【正文】 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 19 三房 (40%)（滯銷） 面積 套數(shù) 30 45 比例 40% 60% 錯(cuò)層三室兩廳 (32%)（余 23套） 面積 套數(shù) 15 15 30 比例 25% 25% 50% 學(xué)子嘉園 (共 408 套 ) 二房 (31%)（已售 85%以上） 空中洋房 /別墅 (6%)（滯銷） 面積 177平米 224平米 套數(shù) 64 64 24 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 20 比例 50% 50% 100% 三房 (63%)（已售 70%左右） 面積 套數(shù) 128 64 64 比例 50% 25% 25% 大慶市 202 04 年與 2021年典型樓盤面積戶型配比情況調(diào)查表 202 2021年 （“時(shí)代麗景”、“世紀(jì)家園”、“明湖苑二期”） 2021年 （“祥閣花園”“學(xué)子嘉園”“南苑新城”“鉑金時(shí)代”） 一房 一房（ 113套，占 9%） 無 面積 6070 平米 7180 平米 8190平米 91100平米 101110平米 111120平米 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 21 套數(shù) / 19 94 / / / 比例 / 17% 83% / / / 二房（ 326套，占 19%） 二房 （ 337，占 26%） 面積 6070平米 7180平米 8190平米 91100平米 101110平米 111120平米 面積 6070平米 7180 平米 8190平米 91100 平米 101110平米 111120平米 套數(shù) 98 102 126 / 7 / 套數(shù) / / 49 183 105 / 比例 29% 31% 38% / 2% / 比例 / / 15% 54% 31% / 三房（ 1193套，占 69%） 三房（ 745套，占 57%） 面積 8090平米 91100平米 101102平米 111120平米 121130平米 131140平米 面積 91100平米 101110平米 111120平米 121130平米 131140平米 140150平米 套數(shù) 152 380 251 212 142 56 套數(shù) / / 191 194 209 151 比例 13% 32% 20% 18% 12% 5% 比例 / / 26% 26% 28% 20% 花園洋房 /別墅 /復(fù)式（ 209套，占 12%） 花園洋房 /別墅 /復(fù)式 (102套 ,占 8%) 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 22 面積 150160平米 161170平米 171180平米 181190平米 201210平米 230平米以上 面積 131140平米（錯(cuò)層 ） 141150平米 150170平米 180210平米 210230平米 250270平米 套數(shù) 186 10 7 4 6 7 套數(shù) 60 / / 12 24 6 比例 84% 5% 3% 2% 3% 3% 比例 59% / / 12% 23% 6% 分析及結(jié)論： 總體特征 ： （ 1） 住房小型化：表現(xiàn)在開始出現(xiàn)一房 ,雖然比例不大 ,但是這代表一種趨勢(shì)，投資型的單室小戶型開始出現(xiàn)；復(fù)式比例下降 ,并且面積集中 130140 平米。 現(xiàn)象分析 ： （ 1）市場(chǎng)對(duì)戶型面積的需求低于全國平均水平，所需戶型偏小化特征明顯，主要原因是： ? 目前大慶房產(chǎn)市場(chǎng)剛剛從福利分房、集資建房向商品房方向轉(zhuǎn)化，市場(chǎng)對(duì)戶型舒適度的要求不高； ? 由于大慶市是以油田為主體的城市，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)占主體地位，人們的消費(fèi)習(xí)慣還十分傳統(tǒng)，多數(shù)消費(fèi)者不愿采用按揭方式消費(fèi)。 結(jié)論 ： 綜上所述，從大慶市住宅市場(chǎng)近年來的走勢(shì)看，有兩個(gè)最基本的特征，一是市場(chǎng)盡管比較初級(jí)，但卻正在一步步走向成熟，消費(fèi)層次正在從傳統(tǒng)的居住 型消費(fèi)向著多元化消費(fèi)轉(zhuǎn)化；其二是，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求也正向著定位細(xì)分化方向發(fā)展；大眾化、投資型的小戶型與高檔次的產(chǎn)品受到特定消費(fèi)人群的追捧。若做鋪位出租每月每平米能達(dá)到 1520 元，投資回報(bào)合理。 大商集團(tuán) 2021 年銷售額突破 200 億元大關(guān)，在中國企業(yè) 500 強(qiáng)的排名中，大商集團(tuán)列第 96 位，成為大連市惟一一家進(jìn)入全國 100 強(qiáng)的企業(yè)，集團(tuán) 資金實(shí)力雄厚，在大慶市的口碑、品牌效應(yīng)極好；大連華旗置業(yè)是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司主要的管理人員均來自華旗置業(yè)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；廣州嘉麗是專業(yè)的住宅裝飾公司，具有專業(yè)的精裝房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。 薩爾圖區(qū)交通發(fā)達(dá)。 項(xiàng)目周邊地區(qū)情況 薩爾圖區(qū)人口相對(duì)集中，主要集中在東風(fēng)新村、黎明湖、開發(fā)區(qū)等板塊。由于薩爾圖區(qū)人 口中，流動(dòng)人口和第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口比率較高， 人們對(duì)私家車的重視程度高于住宅 ，經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠型住宅區(qū)中常有名車出入，說明 富裕人群的居住品味的身份感需求尚未激活 ；同時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)活躍， 經(jīng)濟(jì)型、投資型 100 平米以內(nèi)的住宅戶型比率大，幾乎無空置 。 目標(biāo)客戶群特征描述 （ 1） “暴富型”高端客戶群 ：長(zhǎng)期搏殺于商品零售的戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)周邊環(huán)境的生存依賴十分嚴(yán)重，每天起早貪黑，渴望有一個(gè)既舒適，又能夠顯示身份的家。富裕家庭的子女，購房結(jié)婚。 具體推盤位置、價(jià)格、數(shù)量 應(yīng)根據(jù)每批推盤前的客戶積累情況確定。針對(duì)小面積戶型。從職業(yè)上看也沒有明確的界限。由于該區(qū)域內(nèi)并沒有與該類車主身份相匹配的樓盤，因此他們只得選擇香榭麗居住，而此類群體的數(shù)量是在不斷增加的，需求也在不斷上升。 人口總量 2021 年，薩爾圖區(qū)人口總量 34 萬人，流動(dòng)人口 15 萬。 第三部分 目標(biāo)客戶群定位簡(jiǎn)析 一、 項(xiàng)目所在地人口基本情況 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 34 薩爾圖區(qū)概況 薩爾圖區(qū)總面積 548 平方公里?？毓煞?大商集團(tuán)是中國商業(yè)大集團(tuán)之一，大連首家上市公司。 （ 2）投資型小戶型無空置，均早已售罄，出租狀況良好。 （ 4）注重子女教育；子女教育在大慶人生活中的比重是很重的，住所離好 學(xué)校的遠(yuǎn)近，成為選擇住宅的主要要素；同時(shí)，住所周邊環(huán)境對(duì)孩子的影響，也是消費(fèi)者關(guān)注的重要因素。而大戶型的銷售狀況不甚理想，比如鉑金時(shí)代和學(xué)子嘉園的大戶型都不能熱銷，相比而言面積適中和較小的要風(fēng)光得 多、很受青睞。這方面將是 本項(xiàng)目未來銷售 的優(yōu)勢(shì)。 ? 物業(yè)管理差，物業(yè)收費(fèi)偏高。這些項(xiàng)目分布較為分散，但總體可劃分為 2 個(gè)區(qū)域，一為東城區(qū)域；二為西城區(qū)域，這與整個(gè)城市受礦區(qū)經(jīng)濟(jì)影響，已形成了東西城區(qū)并舉的城市格局相吻合。 世紀(jì)家園 大慶達(dá)源新型建筑建材集團(tuán) 讓胡路區(qū)龍南醫(yī)院附近 多層 小高層 26002700 占地 330畝， 萬 ㎡ ， 水暖： 2物管： 毛坯房、 02年推出，具體優(yōu)惠政策不祥 小區(qū)規(guī)模大，位置好，內(nèi)外部配套完善，環(huán)境較好。作為一個(gè)擁有 120 萬人 口的城市，正常情況下，年均住宅上市量應(yīng)達(dá)到 120 萬平方米，而目前，整個(gè)市場(chǎng)在售住宅面積不過 60 萬平方米左大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 11 右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于正常市場(chǎng)供給量，這部分供給量中一部分由油田福利房分配解決。全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %。一季度，城鎮(zhèn)居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %，高 于人均消費(fèi)性支出 %的增幅，其中，人均在外飲食、家庭服務(wù)、交通與通信服務(wù)、居民服務(wù)等消費(fèi)支出都有較 大幅度的增長(zhǎng)。 消費(fèi)增長(zhǎng)的主要特點(diǎn)（今年一季度）： （ 1） 收 入三升一降，工薪收入的增長(zhǎng)占主導(dǎo)地位 人均可支配收入構(gòu)成中，工薪收入（扣除個(gè)人所得稅、個(gè)人社會(huì)保障金等）同比增長(zhǎng) %；人均經(jīng)營凈收入同 第二產(chǎn)業(yè) % 第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) % 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 9 比增長(zhǎng) 倍；人均財(cái)產(chǎn)性收入同比增長(zhǎng) 1 倍；轉(zhuǎn)移性收入下降。 （三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（ 2021）： 國民生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %。恩格爾定律的公式： 食物支出變動(dòng)百分比 食物支出對(duì)總支出的比率 (R1)＝────────── 總支出 變動(dòng)百分比 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。其中，薩爾圖區(qū)總戶數(shù) 84372 戶，讓胡路區(qū)總戶數(shù) 136696 戶。東南距離哈爾濱市 159 公里，西北距離齊齊哈爾市 139 公里，市內(nèi)鐵路與高速公路交錯(cuò)發(fā)達(dá)，出行十分便利，其中到哈爾濱和齊齊哈爾的車程時(shí)間均在 1 小時(shí) 50 分種以內(nèi)。 ” 這樣充滿自信的語言。大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254