【正文】 營銷不等同于廣告促銷或現場售樓 。 低成本營銷運作策略一：先營后銷，品牌導向 品牌運作的普遍規(guī)律是：應該先有品牌戰(zhàn)略，后有營銷手段，營銷只是品牌戰(zhàn)略下的一個層面。單純依靠“粗放型”營銷資源量的投入已經產生不了預期的效果，追求低成本高效率的精細化營銷運作模式勢在必行。高屋建瓴，整合傳播，是啟動營銷力的金匙鑰。營銷創(chuàng)新實際上是舊事物的重新組合，挖掘潛藏在人們心中的深層次需求。如同一尊健康完美的大地藝術品。采用橫向與豎向構圖要素相結合的處理手法，塑造了一系列新穎別致的建筑形象，并通過對尋常材料、材質和色彩的對比，讓豎向的垂直墻體、柱子；橫向的陽臺、欄桿、雨篷等有了非凡的建筑表情，使每座建筑形體與大自然和諧統(tǒng)一。 健康是一種風格： 天筑逸景的建筑把古典建筑莊重高雅的風格和現代建筑簡約的風格有機地結合起來。 健康是一種色彩： 健康也是有顏色的。在實際色素越來越重的阜陽樓市，回歸自然、返 樸歸真是市場接受最大化的趨向，天筑逸景繼承了這一百年不變的潮流。 健康是一種自然： 自然的，就是本色的、原色的、健康的。 （四）健康的主張 —— 全健康生活 70年 隨著南三環(huán)的開通，阜陽新的城市居住中心即將形成，新的地產勢力的將大量涌現，必將導致 阜陽人的新的生活方式的誕生。 （ 1）、再不愿賴床，只因為室外的空氣如此新鮮，所以我選擇了慢跑。 陽光、藍天、淺水、綠草；“更快、更高、更強”。多維立體全健康生活，從容地演繹生命的節(jié)奏，張弛間體現高品位，動靜間游移真性情。節(jié)奏的，才是從容的。 運動是一種節(jié)奏 。 在天筑逸景，你可以在小區(qū)內散步，可以在運動中心打球；可以在寬敞的客廳深度呼吸花香與新鮮空氣；也可以與稚子在草坪間嬉笑打鬧，也可以在會所與鄰居進行高度的交流與智慧激蕩…… 在天筑逸景，運動無處不在，運動無時 不在。 （ 3）、走青石棧道，品愜意生活 （ 4）、閑看庭前花開花落，淡望天上云展云舒 （三）運動的主張 —— 最生動的誘惑 如今的運動已成為消除疲勞、 享受樂趣的娛樂，在感受運動快樂的同時，我們必將嘆服造物主的奇妙和偉大，那種來自生命深處的贊嘆，是人類和自然和諧綻放的花朵，每一種運動，都是人類自身從生理和心里上向自然回歸、尋求平衡感的一個過程，一個讓心靈接受陽光、雨露、大地撫慰的過程。東清河畔、天筑逸景是家居休閑的好去處（ 水岸休閑居所） 。 （ 1）、徜徉東清河畔，讓思緒跟隨清澈的河水蕩漾，讓思緒隨魚兒一起暢游。才明白原來運動也可以是安靜的、內心的，健康也可以是一種心境。凝神間，意識馳騁四野，不受紛擾；悠然際，靜聽時間的散步，感受澄澈的心靈。社區(qū)獨有運動文化與休閑文化的相互交流，社區(qū)全運動精神與閑適的 渡假 精神相交融，共同為阜陽創(chuàng)造一種全新的健康生活模式。“只有想不到，沒有做不到”的體貼周到的物 管服務，一股濃濃真情，彌漫在社 區(qū)的每一個角落。天筑逸景，摒棄冷漠與病態(tài)，將家的內涵向外延伸到整個社區(qū)。 天筑逸景四大主張： （一）生活的主張 每天都是度假天 出塵不出城 成為越來越多的城市人的居住追求，喧囂的 塵 世、林立的鋼筋混凝土筑成的 高樓、繁忙而快速的生活節(jié)奏，早已讓人身心疲憊，許多人都希望到郊外呼吸清新空氣，放松自我，一種休閑 渡假 的居住方式向阜城人走來， 天筑逸景 正是對這種需求的最佳迎合。天筑建造的不僅僅是房子，天筑也在建造一種生活方式。 開發(fā)商形象定位 阜陽健康 渡假 生活方式的打造者 房子并不僅僅是棲身之所，真正的房子應該是某種生活方式的物質載體。這種健康 渡假 生活是多維的，不僅包括身體健康而且也包括身心健 康；這種健康也是立體全方位的，不僅包括中青年，而且還包括婦女、老人和孩子。休閑”概念，全面提高樓盤競爭檔次，提高高檔樓盤競爭門檻，形成差異化競爭優(yōu)勢。世紀名門 ：一脈傳承 彰顯尊貴 萬霖花苑 ：新景觀運動席卷阜陽 錦城僅是后期的幾個樓盤 在市場形象上對健康、身份、 生態(tài)的概念炒作上做格調的提升，但是相對一線城市對生活品味的追求略顯低檔。 ■投資的先覺者 他們見識較廣，接受新鮮事物能力強，眼光看得較遠一些，有明顯的經濟頭腦，強調投資回報率，看好升值潛力。 ■意見 的主導者 他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領袖”地位，發(fā)揮“羊群效應”。 ■品質的追求者 對他們來說，買的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他的家族的一個圖騰。 用品味這樣的抽象概念進行劃分很難。（三） 購買消費群總體特征描述 ■社會的主力源 他們通常被稱為新貴、精英或者老板，社會意義上的成功者，對 自己的經濟前景很看好。 ●前衛(wèi)和時尚是他 們的生活態(tài)度準則。 從事技術、藝術、娛樂、設計等行業(yè)的自由職業(yè)者 特征速描： ●這類人士擁有較為豐厚的收入。 政府機關公務員、效益較好的企事業(yè)單位職工等 特征速描： ●有一定的經濟基礎，收入較高且穩(wěn)定，具有較強的社會優(yōu)越感； ●受過良好的教育，講求生活的品味格調 ●高品質、高品位的生活早已成為這類人群的追求。 ●他們已經有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強一種身份感，他們還會追求更高檔次、更高品位的居所。 （三）職業(yè)定位： 現 擬將項目的主力目標受眾人群鎖定為以下三大類別： 較為成功的私營企業(yè)主、個體工商戶 特征速描： ●擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數已經結婚生子并擁有自己的小汽車。 （一）客戶區(qū)域定位： （ 1）區(qū)域客戶 +全市； （ 2）阜陽下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。定位于高檔樓盤的消費者一般是這 樣一個群體： ? 這一人群在 整個社會的金字塔構成中，不是“奠基者”，因為20 萬以上的房款，也“要求”他們有每年 3 萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標人群的經濟底線，是剛性要求。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅舒適，物業(yè)質量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。 ?一個有生活品味，有生活情趣 —— 悠閑的、健康的、充滿人文氣息的完美家園，在形象上、訴求上就超越了對手，超越了以往。 ?以先進的居住理念為先導，注重營造主題園林環(huán)境、空間布局、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內外感受，相對弱化處理住宅配套設施，引入現代化、智能化的設計，把它建成以“ 休閑 渡假 ，健康運動 ”為主題的，具備領先品質的住宅產品。 六、產品定位 休閑居所 天筑不但房子蓋得好，更給您夢寐以求的生活方式！ 天筑 筑得好，更要住的好 ！ 筑得好，更要住的好 ，廖廖八個大字，將 “天筑，構筑新生活 ”的實在話拔得更高，更是大家風范，并在消費者心中樹立起，天筑 .筑城 .筑生活， 天筑 —— 可以信賴的品牌形象。在規(guī)劃時增加水上戲水、親水設施，加強人與自然的互動性，使河水 資源真正與客戶保持接觸?！八丁奔匆馕吨笞匀坏膶毑兀侨藗冃蓍e、回歸自然的地方。 （二） “水岸休閑居所”的景觀概念 本項目的自然資源優(yōu)勢明顯，擁有難得的東清河自然資源。 五、概念定位 （一）“ 1+1 健康 渡假 生活”的生活模式概念 本項目以“ 休閑 渡假 、健康運動 ”為 主題，必定有高號召力和市場效應，“ 休閑 +運動的生活方式 ”符合有效差異化的各項原則，即重要性、優(yōu)越性、可溝通性、可互動性、收益性等條件，將“ 1+1健康渡假 生活 ”，概念導入本項目，給本項目賦予了旺盛的生命力與鮮明的個性，必將大大提升本項目的品位和品味，從賣景觀過渡到賣生活方式，進一步提升阜陽房地產發(fā)展階段，改變阜陽現有的“優(yōu)美的環(huán)境”的千篇一律的模式。 以產品品質為主導，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導原則的產品設計思路。 四、定位策略 —— 人無我有，人有我優(yōu) 倡導新的居住理念，在理念的指導下，進行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設計，使各項設計成為理念的最有力支撐。 營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導下， 為一個經濟收入、文化傾向相對趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設施和管理服務的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權發(fā)展商得以逐步引導買家 業(yè)主實現雙方共同預期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營造一個理想的家園。由此，項目品質競爭將成為關鍵。 通常情況下，地產項目的市場細分都以售價、與品質為主線，同時根據項目所處的地段、產品本身等因素，對豪宅、高檔高價、高質中價、高質低價、中檔住宅、低檔住宅、經濟適用房等市場階層進行對號入座。 每一產品不可能滿足所有消費者的要求，每一家公司只有以市場上的部分特定顧客為其服務對象，才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢，提供更有效的服務。 ◎要提倡一種什么樣的生活態(tài)度？ ◎要倡導一種什么樣的生活方式？ ◎要營造一種什么樣的生活狀態(tài)？ 在現實生活中，一個人 的生活態(tài)度決定了他的生活方式，這種生活方式又通過生活狀態(tài)體現出來。因此， 我們主張在銷售房子的同時，先販賣生活。而這些特征，決定了每個消費者需求的文化因素。人造房子，房子選人?！?這是項目定位的鑰匙。今天，成功品牌的競爭優(yōu)勢已主要來源于定位。在定位時代，關鍵的不是對一件產品本身做些什么，而是你在消費者心目中做些什么。只有以定位為制定各種策略的依據，才能使產品順利擊中目標市場，各項營銷手段才能發(fā)揮最大效用。 定位是制定各種營銷策略的前提和依據，各項營銷策略 (產品、價格、渠道、促銷 )直接影響到營銷目標的實現。競爭將市場推向了定位時代，在營銷理論中，市場細分、目標市場與定位都是企業(yè)營銷戰(zhàn)略的要素，被稱為營銷戰(zhàn)略的 STP。 廣義而言，定位的必要性和重要性體現在以下幾個方面： 定位能創(chuàng)造差異，賦予項目獨特個性和特色。 在阜陽地產市場，項目之間的差異性很小，同質性嚴重，使得市場爭奪日益困難。 二、項目定位的必要性與重要性 項目定位是整個項目策劃的前提，也是整個策劃的基礎和起點。 ? 鑄造天筑房地產開發(fā)一流品牌。 第三部分 項目定位 一、項目整體發(fā)展目標 ? 構筑阜陽的標志性物業(yè)。 全方位的家政服務，提高業(yè)主生活品質，免除家庭瑣事困擾。以運動為平臺，增進人際溝通與交流，構筑融洽的鄰里關系天長地久計劃 —— 關愛無微不至 永遠全心全意，業(yè)主之間彼此交流成功的經驗，進行智慧激蕩，也是一種全新的心理運動。天筑逸景，純粹高素質業(yè)主，全新的運動型鄰里關系，讓鄰里關系變得透明、歡快、健康、和諧。 通過天筑逸景項目規(guī)模、園林、建筑規(guī)劃等方面的打造與樹立，樹立本項目在所處區(qū)域的高檔次地位；深度挖掘本 項目的各方面優(yōu)勢，表現本項目的較高品質，以合理的價格實現快速銷售。天筑逸景采用新材料、新工藝用科技保證您的健康。 同時小區(qū)內還有老年中心、健身館、心理咨詢輔導中心、幼兒全程智能教育中心等配套設施，全面培養(yǎng)呵護業(yè)主的身心健康。區(qū)位交通十分便捷。 賣點之七：便捷地段 天筑逸景位阜陽城市干道潁州南路和三環(huán)路交叉口，隨著阜城向南的拓展，所處區(qū)域將成阜陽新居住中心。 賣點之六：陽光戶型 天筑逸景在戶型設計上，充分考慮未來的人口發(fā)展需要以及人對空間的合理化要求，無論是三房還是兩房，室內都有足夠的空間讓你呼吸清新的空氣，沐浴明亮的陽光。 賣點之五：運動空間 天筑逸景在小區(qū)公共空間的設計上，主要通過小區(qū)廣場和水面的設置形成居區(qū)的中心綠化景觀區(qū)和公共交流空間來體現小區(qū)的健康規(guī)劃理念。小區(qū)景觀設計，充分體現了景觀的共 享性、層次性、滲透性和功能性。 運動中心、健身廣場、生態(tài)園林、健康步道等健康休閑元素的融入，使小區(qū)規(guī)劃布局全面提升，位于東清河西岸的別墅組團（疊加別墅和聯排別墅）以休閑 渡假 元素布局為主題，位于東清河東側的陽房組團以健康運動元素布局為主題，使小區(qū)健康生活豐富多彩。商業(yè)獨立于居住、機動分離于步行的交通系統(tǒng)，創(chuàng)造最大的安全性和暢通性。 賣點之三：人文規(guī)劃 以人為本的社區(qū)空間規(guī)劃，實現公共與私密、開放與歸屬的完美統(tǒng)一。 賣點之二：營造健康 渡假 新生活 小區(qū)通過規(guī)劃布局、景 觀配置、設施配套和物管服務，由開發(fā)商和業(yè)主共同參與 營造一種全新的 健康 渡假 生活 方式， 利用社區(qū)的休閑運動配套設施和社區(qū)服務來推廣健康生活概念，體現出社區(qū)健康生活理念。 三、賣點提煉及詮釋 賣點之一：天筑品牌 通過本項目的宣傳與天筑建筑品牌的嫁接，在市場上導入天筑建 筑公司的企業(yè)形象，進一步建立天筑建筑品牌的知名度，贏得消費者對 天筑逸景項目 的信心，通過天筑建筑品牌 的導入，使天筑成為健康渡假 生活方式的倡導者，阜陽健康 渡假 生活方式的打造者，從而達到對天筑品牌的全面鞏固和提升。 對物業(yè)管理及社區(qū)文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉化。 掌握“引導市場”的開發(fā)節(jié)奏，從資金