【正文】 本案目標客戶群年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，整體承受能力比較低，加之 北部新城版塊處于初步開發(fā)階段，主觀觀念上就認為該區(qū)域 物業(yè)價格較低，故本案購買群體對物業(yè)的價格非常關(guān)注，偏愛優(yōu)質(zhì)低價高性價比的好物業(yè)。 產(chǎn)品，本項目是保定 市 稀有的大型園林水景社區(qū)，其大面積水景的唯一性 ， 確保 了 本項目與競爭項目產(chǎn)品的差異化。因而對本項目來說，代言城市將成為本項目的一個破題點，是 貫穿項目推廣全過程的核心所在。麗景藍灣項目推廣報告 34 氛，為日后提出“藍色人居板塊”埋下伏筆 。選擇了城 北 就相當于選擇了藍籌股。 軟文： 保定北部崛起“藍色人居板塊”。 還原人居生活真意。麗景藍灣項目推廣報告 36 造“麗景藍灣現(xiàn)象” 之勢 麗景藍灣造勢、蓄勢后必將引起火爆銷售，在保定樓市中掀起麗景藍灣現(xiàn)象，及麗景藍灣現(xiàn)象帶來了什么？帶來了對產(chǎn)品的創(chuàng)新、對細節(jié)的把握、對人性的理解，以及對市場和業(yè)界的啟示。最終達到，項目代言城市的目的。 直郵廣告（ DM） 報紙廣告 新聞繕稿 網(wǎng)絡廣告 電視廣告 戶外廣告牌 車體廣告 燈箱廣告 造勢活動 條件 4：銷售工具 銷售工具是與客戶溝通的特殊媒體，也是客戶了解項目最直接有效的途徑，項目留給客戶什么樣的印象與銷售工具品 質(zhì)的高低也有很大的關(guān)系。 主力戶型： 5000 張 其他戶型： 2021 張 E、海報 海報主要用于在商場等公共場所張貼及散發(fā)。 銷售方式和價格策略 購房費用表 按揭銀行 麗景藍灣項目推廣報告 41 同時亦可作為某些活動的入場券使用。麗景藍灣項目推廣報告 39 樓書既是項目情況的寫實反映，更是客戶夢想生活的美好篇章，制作精美的樓書會引起客戶的共鳴。 ? 項目售樓處門前廣場的氣氛渲染 ? 項目售樓處門前廣場的環(huán)境美化 ? 工地圍墻 ? 銷售中心 ? 沿街指 示牌 ? 條幅 ? 路燈掛旗 ? 節(jié)日氣球 ? 戶外廣告牌 條件 3：宣傳造勢 誠信 （三）搶勢： 搶代言板塊之勢 鮮明提出城北的“藍色人居板塊”概念，并佐以大量的新聞、軟文的炒作，將一個板塊進行重新定義，達到代言板塊，提升形象的目的。 硬廣：誠信 .麗景藍灣保定市首個 “中國人居環(huán)境示范項目”。 人居大考，專家考察“麗景藍灣” “誠信 .麗景藍灣”代言城市人居理想。麗景藍灣項目推廣報告 35 色人居板塊，從而達到提升項目形象，巧妙代言城 北板塊的 目的。 藍色人 居板塊： 保定 城市發(fā)展藍圖，是城市向 北 發(fā)展 ， 未來的物業(yè)整體升值空間最大的就在 北部。 （二）造勢： 造“人居世界 人居保定”的勢 由于項目位于城市及板塊的最北端，關(guān)注的目光將受到局限，因而，必須通過相應的方法造勢，強迫人們由被動變?yōu)橹鲃尤リP(guān)注項目?？v觀整個保定市場和北部區(qū)域市場，缺少一個能夠代言版塊、代言城市的項目和品牌。 規(guī)模，本項目屬于保定的大型社區(qū)，規(guī)模效應的優(yōu)勢在于發(fā)展空間大，可以提供多元化的產(chǎn)品，“居住 +商業(yè)、居住 +教育、公園 +商業(yè)、服務 +商業(yè)”。麗景藍灣項目推廣報告 30 、 交通工具特征 采用交通工具 私車 公共交通 其它交通方式 百分比 40% 40% 20% 、 消費 特征 、 購買主體年輕化 當前，新經(jīng)濟的資本膨脹速度較舊有經(jīng)濟有了大幅度提高，加之投資渠道相應拓寬，使資本積累的速度比以前有了相當大的提升，這使得許多人能夠在 30 歲左右便擁有一定的資本數(shù)額，具備較強的支付能力。 中等收入者： 年齡： 26— 38 歲 月收入： 2021— 5000 元以上 職業(yè)： 自由職 業(yè)者、企事業(yè)單位中等收入者 背景： 所有城市理所當然的房產(chǎn)消費主力軍，有一定的積蓄，能夠支付購房的首期款，項目較高的綜合素質(zhì)，能夠激發(fā)其較強的消費欲望。 、外市縣到保定市區(qū)購房 保定周邊 22 個市縣的經(jīng)商者到市區(qū)發(fā)展業(yè)務或享受城市生活，以及政府公務員到保定安家或為子女上學就業(yè)買房。 另外，還會考慮為子女就近置業(yè)，以方便今后生活。 產(chǎn)品定位： ———— 我是誰，對項目的客觀和感性的描述 以國際視野打造的大型園林水 景生活社區(qū) 誠信麗景藍灣項目推廣報告 23 在此指居住者。麗景藍灣 項目 LOGO： 誠信 經(jīng)濟型戶型強調(diào)戶型的緊湊與高效，舒適型戶型強調(diào)居室開間、面寬、朝向的舒適度 ★ 設計上充分考慮各種掛件如冰箱位、洗衣機的設置。 （八）、 物業(yè)管理 —— 人居物管 1） 服務理念 管家式服務、個性化服務、貼身化服務 2） 服務內(nèi)容 除常規(guī)的保安、保潔、綠化等服務，應注重考慮業(yè)主的個性化服務，如保姆服務、叫醒服務、商務服務、計時服務等，并注重社區(qū)和諧氛圍和文化氛圍的營造，組織各種業(yè)主聯(lián)誼活動，如書法會、插花會、運動社團、戶外活動等，形成對社區(qū)業(yè)主 生活的引導和補充。 4）康體設施 主題運動設施（如網(wǎng)球場、高爾夫推桿訓練場等）、康體設施（如健康木道、健身園地）、休閑設施（如兒童樂園區(qū)、廣場活動區(qū)、商業(yè)步行街等） 5）會所： 建議在會所設商場超市、娛樂、餐飲、健身、俱樂部、 VIP 客房、 KTV、酒吧等，其上部為時尚商務公寓。 產(chǎn)品主題概念 ★ 兼具國際風尚、具有現(xiàn)代氣質(zhì)的高品質(zhì)中產(chǎn)階層生活領(lǐng)地 ★ 區(qū)域內(nèi)具有絕對影響力的領(lǐng)袖產(chǎn)品 誠信 針對 O1+O2+O3+O4+T1 的應對策略 面對市場異常激烈的競爭態(tài)勢，本項目要緊緊抓住市場的敏感點和機會點，并始終作為引領(lǐng)市場發(fā)展的形象出現(xiàn)，以避免落到價格競爭的怪圈中。 （ 3） Opportunity 機會分析 O1 全國整體房地產(chǎn)市場長期向好； O2北部新城區(qū)域高品質(zhì)住宅項目不多，市場迫切需求精品項目； O3市場缺少領(lǐng)導性 品牌和代表性產(chǎn)品； O4 保定城市化進程中，周邊縣（市）的消費者逐步認識到市區(qū)房產(chǎn)價值，將加快進城置業(yè)的腳步； O5 區(qū)域其他項目推廣不夠?qū)I(yè)。這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工和效率最大化，并使項目在較高的競爭層面占據(jù)有利位置。 品、價格差異化不明顯，有可能演變?yōu)閮r格競爭； T3 國家近期面對全國房價的快速上漲有可能出臺宏觀調(diào)控政策； O2+O3+O5+T2 O1+O2+O3+O4+O5+T3 S+O 營銷對策 W+T 營銷對策 S+T 營銷對策 S（ 1—— 6） +O（ 1—— 5） 強化項目的優(yōu)勢 ，弱化項目的劣勢，以產(chǎn)品具有的特色迎接市場的挑戰(zhàn)（詳見S+W、 S+T、 S+O 對應營銷策略） 詳見 S+T 對應策略 （ 1） Strength 優(yōu)勢分析 S1 卓正集團。麗景藍灣項目推廣報告 11 面，若不能回避或恰當?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項目在市場競爭中的優(yōu)勢。 項目名稱 容積率 銷售速度 產(chǎn)品形式 規(guī)模 新一代 C區(qū) 較快 塔板結(jié)合高層 63萬平米 名人 .國際 1 較慢 板式高層、雙拼躍層、聯(lián)排 TOP領(lǐng)地 較快 板式高層 18萬平米 警盾家園 平穩(wěn) 板式高層 20 萬平米 世紀華庭 平穩(wěn) 板式高層 34 萬平米 奧林匹亞 較快 塔板結(jié)合 40 萬平米 市場研究結(jié)論： ? 保定市場將中長期向好，但由于區(qū)域密集和供應量集中的因素短期面臨的競 誠信 2 表 戶型供應結(jié)構(gòu) 保定北部新城主要在售項目戶 型情況表 項目名稱 一 居 二 居 三 居 四居及以上 躍層復式 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 新一代 .C區(qū) 108 146163 178236 275306 名人 .國際 125 172185 220285 231319 TOP世界觀 170180 200240 280300 TOP領(lǐng)地 96110 135145 160180 警盾家園 96123 143167 183 世紀華庭 67 88138 130168 197242 奧林匹亞花園 109132 134 秀蘭新城 101 130— 160 177— 190 93190 185300 華冠莊園 119 143— 153 237— 286 誠信 △ 推廣主題：市中心，炫戶型。二期 2021 年底 △ 銷售情況：一期不到一年時間約消化了 10 萬平米左右， 600 套左右，二期近 一個月銷售兩居近 100 套左右（多為積累一年的兩居需求客戶）。 誠信 △ 價 格：均價 2400 元 /平米，每層遞增 10元。 △ 物 業(yè) 費： 元 /平米 *月。 △ 項目規(guī)模：約 20萬平米 △ 項目定位：面向大眾的中檔樓盤。 △ 價 格：板式高層和塔樓均價 2300 元 /平米，最低價 2210 元，每層遞增 10元。 ★ 保定市場未來 2 年內(nèi)的規(guī)劃和上市的住宅面積將 會非常巨大， 2021 年新建社區(qū) 26 個，續(xù)建社區(qū) 46 個，總建面達到約 300 萬平方米而且競爭的區(qū)域集中在城市北部等少數(shù)的幾個區(qū)域，區(qū)域的競爭將會呈現(xiàn)白熱化的趨勢， 由于保定的房地產(chǎn)企業(yè)真正有實力的不多，有實力又愿意作品質(zhì)的開發(fā)商則更是鳳毛麟角，受制于資金的壓力，區(qū)域的競爭將有可能演變成為價格的競爭而不是產(chǎn)品品質(zhì)的競爭和產(chǎn)品差異化的競爭，以上這些因素將不利于市場整體品質(zhì)和價格的提升。麗景藍灣項目推廣報告 2 第一部分：市場研究 一、市場的宏觀分析 ★ 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，北京、廣州、深圳等一線城市房價自去年 5 月政策調(diào)控以來不降反升，上海等長三角城市是去年調(diào)控的重點但今年以來也出現(xiàn)了價格回升、交易量上升的趨勢，但大眾消費者對高房價的質(zhì)疑和呼聲此起彼伏。房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 報告提供：北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問有限公司 誠信 誠信麗景藍灣項目推廣報告 3 者、廠礦職工等造成了大量的分流， 并制約了保定房地產(chǎn)市場的品質(zhì)提升和價格提升，目前這種情況并沒有得到改善并將在一段時間內(nèi)依舊存在。 板樓：一梯兩戶，三居為主，面積 134 平米，二居為輔，面積 132平米，戶型配比為 2： 1。 二、警盾家園 △ 地理位置：恒祥北大街 △ 建筑形式： 12 棟 12 層板式小高層， 5 棟 25 層薄板高層。 △ 優(yōu) 惠：一次性付款優(yōu)惠 2%。 △ 戶型設計：涵蓋了 67平米一居、 88平米兩居、 130 平米三居、 200 平米四居 等十多款戶型，產(chǎn)品兼容平層、躍層、錯層。 △ 建筑形式： 9棟 30 層塔樓， 14棟 14—— 18 層板樓，最小樓間距 70米，最大樓間距 110 米。 △ 優(yōu) 惠：無 △ 物 業(yè) 費： 元 /平米 *月 △ 交 房：一期 2021 年底。 △ 價 格：均價