【正文】 ： 以人為生活的主體 關(guān)鍵詞的解釋： ● 以人：以，動詞，為，拿，把的意思。 ★ 國際濱水麗景藍灣 項目 LOGO： 誠信 誠信 ★ 頂層與底層有少量的上躍和下躍，豐富戶型的種類。室內(nèi)通過飄窗的處理，增加室內(nèi)面積感覺，給客戶以超值心理。經(jīng)濟型戶型強調(diào)戶型的緊湊與高效，舒適型戶型強調(diào)居室開間、面寬、朝向的舒適度 ★ 設(shè)計上充分考慮各種掛件如冰箱位、洗衣機的設(shè)置。鋼結(jié)構(gòu)的冰冷現(xiàn)代，木結(jié)構(gòu)的溫暖怡人給觀者以強烈的印象。通過材料的變化分割形體，強調(diào)片狀的面與體的結(jié)合，從而達到削減體量、重新定義比例的目的 ★ 在冷色的基礎(chǔ)上點綴部分暖色，形成對比 ★ 注重山墻的設(shè)計 ③產(chǎn)品的另一要素：品質(zhì)感 品質(zhì)感的組成來源于多方面，除物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境外，本項目應(yīng)著重從建筑的細部處理 ，建筑底層近人尺度部分的處理，及從單元入口直至業(yè)主入戶部分的內(nèi)外公共空間的處理上，來著重體現(xiàn)項目的品質(zhì)感。 （九） 外立面 ①立面設(shè)計的原則 ★ 風(fēng)格：現(xiàn)代 ★ 氣質(zhì)：優(yōu)雅的含蓄而不夸張 誠信 （八）、 物業(yè)管理 —— 人居物管 1） 服務(wù)理念 管家式服務(wù)、個性化服務(wù)、貼身化服務(wù) 2） 服務(wù)內(nèi)容 除常規(guī)的保安、保潔、綠化等服務(wù)，應(yīng)注重考慮業(yè)主的個性化服務(wù)，如保姆服務(wù)、叫醒服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、計時服務(wù)等，并注重社區(qū)和諧氛圍和文化氛圍的營造，組織各種業(yè)主聯(lián)誼活動，如書法會、插花會、運動社團、戶外活動等，形成對社區(qū)業(yè)主 生活的引導(dǎo)和補充。 3） 置業(yè)會的建立和組織活動 社團活動除在區(qū)內(nèi)展開外，亦 可同時加強與外界的交流，社區(qū)文化機構(gòu)可利用奧園資源及其社會背景創(chuàng)造或提供相應(yīng)機會與條件。麗景藍灣項目推廣報告 20 機票代購 （七）、 社區(qū)文化活動 —— 人居人文 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動 社區(qū)內(nèi)的環(huán)保志愿組織，開展綠色環(huán)保教育及活動、義務(wù)植樹等，社區(qū)內(nèi)的大樹可考慮由業(yè)主認養(yǎng)或栽種。麗景藍灣項目推廣報告 19 4）社區(qū)終生教育課堂 5）其他課堂教育 （三）、 社區(qū)運動健康服務(wù) —— 人居運動 1）健康代理人 2）運動指導(dǎo)員與社區(qū)全民健身服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 3）寵物保健與托管 4）康體設(shè)施 主題運動設(shè)施（如網(wǎng)球場、高爾夫推桿訓(xùn)練場等）、康體設(shè)施（如健康木道、健身園地）、休閑設(shè)施（如兒童樂園區(qū)、廣場活動區(qū)、商業(yè)步行街等） 5）會所： 建議在會所設(shè)商場超市、娛樂、餐飲、健身、俱樂部、 VIP 客房、 KTV、酒吧等，其上部為時尚商務(wù)公寓。 2） 主題 景觀 與主題大道 可重點規(guī)劃和營造 8 處主題景觀，如以異國風(fēng)情園林和 景觀為主的，或以功能分區(qū)為主的如運動的、文化的、健康的、精神的、休閑的等。宜大量使用國際流行色及流行圖案，色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。麗景藍灣項目推廣報告 18 二、項目產(chǎn)品建議： （ 一 ）、 社區(qū)硬件建設(shè) —— 人居環(huán)境 1． 規(guī)劃設(shè)計 突出社區(qū)以人的生活需求、人的情感需求、人的社交需求為主的出發(fā)點，并著重突出國際化的人居理念。 產(chǎn)品主題概念 ★ 兼具國際風(fēng)尚、具有現(xiàn)代氣質(zhì)的高品質(zhì)中產(chǎn)階層生活領(lǐng)地 ★ 區(qū)域內(nèi)具有絕對影響力的領(lǐng)袖產(chǎn)品 誠信 因此，在后面的產(chǎn)品定位中，我們結(jié)合目前趨于市場的供應(yīng)情況及銷售表現(xiàn)，有意識的進行了適度的調(diào)整和補充，在戶型比例、面積等設(shè)計指標(biāo)上加入了一次置業(yè)客戶的需求。 二、 產(chǎn)品定位和提升建議 第一 、產(chǎn)品定位原則 1 產(chǎn)品核心理念 ★ 為中產(chǎn)階級和主流階層打造的高品質(zhì)純居住社區(qū)； ★ 規(guī)劃體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，產(chǎn)品樓型和立面充分體現(xiàn) “清秀、挺拔”的現(xiàn)代都市感。 針對 O1+O2+O3+O4+O5+T3 的應(yīng)對策略 國內(nèi)房地產(chǎn)市場將長期向好，但難免會出現(xiàn)波段性的起伏，面對可能出現(xiàn)國家宏 誠信 針對 O1+O2+O3+O4+T1 的應(yīng)對策略 面對市場異常激烈的競爭態(tài)勢，本項目要緊緊抓住市場的敏感點和機會點，并始終作為引領(lǐng)市場發(fā)展的形象出現(xiàn)，以避免落到價格競爭的怪圈中。第一是形象和定位上的差異化，抓住區(qū)域市場空白，快速樹立領(lǐng)導(dǎo)性品牌形象，第二利用項目推出市場的時間差迅速提升產(chǎn)品的競爭力并在關(guān)鍵點上塑造產(chǎn)品的特色和差異。 針對 S1+S4+S5+W3 的應(yīng)對策略 放大品牌影響力、形象樹立、售樓處體驗式銷售氛圍、銷售員專業(yè)的講解等在項目期房階段項目所具備的優(yōu)勢，在銷售推廣中呈現(xiàn) 給客戶的每一個細節(jié)都做到極至，從而讓客戶對項目、對項目未來營造的生活充滿信心和期待。 針對 S1+S3+S4+W2 的應(yīng)對策略 本項目定位為保定房地產(chǎn)創(chuàng)新和領(lǐng)導(dǎo)品牌，銷售價格自然在區(qū)域的平均價格之上，在項目推廣之初就需要站在世界的高度，站在中國的高度，站在城市的高度高屋 誠信 （ 3） Opportunity 機會分析 O1 全國整體房地產(chǎn)市場長期向好； O2北部新城區(qū)域高品質(zhì)住宅項目不多，市場迫切需求精品項目； O3市場缺少領(lǐng)導(dǎo)性 品牌和代表性產(chǎn)品； O4 保定城市化進程中，周邊縣（市）的消費者逐步認識到市區(qū)房產(chǎn)價值，將加快進城置業(yè)的腳步； O5 區(qū)域其他項目推廣不夠?qū)I(yè)。 （ 2） Weakness 劣勢分析 W1 屬于北部新城開發(fā)較晚的項目，并且地段處于項目群最外圍； 誠信 當(dāng)前的房地產(chǎn)市場競爭，概念、營銷、包裝都是外在的提升競爭，真正的核心競爭就是項目的產(chǎn)品，誰能把產(chǎn)品做好、做細、做精誰就能最終贏得客戶、贏得市場。 根據(jù)對保定市場的調(diào)查了解，開發(fā)企業(yè)普遍對項目的現(xiàn)場包裝尤其是售樓處的氣氛營造重視不夠，面對目前大多數(shù)項目都處在期房銷售階段，現(xiàn)場的感染力和說服力將對客戶的購房心理起到至關(guān)重要的作用。這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工和效率最大化，并使項目在較高的競爭層面占據(jù)有利位置。 S3 在景觀上會投入精力和財力，成為項目的特色賣點； 開發(fā)商有決心建造一個保定甚至北方都為之驚嘆的水景園林，這將為項目的品牌和價值提升起到巨大的作用，并成為項目獨一無二的特色賣點，使項目在區(qū)域激烈的競爭中取得相對有利的核心競爭力。 誠信 憑借著誠信房地產(chǎn)的知名度、影響力以及積累的客戶等諸多優(yōu)勢，將有利于項目的形象樹立及營銷推廣。 品、價格差異化不明顯，有可能演變?yōu)閮r格競爭； T3 國家近期面對全國房價的快速上漲有可能出臺宏觀調(diào)控政策； O2+O3+O5+T2 O1+O2+O3+O4+O5+T3 S+O 營銷對策 W+T 營銷對策 S+T 營銷對策 S（ 1—— 6） +O（ 1—— 5） 強化項目的優(yōu)勢 ，弱化項目的劣勢，以產(chǎn)品具有的特色迎接市場的挑戰(zhàn)（詳見S+W、 S+T、 S+O 對應(yīng)營銷策略） 詳見 S+T 對應(yīng)策略 （ 1） Strength 優(yōu)勢分析 S1 卓正集團。 S1+S3+W1 S1+S3+S4+W2 S1+S4+S5+W3 S2+S3+S6+W4 S1+S3+S4+S5+W5 Opportunity 機會分析 Threat 威脅分析 O+T 營銷對策 O1 全國整體房地產(chǎn)市場長期向好； O2 北部新城區(qū)域高品質(zhì)住宅項目不多，市場迫切需求精品項目； T1 北部新城區(qū)域集中放量較大； T2 區(qū)域競爭項目客群、產(chǎn) O1+O2+O3+O4+T1 誠信 S6 可以把產(chǎn)品進行差異化和細化的提升。 項目優(yōu)劣勢分析 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析 S+W 對應(yīng)策略 S1 卓正集團。麗景藍灣項目推廣報告 11 面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項目在市場競爭中的優(yōu)勢。就一個房地產(chǎn)項目而言，所謂內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths），是該項目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨特能力，是在某些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（ Weakesses）是該項目與競爭對手比在某些方面得缺點和不足；外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中 對該項目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats）。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。 第二部分：項目產(chǎn)品分析和提升 一、 項目優(yōu)劣勢分析 SWOT 矩陣分析法 SWOT 分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。 項目名稱 容積率 銷售速度 產(chǎn)品形式 規(guī)模 新一代 C區(qū) 較快 塔板結(jié)合高層 63萬平米 名人 .國際 1 較慢 板式高層、雙拼躍層、聯(lián)排 TOP領(lǐng)地 較快 板式高層 18萬平米 警盾家園 平穩(wěn) 板式高層 20 萬平米 世紀華庭 平穩(wěn) 板式高層 34 萬平米 奧林匹亞 較快 塔板結(jié)合 40 萬平米 市場研究結(jié)論： ? 保定市場將中長期向好，但由于區(qū)域密集和供應(yīng)量集中的因素短期面臨的競 誠信 ? 價格區(qū)間在 22002300 元 間的產(chǎn)品在保定北部新城地區(qū)很少，目前有 2 處在這個區(qū)間，銷售態(tài)勢良好。 市場供應(yīng)的戶型結(jié)構(gòu)則集中在兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳和三室兩廳這幾種戶型是針對兩口之家、三口之家的家庭結(jié)構(gòu)設(shè)計的，從市場表現(xiàn)來看，由于面積適中，需求對路，也是銷售較好的幾種戶型。一居戶型面積 67 平方米之間：二居戶型面積基本在 88— 138 平方米之間：三居面積分為兩種，偏小面積的 130— 146 平方米之間，戶型偏大在 160— 185 平方米之間。 2 表 戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 保定北部新城主要在售項目戶 型情況表 項目名稱 一 居 二 居 三 居 四居及以上 躍層復(fù)式 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 新一代 .C區(qū) 108 146163 178236 275306 名人 .國際 125 172185 220285 231319 TOP世界觀 170180 200240 280300 TOP領(lǐng)地 96110 135145 160180 警盾家園 96123 143167 183 世紀華庭 67 88138 130168 197242 奧林匹亞花園 109132 134 秀蘭新城 101 130— 160 177— 190 93190 185300 華冠莊園 119 143— 153 237— 286 誠信麗景藍灣項目推廣報告 8 世紀華庭 340000 2200 2400 10萬平 /1年 奧林匹亞花園 400000 2300 2300 1． 7萬平 /1月 秀蘭新城 600000 1600 錦觀城 2100 鉆石 2800 20萬 /1年 華冠莊園 150000 清 喬升三期房展會至今約成交 15 套左右。麗景藍灣項目推廣報告 7 六、名人 △