【正文】 。不建議采用。 （ 3） 媒體 分析 ① 平面媒體 平面媒體由分為一般雜志和報(bào)紙。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本節(jié)小 結(jié) ： 本項(xiàng)目面對的客戶群相對豐富， 如果主要動用強(qiáng)勢 媒體宣傳 ，撒網(wǎng)面積太大，費(fèi)用較大 ，而且效果未必很好 。 ⑥ 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的離，退休人士 他們有 相對寬裕的時(shí)間 ，在報(bào)紙，電視投入的時(shí)間相對較長， 更注重養(yǎng)生場所與周邊環(huán)境 ， 符合興趣愛好、休閑方式的地利 ， 養(yǎng)生信息汲取 ，人身安全與食品安全 ， 融洽的社交氣氛 ， 到達(dá) 要 方便 。 ⑤ 大型企業(yè) 這個(gè)群體比較特殊，因?yàn)樗且粋€(gè)團(tuán)體，購買這種物業(yè)應(yīng)該是用于舉辦各種會議，高層管理人員的差旅需要等等。 這類人群因?yàn)楣ぷ鞣泵?，一般電視，?bào)紙廣告對其影響不大，但因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系會參加各種各樣的會議，活動，這樣一來，針對此類人群的推廣就必須放到媒體投放以外的手段上了。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 營銷手段采用 借助各行業(yè)商會、協(xié)會的人脈關(guān)系 ， 利用 旅游資源 ， 在酒店，旅途中 放置、派發(fā)宣傳單張 和 展示廳展示 模型 ， 這也是我們把展示中心置于車站旁的原因； 通過各地肇慶同鄉(xiāng)會推介，通過國際性俱樂部體系推介，通過港澳慈善機(jī)構(gòu)推介 ，參加外地房展 /房博會， 通過旅行社 免費(fèi)派送 景園專項(xiàng)地圖 等。 這類人群身份復(fù)雜，遍及社會各階層， 各區(qū)域，所以推廣手法較為復(fù)雜。 入境客源則以港澳為主，基本保持穩(wěn)定 。 肇慶旅游客結(jié)構(gòu)已從單純觀光型走向集觀光、休閑、度假、會議商務(wù)等復(fù)合市場類型 。 行業(yè)商會、協(xié)會的人脈關(guān)系， 人際推介優(yōu)惠，通過各地肇慶同鄉(xiāng)會推介，通過參加各種社會活動推介，舉辦有關(guān)論壇，征集別墅設(shè)計(jì)方案 ，景園專項(xiàng)地圖免費(fèi)派送。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。營銷手段包括 借助各 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對散居在外的肇慶人，主要通過人脈 口碑傳播。部分 肇慶人散居港澳、廣州、深圳、珠海、佛山、東莞，對來自肇慶的信息傳遞靈敏，在肇慶置業(yè)亦順理成章 。 ② 本地人士 出于地緣因素，本地 及周邊 客戶的出現(xiàn)是理所當(dāng)然的。 有條件的話可用 DM 直郵到達(dá)。 安全性是擇業(yè)考慮的基本標(biāo)準(zhǔn) 此類人群興趣廣泛， 而且有一定社會地位， 經(jīng)常 會參加各類社會活動， 報(bào)紙、電視、社會活動等都可以接觸到他們 。 此類客戶 典型的居住模式是 注 重私密性， 不事張揚(yáng)，有高效的人際傳播渠道，選 擇 物業(yè) 更服從于個(gè)人的興趣愛好 。市場調(diào)查亦從另一角度證明了人們對肇慶房地產(chǎn)的信心。 （ 2） 本案目 標(biāo)客戶群 及對應(yīng) 推廣手段 分析 ： 肇慶別墅市場的客戶群體 ① 珠三角 成功 人士 珠三角整體發(fā)展使整個(gè)珠三角成為別墅置業(yè)的選擇。 大大提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通過充足完備的宣傳資料和手段（樓 書，宣傳單張，戶外廣告，人脈等）以及平面媒體的軟文等一系列的 宣傳活動令本項(xiàng)目市場關(guān)注度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。所以我們首先需要制造項(xiàng)目關(guān)注 ， 重塑項(xiàng)目形象。 項(xiàng)目整體營銷思路 我們在前面的分析篇中 已 提出我們項(xiàng)目的工作目標(biāo)即： 制造項(xiàng)目關(guān)注，重塑市場形象，提升產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品感受，成為市場熱點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ② 本項(xiàng)目立意高遠(yuǎn)，無論園林，建筑，規(guī)劃等各方面檔次均遠(yuǎn) 超現(xiàn)有別墅樓盤，所以為最有品味。并 擬采用自然生態(tài)結(jié)合人工改良的園林規(guī)劃，別墅均依自然地勢地貌而建，盡覽 青山綠湖的大氣從容 ，充分體現(xiàn)物業(yè)的高貴典雅 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4）雖然市場中競爭對手較多，但卻沒有一家成為市場的主導(dǎo)者，這也為我們的項(xiàng)目 成為區(qū)域別墅價(jià)格的標(biāo)桿和領(lǐng)導(dǎo)者 提供了機(jī)會。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3） 我們是后發(fā)制人 ， 可以根據(jù)已有的項(xiàng)目的特點(diǎn)，揚(yáng)長避短， 在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上也將會更加貼近市場需求，更加制造出不同于競爭對手項(xiàng)目的 產(chǎn)品區(qū)隔，形成更加明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。人們所知道的景園，是作為一個(gè)休閑度假的地方，對其日后的發(fā)展還一無所 知。 我們現(xiàn)存的問題與機(jī)會 我們在對市場、產(chǎn)品、消費(fèi)者進(jìn)行了總結(jié)之后，我們也要對我們的項(xiàng)目 存在的問題與機(jī)會進(jìn)行一個(gè)總結(jié)，以便為我們提出我們的營銷策略提供基礎(chǔ)依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會放量，我們的項(xiàng)目必然會成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場機(jī)會，一方面也讓我們思 考 在未來的工作中， 如何揚(yáng)長避短，發(fā)揮我們自身的優(yōu)勢，在未來的殘酷的市場競爭中取得好成績。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 海外歸僑占據(jù)少量的市場。 外來度假者，此類客戶以港、澳、臺居多，一般一個(gè)月居住 2－ 8次。 間接競爭對手 在 肇慶 市場中我們將 沿湖板塊的星湖灣，鼎湖山莊， 星湖奧園 ，新世界花園等 定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下： 沿湖板塊樓盤同處較近地段，且都以自然景觀為主要訴求點(diǎn)，大多以多層，小高層及高層洋房組合，地段上更貼近市區(qū)，生活配套設(shè)施，交通等較齊全，其高端產(chǎn)品相對景園的價(jià)格造成一定壓力，但其缺乏高檔別墅項(xiàng) 目是一個(gè)硬傷，新世界花園的別墅項(xiàng)目據(jù)悉要在 4,5 年后才會進(jìn)行，這為我們減輕了一部分壓力。 中管網(wǎng)房地