【導(dǎo)讀】北延），北臨1600畝的植物園，地理位置得天獨(dú)厚。保定新城是保定市政府根據(jù)。有活力城市的重要舉措。健康、時(shí)尚的生活方式。小區(qū)內(nèi)的整體功能分區(qū)，設(shè)施分布和建筑風(fēng)格統(tǒng)一，另。外各組團(tuán)也相對(duì)獨(dú)立。項(xiàng)目分A、B兩區(qū)，A區(qū)東臨恒祥北大街（退線(xiàn)50米綠化。米)；B區(qū)南依沈莊路（規(guī)劃路），西為瑞祥大街，北部是徐莊路（規(guī)劃路）。另一方面人民幣持續(xù)升值并于今日破八，升值的趨勢(shì)短期不會(huì)改變，獲利撤退將導(dǎo)致局部地區(qū)價(jià)格崩盤(pán)的危險(xiǎn)。從最近政府的種種跡象（打擊囤。一輪的調(diào)控即將開(kāi)始。作為城市環(huán)境核心和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)隨著城市的發(fā)展。合自身對(duì)產(chǎn)品的追求以及對(duì)總價(jià)的承受的房子，并最終做出購(gòu)買(mǎi)決定。價(jià)格提升，目前這種情況并沒(méi)有得到改善并將在一段時(shí)間內(nèi)依舊存在?！鲀?yōu)惠：開(kāi)盤(pán)階段一次性付款優(yōu)惠2%，貸款優(yōu)惠1%。△項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地260多畝，總建筑面積34萬(wàn)平米，容積率2，綠化率42%?！鲀r(jià)格：均價(jià)2400元/平米，每層遞增10元。

　　

【正文】 肆渲染的機(jī)會(huì)？ 目前，保定市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，最明顯是保定北部新城?？v觀(guān)整個(gè)保定市場(chǎng)和北部區(qū)域市場(chǎng)，缺少一個(gè)能夠代言版塊、代言城市的項(xiàng)目和品牌。代言城市，才能夠占領(lǐng)制高點(diǎn)，才能積聚充分的營(yíng)銷(xiāo)勢(shì)能。因而對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，代言城市將成為本項(xiàng)目的一個(gè)破題點(diǎn)，是 貫穿項(xiàng)目推廣全過(guò)程的核心所在。 ★ 本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：保定市場(chǎng)的大盤(pán)迭起，領(lǐng)導(dǎo)品牌呼之欲出 ★ 本項(xiàng)目機(jī)會(huì)的利用：利用市場(chǎng)的混戰(zhàn)期，從更高的層面占領(lǐng)市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)。 開(kāi)發(fā)商是否做好了思想準(zhǔn)備？ 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 33 ★ 是否有做保定市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌的決心和信心 ★ 是否做好了要做保定市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌的準(zhǔn)備（心理、人力、資金） ★ 是否認(rèn)識(shí)到目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ★ 是否符合企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)理念 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路： 借勢(shì) —— 造勢(shì) —— 搶勢(shì) （一）借勢(shì)： 借保定城區(qū)發(fā)展建設(shè)之勢(shì) 借保定經(jīng)濟(jì)崛起，城市化腳步加快，周 邊縣（市）人口向城區(qū)涌入，保定成為輻射周邊的最佳人居環(huán)境 。 借新城區(qū)發(fā)展之勢(shì) 借 保定市政府 根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定該地塊為新的城市中心，居住板塊 之勢(shì)。 借保定購(gòu)房者居住升級(jí)之勢(shì) 借人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)精神需求，追求生活品位、提升居住格調(diào)、改善居住環(huán)境之勢(shì)。 （二）造勢(shì)： 造“人居世界 人居保定”的勢(shì) 由于項(xiàng)目位于城市及板塊的最北端，關(guān)注的目光將受到局限，因而，必須通過(guò)相應(yīng)的方法造勢(shì)，強(qiáng)迫人們由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)去關(guān)注項(xiàng)目。 造勢(shì)手段： 通過(guò)報(bào)紙、電臺(tái)、電視、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)等多個(gè)媒體進(jìn)行廣告轟炸，所有內(nèi) 容均以“匯聚世界人居境界”和“居住保定，選擇麗景藍(lán)灣” 為主題，以大面積的藍(lán)渲染氣 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 34 氛，為日后提出“藍(lán)色人居板塊”埋下伏筆 。 造“人是生活主體”之勢(shì) 借助售樓處的開(kāi)放和現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式銷(xiāo)售環(huán)境，在接待客戶(hù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)都貫穿著以人為生活主體，利用軟文、硬廣、樓書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)的感染為手段，把項(xiàng)目一切以人的心理需求、生理需求、情感需求、生活需求出發(fā)，人能夠真正的去主導(dǎo)生活，成為生活的核心的生活理念傳達(dá)給消費(fèi)者。 軟文： “誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”，塑造國(guó)際濱水生活城 —— 解析麗景藍(lán)灣的人居生活理念 在這里，人是生活的主體 —— 解析麗 景藍(lán)灣的人居生活理念 締造新水岸人居夢(mèng)想 —— 解析麗景藍(lán)灣的人居生活理念 體驗(yàn)品味生活，濱水詩(shī)意棲居 —— 解析麗景藍(lán)灣的人居生活理念 硬廣： 匯聚世界人居文明 —— 以國(guó)際視野打造的四十萬(wàn)平米園林水景生活社區(qū)。 一種氣度，領(lǐng)秀一座城市。 城市向北，生活向“誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”。 造“藍(lán)色人居板 塊”（ CLD 中央居住區(qū)）的勢(shì) 根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定該區(qū)域?yàn)樾碌某鞘兄行?，未?lái)將是保定行政、文化、體育中心，經(jīng)濟(jì)、居住次中心，為 一個(gè)理想的居住 生活 區(qū)域，“藍(lán)色 人居板塊” 將 應(yīng)運(yùn)而生。 藍(lán)色人 居板塊： 保定 城市發(fā)展藍(lán)圖，是城市向 北 發(fā)展 ， 未來(lái)的物業(yè)整體升值空間最大的就在 北部。這就 是 一個(gè)藍(lán)籌股的概念。選擇了城 北 就相當(dāng)于選擇了藍(lán)籌股。 在北部開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，均是保定市的知名企業(yè)，即“藍(lán)籌企業(yè)”的感覺(jué)。 城 北開(kāi)發(fā)的樓盤(pán) 更多的體現(xiàn)是品位，用品位來(lái)體現(xiàn)這個(gè)城 北 是最適合的，充分體現(xiàn)了藍(lán)調(diào)的感覺(jué)。也是體現(xiàn)一個(gè)人們向往美好生活藍(lán)圖的感覺(jué)。 誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣廣告以 藍(lán)色為背景 。 在市場(chǎng)及購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定興趣之后，不說(shuō)項(xiàng)目，而大說(shuō)城北板塊，大說(shuō)藍(lán) 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 35 色人居板塊，從而達(dá)到提升項(xiàng)目形象，巧妙代言城 北板塊的 目的。采取軟文和硬廣相結(jié)合的方式 ，綱舉目張，為日后進(jìn)一步的推廣埋下伏筆。 軟文： 保定北部崛起“藍(lán)色人居板塊”。 闡述“藍(lán)色城北” ， 導(dǎo)入“藍(lán)色人居板塊 ” 概念， 重點(diǎn)放在城北的藍(lán)圖規(guī)劃上。 大話(huà)城北：“藍(lán)色人居板塊”開(kāi)啟保定品質(zhì)生活。 進(jìn)一步闡述“藍(lán)色人居板塊”，并有意識(shí)地提到本項(xiàng)目。 硬廣： 濱水人居，主流生活 造最佳人居環(huán)境之勢(shì) 突出項(xiàng)目的水景和園林的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，利用項(xiàng)目所在的城北最為上風(fēng)上水的地段，造保定最佳人居環(huán)境之勢(shì)。 事件營(yíng)銷(xiāo)： 舉辦“城市、和諧、發(fā)展，中國(guó)人居論壇保定峰會(huì) 軟文： 保定北部新城發(fā)現(xiàn)人居生活新境界 。 人居大考，專(zhuān)家考察“麗景藍(lán)灣” “誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”代言城市人居理想。 硬廣： “誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”參選中國(guó)人居環(huán)境示范項(xiàng)目 世界人居生活就在你身邊。 還原人居生活真意。 造獲獎(jiǎng)項(xiàng)目之勢(shì) 結(jié)合本項(xiàng)目的景觀(guān)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)創(chuàng)一個(gè)有影響力的全國(guó)大獎(jiǎng)（如中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)），突出在保定市場(chǎng)混亂之中的鮮明形象、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)以及公信力和誠(chéng)信度，通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)輔以大量的軟文制造影響力。 事件營(yíng)銷(xiāo)： 保定人居生活計(jì)劃啟動(dòng) —— 項(xiàng)目置業(yè)會(huì) “誠(chéng)信會(huì)”的建立 。成交客戶(hù)聯(lián)誼的 活動(dòng) ， 在活動(dòng)中插入中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)授獎(jiǎng)儀式。 軟文： 誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣 —— 實(shí)力品質(zhì) 打造保定人居第一城 。 誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣人居生活體驗(yàn)正式啟動(dòng)。 硬廣：誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣保定市首個(gè) “中國(guó)人居環(huán)境示范項(xiàng)目”。 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 36 造“麗景藍(lán)灣現(xiàn)象” 之勢(shì) 麗景藍(lán)灣造勢(shì)、蓄勢(shì)后必將引起火爆銷(xiāo)售，在保定樓市中掀起麗景藍(lán)灣現(xiàn)象，及麗景藍(lán)灣現(xiàn)象帶來(lái)了什么？帶來(lái)了對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新、對(duì)細(xì)節(jié)的把握、對(duì)人性的理解，以及對(duì)市場(chǎng)和業(yè)界的啟示。 軟文： “誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”打造保定人居典范備受購(gòu)房者追捧。 置業(yè)北涌，中產(chǎn)“群居”麗景藍(lán)灣。 眾說(shuō)紛紜，大話(huà)“麗景藍(lán)灣現(xiàn)象” —— 解讀麗景藍(lán)灣熱銷(xiāo)之謎。 硬廣： 居住保定，選擇麗景藍(lán)灣。 “誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”，承載中國(guó)人居理想。 （三）搶勢(shì)： 搶代言板塊之勢(shì) 鮮明提出城北的“藍(lán)色人居板塊”概念，并佐以大量的新聞、軟文的炒作，將一個(gè)板塊進(jìn)行重新定義，達(dá)到代言板塊，提升形象的目的。 搶代言城市之勢(shì) “人居保定 人居中國(guó) 人居世界”的提出，結(jié)合城市文化和特點(diǎn)，提高市民的自豪感，在進(jìn)一步延展為“城市向北，生活向麗景藍(lán)灣”，再 到“居住保定 選擇麗景藍(lán)灣”，從“愛(ài)保定”到“愛(ài)麗景藍(lán)灣”，從“認(rèn)同人居”到“認(rèn)同麗景藍(lán)灣”。最終達(dá)到，項(xiàng)目代言城市的目的。 三、項(xiàng)目銷(xiāo)售必備條件 條件 1：法律文件 五證齊全是項(xiàng)目開(kāi)售的基本條件，如果無(wú)證（專(zhuān)指預(yù)售許可證）銷(xiāo)售，即是違法操作，而且在取得合法銷(xiāo)售資格之前無(wú)法與客戶(hù)簽定正式《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，只簽《認(rèn)購(gòu)書(shū)》根本無(wú)法保障雙方利益；若因處理不善引起客戶(hù)糾紛，將會(huì)影響樓盤(pán)聲譽(yù)和銷(xiāo)售。 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 37 必備文件如下： ? 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ? 土地使用權(quán)許可證 ? 工程規(guī)劃許可證 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 開(kāi)工 許可證 ? 銷(xiāo)（預(yù)）售許可證 條件 2：現(xiàn)場(chǎng)包裝 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境應(yīng)是從外（圍墻、綠化）到里（售樓處、樣板間）的和諧統(tǒng)一，是項(xiàng)目品質(zhì)的最真實(shí)反映，是銷(xiāo)售人員與客戶(hù)交流的主要場(chǎng)所，是客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目印象的主要構(gòu)成。所謂 “好環(huán)境，好心情”， 環(huán)境、氣氛的好壞對(duì)客戶(hù)、對(duì)銷(xiāo)售人員的情緒都有很大的影響。 作為客戶(hù)到達(dá)麗景藍(lán)灣的視覺(jué)第一印象，我司建議發(fā)展商根據(jù)本項(xiàng)目的推廣形象定位搞好現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，方可開(kāi)始正式推廣銷(xiāo)售。 ? 項(xiàng)目售樓處門(mén)前廣場(chǎng)的氣氛渲染 ? 項(xiàng)目售樓處門(mén)前廣場(chǎng)的環(huán)境美化 ? 工地圍墻 ? 銷(xiāo)售中心 ? 沿街指 示牌 ? 條幅 ? 路燈掛旗 ? 節(jié)日氣球 ? 戶(hù)外廣告牌 條件 3：宣傳造勢(shì) 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 38 在具有良好銷(xiāo)售環(huán)境的前提下，以引起客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣以至蒞臨麗景藍(lán)灣售樓處參觀(guān)為主要目的，挖掘盡可能多的宣傳推廣途徑，提高本項(xiàng)目的市場(chǎng)曝光率，并在向市場(chǎng)推介本項(xiàng)目的過(guò)程中建立項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。 直郵廣告（ DM） 報(bào)紙廣告 新聞繕稿 網(wǎng)絡(luò)廣告 電視廣告 戶(hù)外廣告牌 車(chē)體廣告 燈箱廣告 造勢(shì)活動(dòng) 條件 4：銷(xiāo)售工具 銷(xiāo)售工具是與客戶(hù)溝通的特殊媒體，也是客戶(hù)了解項(xiàng)目最直接有效的途徑，項(xiàng)目留給客戶(hù)什么樣的印象與銷(xiāo)售工具品 質(zhì)的高低也有很大的關(guān)系。因此，在重視項(xiàng)目質(zhì)量和宣傳包裝的同時(shí)也不應(yīng)忽略銷(xiāo)售工具的制作。 A、展板 現(xiàn)時(shí)大部分項(xiàng)目在售樓處均有擺放展板，展板內(nèi)容多半與樓書(shū)相吻合，求得宣傳口徑得一致和有效信息的重復(fù)。同時(shí)展板設(shè)計(jì)及內(nèi)容應(yīng)貼近售樓主題，如在發(fā)展商實(shí)力展現(xiàn)、建筑設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目主推概念等方面加以發(fā)揮。 （具體設(shè)計(jì)方案詳見(jiàn)售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝方案） B、模型 項(xiàng)目仍在期房階段，精美的模型將帶來(lái)視覺(jué)的直觀(guān)性，作用不可替代。 C、樓書(shū) 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 39 樓書(shū)既是項(xiàng)目情況的寫(xiě)實(shí)反映，更是客戶(hù)夢(mèng)想生活的美好篇章，制作精美的樓書(shū)會(huì)引起客戶(hù)的共鳴。 其內(nèi)容包括： 概念闡述： 明確未來(lái)城市中心概念和大型商業(yè)中心的概念，形成對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房理念的引導(dǎo) 地位之獨(dú)特優(yōu)勢(shì)： 開(kāi)發(fā)商之發(fā)展視角： 業(yè)態(tài)之綜合優(yōu)勢(shì)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)： 品牌組合優(yōu)勢(shì)： 建議印制數(shù)量： 3000 冊(cè) D、戶(hù)型圖 從美觀(guān)實(shí)用、貼近項(xiàng)目品質(zhì)的角度出發(fā)，建議制作戶(hù)型單頁(yè)封套，以后把各種戶(hù)型都可統(tǒng)一歸類(lèi)。 主力戶(hù)型： 5000 張 其他戶(hù)型： 2021 張 E、海報(bào) 海報(bào)主要用于在商場(chǎng)等公共場(chǎng)所張貼及散發(fā)。海報(bào)中主要內(nèi)容為項(xiàng)目的總體形象和最突出的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，其次將項(xiàng)目的其他資料濃縮，在一張 4 開(kāi)的海報(bào)上表現(xiàn)。 建 議印制數(shù)量： 10000 份 具體設(shè)計(jì)方案詳見(jiàn)附圖 F、紀(jì)念品 紀(jì)念品力求制作精美，并出現(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)和標(biāo)志，主要加深客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的印象，可在售樓處、商場(chǎng)、加油站或其他促銷(xiāo)場(chǎng)合派送，也可將紀(jì)念品領(lǐng)券隨同移動(dòng)或聯(lián)通大客戶(hù)話(huà)費(fèi)帳單、消費(fèi)信用卡一起寄到客戶(hù)手中。 建議制作： 2021 年臺(tái)歷（項(xiàng)目簡(jiǎn)介）、筆（印有項(xiàng)目 LOGO）、貴重禮品（用 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 40 于大客戶(hù)和特殊嘉賓，如采用金屬質(zhì)感的集打火機(jī)、皮帶夾、領(lǐng)帶夾、名片夾為主的禮盒） G、手提袋 手提袋主要是方便來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)取走資料時(shí)用，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)配合樓書(shū)尺寸，實(shí)用耐用環(huán)保材料制作，并需印制精 美，既可達(dá)到良好的宣傳效果，又可讓客戶(hù)重復(fù)使用，而使用環(huán)保材料可以體現(xiàn)國(guó)際化的環(huán)保健康理念，有利于提升項(xiàng)目形象，深化項(xiàng)目理念，增加客戶(hù)好感。 建議印制數(shù)量： 3000 個(gè) 具體設(shè)計(jì)方案詳盡《 VI 手冊(cè)》 H、請(qǐng)柬 請(qǐng)柬主要用于促銷(xiāo)活動(dòng)及形象公關(guān)活動(dòng)時(shí)使用，設(shè)計(jì)將力求精美現(xiàn)代，并能傳遞項(xiàng)目的基本理念主張。同時(shí)亦可作為某些活動(dòng)的入場(chǎng)券使用。 條件 5：銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售方式和價(jià)格策略是項(xiàng)目切入市場(chǎng)成功與否的重要因素，在宣傳配合到位的情況下，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，選擇符合項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式和價(jià)格策略，這其中包括制定合理的價(jià)格 表、提供靈活的付款方式和必要的促銷(xiāo)優(yōu)惠支持三方面。 銷(xiāo)售方式和價(jià)格策略 促銷(xiāo)優(yōu)惠 價(jià)格表 付款辦法 條件 6：其他配合 就以上五個(gè)方面應(yīng)注意項(xiàng)目正式推廣前必須逐項(xiàng)落實(shí)，同時(shí)還應(yīng)注意以下十個(gè)方面。 工程進(jìn)度 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 41 銷(xiāo)售培訓(xùn)資料 購(gòu)房費(fèi)用表 看樓專(zhuān)車(chē) 認(rèn)購(gòu)書(shū) 付款方式 合同書(shū) 律師樓 按揭銀行 公證處 第五部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略：