98 戶。望江景城 開發(fā)商：贛州錦融房地產(chǎn)有限公司 地理位置：五洲大道與站前大道交匯處 總建筑面積： 40000 ㎡ 綠地率： % 主打廣告語：住，就住得舒服點(diǎn) 置業(yè)點(diǎn)評： 共 5 棟一梯兩戶、一梯三戶的小高層； 戶型以 11