【正文】 三期以 170 平米三室、200 平米 四室為主 △ 價 格：二期 2500— 3000 元 /平米（ 12 層），三期價格 2600 元 — 3200 元 /平米 △ 賣 點：成熟品質(zhì)，現(xiàn)房發(fā)售，品牌效應，園林景觀，配套設施，私家會所，人文氛圍 △ 推廣主題：首席高尚社區(qū)，品質(zhì)生活主張 △ 優(yōu) 惠：無優(yōu)惠 △ 交 房：二期現(xiàn)房，三期期房 2021 年中交房 △ 銷售情況：二期高層一年時間約消化 70%、 100 套左右，以三居為主。 △ 項目規(guī)模：總建筑面積 萬平米。 △ 戶型設計：一期預售 5 棟板樓，一梯兩戶，三居為主，四居為輔，面積 146—— 306 平米。 △ 優(yōu) 惠：無明確優(yōu)惠 △ 物 業(yè) 費： 元 /平米 *月。 三、世紀華庭 △ 地理位置：復興路與恒祥北大街東北交口。麗景藍灣項目推廣報告 5 25 層板樓：一梯三戶，二居面積 96 平米，三居面積 167 平米、四居面積 187 平米，戶型配比為 1： 1： 1。 △ 主 題 語：同一階層 同一夢想 △ 優(yōu) 惠：開盤階段一次性付款優(yōu)惠 2%，貸款優(yōu)惠 1%。一場居住革命來臨了！ 誠信 ★ 保定地處北京、天津、石家莊的京津冀三角的中心位置，下轄二十多個縣（市）和 1100 多萬人口，擁有眾多的特色經(jīng)濟區(qū)域和旅游資源，未來將發(fā)展成為一個有經(jīng)濟基礎、有城市規(guī)模、有消費能力、有秀美風光、有宜居環(huán)境的人居城市。保定新城是保定市政府根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定的新的城市中心，未來將是保定行政、文化、體育中心，經(jīng)濟、居住次中心，是政府為重塑城市形象、改善投資環(huán)境、提高城市品位，分散老城區(qū)中心人口、文化、經(jīng)濟、交通壓力，建設新型現(xiàn)代化、高效率、有活力城市的重要舉措。 本項目總占地 畝， 建設用地 畝，總建筑面積 平方米， 小區(qū)遵循以人為本的原則，以為居住者提供一個安全、舒適的生活環(huán)境為宗旨的大型城市居住新區(qū) ，設計上注重環(huán)境品質(zhì)，講求公共空間，提倡現(xiàn)代、簡約、健康、時尚的生活方式。 作為城市環(huán)境核心和經(jīng)濟發(fā)展支柱的房地產(chǎn)行業(yè)將會隨著城市的發(fā)展長期向好。麗景藍灣項目推廣報告 4 二、競爭對手研究分析 一、奧林匹亞花園 △ 地理位置：復興中路，世紀華庭東側(cè) △ 建筑形式：多層、板式小高層、塔式高層 △ 項目規(guī)模：項目占地 298 畝，總建筑 40萬平米，容積率 ，綠化率 40%。 △ 物 業(yè) 費：未定。 △ 價 格：均價 2350 元 /平米。 △ 建筑形式： 20 棟 12—— 18層板式高層， 80 米左右樓間距。 △ 交 房： 2021 年底。 △ 價 格：一期均價 2400 元 /平米。 △ 項目定位：面向大眾的中檔樓盤。三期房展會至今約成交 15 套左右。 市場供應的戶型結(jié)構(gòu)則集中在兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳和三室兩廳這幾種戶型是針對兩口之家、三口之家的家庭結(jié)構(gòu)設計的，從市場表現(xiàn)來看，由于面積適中，需求對路，也是銷售較好的幾種戶型。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準確的分析，借此制訂相應的市場對策，提高市場競爭力。 S6 可以把產(chǎn)品進行差異化和細化的提升。 誠信 當前的房地產(chǎn)市場競爭，概念、營銷、包裝都是外在的提升競爭，真正的核心競爭就是項目的產(chǎn)品，誰能把產(chǎn)品做好、做細、做精誰就能最終贏得客戶、贏得市場。 針對 S1+S4+S5+W3 的應對策略 放大品牌影響力、形象樹立、售樓處體驗式銷售氛圍、銷售員專業(yè)的講解等在項目期房階段項目所具備的優(yōu)勢，在銷售推廣中呈現(xiàn) 給客戶的每一個細節(jié)都做到極至，從而讓客戶對項目、對項目未來營造的生活充滿信心和期待。 二、 產(chǎn)品定位和提升建議 第一 、產(chǎn)品定位原則 1 產(chǎn)品核心理念 ★ 為中產(chǎn)階級和主流階層打造的高品質(zhì)純居住社區(qū)； ★ 規(guī)劃體現(xiàn)以人為本的設計理念，產(chǎn)品樓型和立面充分體現(xiàn) “清秀、挺拔”的現(xiàn)代都市感。宜大量使用國際流行色及流行圖案，色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。麗景藍灣項目推廣報告 20 機票代購 （七）、 社區(qū)文化活動 —— 人居人文 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動 社區(qū)內(nèi)的環(huán)保志愿組織，開展綠色環(huán)保教育及活動、義務植樹等，社區(qū)內(nèi)的大樹可考慮由業(yè)主認養(yǎng)或栽種。通過材料的變化分割形體，強調(diào)片狀的面與體的結(jié)合，從而達到削減體量、重新定義比例的目的 ★ 在冷色的基礎上點綴部分暖色，形成對比 ★ 注重山墻的設計 ③產(chǎn)品的另一要素：品質(zhì)感 品質(zhì)感的組成來源于多方面，除物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境外，本項目應著重從建筑的細部處理 ，建筑底層近人尺度部分的處理，及從單元入口直至業(yè)主入戶部分的內(nèi)外公共空間的處理上，來著重體現(xiàn)項目的品質(zhì)感。 ★ 頂層與底層有少量的上躍和下躍，豐富戶型的種類。 ★ 國際 主題語釋義： ★ 突出項目人性化的社區(qū)建設理念 ★ 強調(diào)人是生活的主要構(gòu)成和決定因素，人應該認識并支配環(huán)境、建筑、社交甚至生活 ★ 項目所營造的生活氛圍都是以人為核心的，建筑以人為主體、環(huán)境以人為主體、景觀以人為主體、配套以人為主體、教育以人為主體、生活以人為主體 ★ 傳達出項目注重人的居住需求、人的情感需求、人的社交需求、人的生活需求 ★ 有效的區(qū)分出主體與客體，有效的區(qū)別與其他項目，麗景藍灣社區(qū)的一切規(guī)劃與建設都是以人為主體、以最適合人居住的生活為藍圖和出發(fā)點，而其他項目則更多的是開發(fā)商從成本、市場、自身的開發(fā)思路把居住者硬性的圈進來 主題語二： 匯聚世界人居文明 關鍵詞解釋： ? 匯聚（ e together）：聚集；會聚 ? 世界（ world）：地球上所有的地方；一切事物的總和 ? 人居：適合人居住的環(huán)境 ? 文明（ civilization）：人類所創(chuàng)造的財富的總和 ,特指精神財富 ,如文學、藝術、 誠信 、 工作、生活在北部區(qū)域的國有企事業(yè)單位的管理人員 國有企事業(yè)單位的管理人員大多在福利分房時代就擁有了單位分配的住房，但此種住房為初級住宅產(chǎn)品，品質(zhì)較差。 、 工作或生活在北部區(qū)域 的白領 在區(qū)域目標市場客戶群中， 白領年齡一 般較為年輕，他們主要選擇總價 30 萬元以下的項目。 目標客戶群定位結(jié)論 通過對本案自身的特點和區(qū)域住宅市場各項目的具體情況和銷售狀況進行分析，再考慮本案的市場定位，我司分析得出本案的目標市場主要客戶群結(jié)論如下： 認同北部區(qū)域生活環(huán)境， 追求生活品位、提升居住格調(diào)、改善居住環(huán)境 的主流群 誠信多數(shù)為子女為父母購買孝心房。 、 受同一階層人士影響較大 就物業(yè)銷售推廣而言，通過報紙、廣播及電視等廣告手段來傳播信息，擴大項目的知名度、樹立物業(yè)形象是至關重要的；人們在購買商品，特別是諸如房地產(chǎn)等高檔商品時，通常所采用的廣告手段對其影響力較之“口碑”的作用要遜色不少，從購買動機產(chǎn)生到最終購買完 成整個過程中，同一階層的人們相互之間的影響作用很大。麗景藍灣項目推廣報告 32 本項目敏感點的引爆 敏感點： 對客戶而言，什么是隱藏他們心靈深處的，亟待引爆的？ 近幾年，保定政府充分認識到保定自身的特色，并明確了保定產(chǎn)業(yè)基地、文化旅游城市的定位，并計劃加快城市化腳步，擴大城區(qū)面積、增加城區(qū)人口，做到真正輻射周邊二十二個縣（市）的中心作用，完成城市從安居 宜居 人居的轉(zhuǎn)變。 開發(fā)商是否做好了思想準備？ 誠信 軟文： “誠信 .麗景藍灣”，塑造國際濱水生活城 —— 解析麗景藍灣的人居生活理念 在這里，人是生活的主體 —— 解析麗 景藍灣的人居生活理念 締造新水岸人居夢想 —— 解析麗景藍灣的人居生活理念 體驗品味生活，濱水詩意棲居 —— 解析麗景藍灣的人居生活理念 硬廣： 匯聚世界人居文明 —— 以國際視野打造的四十萬平米園林水景生活社區(qū)。 城 北開發(fā)的樓盤 更多的體現(xiàn)是品位，用品位來體現(xiàn)這個城 北 是最適合的，充分體現(xiàn)了藍調(diào)的感覺。 大話城北：“藍色人居板塊”開啟保定品質(zhì)生活。 事件營銷： 保定人居生活計劃啟動 —— 項目置業(yè)會 “誠信會”的建立 。 置業(yè)北涌，中產(chǎn)“群居”麗景藍灣。 誠信 A、展板 現(xiàn)時大部分項目在售樓處均有擺放展板，展板內(nèi)容多半與樓書相吻合，求得宣傳口徑得一致和有效信息的重復。 建 議印制數(shù)量： 10000 份 具體設計方案詳見附圖 F、紀念品 紀念品力求制作精美，并出現(xiàn)項目名稱和標志，主要加深客戶對項目的印象，可在售樓處、商場、加油站或其他促銷場合派送，也可將紀念品領券隨同移動或聯(lián)通大客戶話費帳單、消費信用卡一起寄到客戶手中。價格表 認購書 合同書 麗景藍灣項目推廣報告 40 于大客戶和特殊嘉賓，如采用金屬質(zhì)感的集打火機、皮帶夾、領帶夾、名片夾為主的禮盒） G、手提袋 手提袋主要是方便來訪客戶取走資料時用，設計時應配合樓書尺寸，實用耐用環(huán)保材料制作，并需印制精 美，既可達到良好的宣傳效果，又可讓客戶重復使用，而使用環(huán)保材料可以體現(xiàn)國際化的環(huán)保健康理念，有利于提升項目形象，深化項目理念，增加客戶好感。 （具體設計方案詳見售樓處現(xiàn)場包裝方案） B、模型 項目仍在期房階段，精美的模型將帶來視覺的直觀性，作用不可替代。所謂 “好環(huán)境，好心情”， 環(huán)境、氣氛的好壞對客戶、對銷售人員的情緒都有很大的影響。 硬廣： 居住保定，選擇麗景藍灣。 軟文： 誠信 .麗景藍灣 —— 實力品質(zhì) 打造保定人居第一城 。 硬廣： 濱水人居，主流生活 造最佳人居環(huán)境之勢 突出項目的水景和園林的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，利用項目所在的城北最為上風上水的地段，造保定最佳人居環(huán)境之勢。 誠信 .麗景藍灣廣告以 藍色為背景 。 城市向北，生活向“誠信 .麗景藍灣”。 借新城區(qū)發(fā)展之勢 借 保定市政府 根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定該地塊為新的城市中心，居住板塊 之勢。 ★ 本項目敏感點：人居生活 ★ 敏感點的引爆：宣傳項目與人居的關系，通過系列公關營銷樹立項目的經(jīng)典人居形象。麗景藍灣項目推廣報告 31 第四部分：項目營銷推廣思路 一、項目營銷的深入挖掘 本項目強效點的挖掘 強效點： 對客戶而言，什么是最值得他們認同的，最能激發(fā)起他們的情感共鳴？ 在 與 保定人對話的過程中，在對保定歷史文化、消費文化的了解中，我們發(fā)現(xiàn)保定是一座有著豐富人文歷史的古城，保定人有著一種根植于內(nèi)心深處的古城文化情節(jié)，并無處不在的感受到保定人對于自己城市的熱愛和自豪之情，在這里人們始終保持著一種樂觀的天性，以及相對富足、休閑的生活狀態(tài)。 另外，購買人群中可能也不乏有較多積蓄、可增加首付，故家庭月收入低于 5000元也可能 占到一定的比例。 、收入特征 高收入者： 年齡： 40歲以上 月收入： 10000元以上 職業(yè)： 中小企業(yè)主 ，私企高級管理人員 背景： 通過多年的積累 ，已有足夠的能力購買別墅或公寓，對現(xiàn)有樓盤的地域、小區(qū)配套、周邊綜合配套等各方面的綜合因素不是非常滿意，其對 B 區(qū)高品質(zhì)物業(yè)的需求尚待深入挖掘。 、 拆遷戶 本項目區(qū)域現(xiàn)有大片的平房等待拆遷，有部分業(yè)主出于投資角度考慮而購買。這部分客戶在本區(qū)域內(nèi)選擇住宅時，主要考慮的因素是住宅產(chǎn)品品質(zhì)、位置、交通狀況等。麗景藍灣項目推廣報告 25 一種氣度，卓然一座城市 一種氣度，領秀一座城市 其他備選方案可作為廣告文案使用。生活城 ★ 在這里 ，人是生活的主體 主題語的建議： 主題語一： 以人為生活的主體 關鍵詞的解釋： ● 以人：以，動詞，為，拿，把的意思。 誠信鋼結(jié)構(gòu)的冰冷現(xiàn)代，木結(jié)構(gòu)的溫暖怡人給觀者以強烈的印象。 3） 置業(yè)會的建立和組織活動 社團活動除在區(qū)內(nèi)展開