【正文】 00余戶。明珠花園 中誠 這個樓盤在甌 北鎮(zhèn)，雖然不會對濱江麗景造成直接的沖擊，但是也要考慮 上塘 一部分 客戶會舍棄上塘轉而去購買甌北的房子，也有 在 永嘉投資的客戶在選擇中偏愛甌北 ，因此該樓盤會對本案造成間接沖擊。國際廣場 中楠而楠江中路出售的話，均價每平方在 萬左右，對雙塔路較好的位置而言，一個平方 萬似乎是購房者已能接 受的。 而對于甌北的店面，如果由出租而言，最能租得好價的還是那人流量較為多的楠江中路，其次是雙塔路，這兩個地點年租金約在 萬 — 萬左右。 經 過長期積累的住房消費需求壓力在今后將轉為平穩(wěn)發(fā)展，價格漲幅將有所 回落。 前段時間 一個名叫“東甌錦園”的樓盤，開盤時還未領到預售證，就被槍購一空。商業(yè)房價位都在 10000 元 /㎡ — 20210）元 /㎡之間（具體價格看附表）。其他一些未竣工的均價約 3300 元 /㎡ 。近幾年新建的幾個樓盤已預售一 空，市場上進行交易的基本為二手房，從市場行情來看，甌北的樓市 較穩(wěn)定。 競爭對手 （一）甌 北鎮(zhèn)的威脅 （ 1） 、甌 北鎮(zhèn)房產狀況分析 甌 北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔， 甌北組團既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經濟最活躍的區(qū)域，是區(qū)域對外交流的窗口 ， 具備優(yōu)越的地理位置，因此在永嘉有這樣一句傳言：“買房子如不買溫州，就要買 甌北” 。 當前在上塘鎮(zhèn)購房的人主要是為了解決居住問題，一次置業(yè) 為主？ 主要購買的群體是國家公務員，企、事業(yè)單位工作人員，私企從業(yè)人員等。 消費能力 永嘉縣 2021 年人均生產總值 11909 元，農民人均純收入 4335 元 。另外，諸永高速公路建成后，到杭州等省內城市也將更便捷，也就是 說，將有更多的省內外的游客到楠溪江來。 有關人士分析，諸永高速 的開工建設，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來的一小時左右縮短為半小時，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽等有更好的開發(fā)前景 。溫州市區(qū)到楠溪江中心景區(qū)的時間將縮短到 30分鐘左右。工程將爭取年底開工，工期約三年半。對此， 諸永高速過境的沿途 的房產開發(fā)很可能會熱起來。因此，擴大城區(qū)，向郊區(qū)要樓市和住宅的發(fā)展空間，是今后一定要走的路。 溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關系聯(lián)系密切。 《意見》實施后，溫州的房地產市場逐漸回歸理性趨勢，限制期房轉讓和 6 月 1 日全額征收營業(yè)稅的政策已使過去大量的炒家一夜之間銷聲匿跡，市場處于階段性 “ 冬眠 ” 態(tài)勢。 今年 1~4 月份 ， 期房限轉和全額征收營業(yè)稅政策的影響， 溫州二手 房市場買賣雙方陷入觀望和對峙狀態(tài)，導致二手房市場交易量跌入低谷據統(tǒng)計，二手房交易 377 件，同比下降了 %，交易面積 萬平方米，同比下降了 %，交易金額 億元，同比增加%。據悉，由始來有 2個集團公司已于今年落戶該鎮(zhèn)黃嶼工業(yè)園區(qū)，新工業(yè)園區(qū)的建立將促進當地的經濟發(fā)展??種種跡象表明，上塘將打造“溫州后花園”的姿態(tài)即將出現，這無疑對縣城的房地產業(yè)發(fā)展及消費者的投資需求起著特殊的作用。 大交通網絡的即將形成給上塘鎮(zhèn) 房產開發(fā)帶來 了利好消息：溫州 —— 諸暨段高速公路將經過縣城；中塘通向橋下的公路即將建成，有望年內通車；溫州到三江隧道具體方案已經落實；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短 7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。 如今，上塘鎮(zhèn)的 消費者 已經學會理性購房，地段好、戶型好、配套設施齊全的住宅 已成為 他們的 首要選擇。 下堡舊城改造是現房產市場上的又一個熱點，政府對其周邊的相關文、教、衛(wèi)、體等配套投入甚多，所以使得該地區(qū)的住宅也贏得了群眾的歡迎，成交價在 2500元 /㎡左右。永建商廈二手房交易不多，市場成交價都在 3600元 /㎡左右。環(huán)城北路一帶商品房較去年同期相比，每平方上漲 300500元，現成交價格在 2500元 /㎡左右。 嘉泰一帶商品房跟去年同期相比，價格每平方高出 600元左右，大概每平米在 2700元左右。 上塘各住宅區(qū)房價 較低， 環(huán)城西路一帶每平方在 2200元左右，環(huán)城北路每平方 在 2021元上下，望江路附近每平米 1500元左右。 目前， 上塘房地產市場 基本穩(wěn)穩(wěn)定，像溫州市區(qū)那樣大規(guī)模投資、炒樓的人寥寥無幾，購房的目的基本上是為了解決居住的鋼性需求。項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。這必將帶動上塘 鎮(zhèn)的經濟騰飛，同時上塘這塊熱土將成為商家理想的置業(yè)之地。上塘城區(qū) 永興路 、碼道西街、越江大橋相繼 通車 ,中塘溪濱河公園 、永嘉廣場相繼投入使用。根據永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃，上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口 15萬，建成區(qū)面積 12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構筑溫州城市甌江北岸的一部分。 上塘鎮(zhèn)地處永嘉沿江金色工業(yè)帶、沿溪綠色旅游風光帶、沿山特色農業(yè)帶三大經濟板塊交匯處。 2021 年行政區(qū)域調整，由原上塘鎮(zhèn)、峙口鄉(xiāng)和原黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)的一部分村組成，轄83個行政村， 12個居委會，面積 157平方公里，人口 。境內八 山一水一分田，地勢平緩，三面環(huán)山，一面瀕水，四季分明，光照充足，降水充沛，無霜期長，土壤肥沃，自然條件好。下半年，中誠、昌新、和田等房開公司都有新的項目上馬。 上半年房地產投資總額占全社會投資總額的 47%，房地產開發(fā)投資是永嘉縣投資增長的主動力。上半年商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中本年新開工面積 萬平方米，增長 %。非住宅項目投資雖然僅有 億元，但也獲得同步增長，其中：商業(yè)營業(yè)用房 億元，同比增長近 2倍；其他項目 億元，同比增長 倍。 上半年住宅項目投資 億元（含報喜鳥住宅土地購置 億元），同比增長 倍。項目資金到位良好，資金來源主要是非國有企業(yè)的民間開發(fā)。規(guī)劃預測發(fā)展軸以楠溪江風景名勝區(qū)開發(fā)為重點，發(fā)展旅游經濟，形成以旅游、行政、工業(yè)開發(fā)區(qū)等職能為重點的城鎮(zhèn)發(fā)展軸。 ② 沿楠溪江發(fā)展軸 楠溪江縱貫永嘉縣域，省道仙清線依江而行，構成區(qū)域內部北向發(fā)展軸，該軸線上分布縣城上塘鎮(zhèn) 、黃田鎮(zhèn)、巖 頭等重要城鎮(zhèn)，是縣域中腹地帶。據統(tǒng)計1995年該五個鎮(zhèn)合計土地面積 ，占全縣面積 ％，人口 萬人，占全縣總人口的 24％，工業(yè)總產值 ，占全縣工業(yè)總產值的 68％，是縣內經濟的重心區(qū)域。東接沿海高速公路。 (2)兩條軸線： ① 沿甌江發(fā)展軸 永嘉縣南臨甌江下游入海段，沿江岸線 ，境內大部分江溪均是甌江支流，沿江由西向東依次分布著橋頭、橋下、甌北、烏牛、七都五個鎮(zhèn)。其中，上塘組團以行政管理、文化科技、教育職能為主，是全縣的政治、文化中心；甌北組團既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經濟最活躍的區(qū)域，是區(qū)域對 外交流的窗口；黃田組團以發(fā)展工業(yè)和市場貿易為主，建立永嘉經濟開發(fā)區(qū)；羅東是中心城市地區(qū)的組成部分，是永嘉城市跨溪發(fā)展重要部分，是該核心相對獨立的組團。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經濟優(yōu)勢與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設腹地廣闊相結合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢，接納溫州城市和經濟、技術、信息、人才優(yōu)勢的輻射，形成中心城市地區(qū)。有重點、有選擇地發(fā)展軸線上的重點城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強縣域內各級城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經濟和生活中起到集聚作用。經濟結構調整正朝著有利于市場經濟方面發(fā)展，工業(yè)資本集聚已初見成效。旅游產業(yè)已逐步成為永嘉縣的支柱產業(yè)和新的經濟增長點。境內楠溪江為國家級風景名勝區(qū)。受溫州城市的輻射、經濟、技術、信息、人才和資金的流通渠道十分通暢?？h城駐地為上塘鎮(zhèn)。 可以看出， 房地產民眾時代已然到來 。 從總體上看，溫州房地產市場是健康正常的，但是近年來的發(fā)展將產品供應導入了一個誤區(qū)，也即發(fā)展了過多的非普通住宅產品，投資者的加入無疑加劇了產品供應的進一步錯位，當前來說，投資者手中持有部分也多為非普通住宅，政府對于非普通住宅的界定及相關限 制非普通住宅市場的措施無疑將更進一步打擊供應本身就過剩的非普通住宅市場，而這一過剩及政府對其的抑制將在相當長一段時間對這一細分市場產生重要的打壓。 從供應與需求細分上看，市場供應結構產生了重大的錯位， 占 86%的普通住宅的需求者僅有 30%的供給量，有 56%的消費者具有普通住宅的購買需求而得不到滿足；而 14%的非普通住宅的需求者卻有著 70%的供給量，也就是說，市場上很多的非 普通住宅為投資者所持有。消費需求比例： 從上列數據我們可以 看出，消費真正需求并未發(fā)生重大偏移，市場供給與需求偏差如此之大也就意味著： 2021年占需求達 86%的普通住宅只滿足了 30%的供應量，空缺達 56%；而需求只有 14%的非普通住宅供應卻多達 70%，相對 過剩 56%。 對比以上兩組數據，不難看出 2021年非普通住宅成了市場的主流， 但事實上，溫州市場普通住宅存在大量的需求 。 普通住宅和非普通住宅 需求 對比表： 這組圖例顯示： 1949年 ~2021年 54年之間住宅總量 萬套，非普通住宅 (以最近溫州住宅建筑面積 144平方米以下為普通住宅， 144平方米以上為非普通住宅的標準，以下所指相同 )總量 ，占 14%；普通住宅總量 ，占 86%。 下面我們將根據一組圖表對溫州的樓市做一個簡單分析： 圖例 今年上半年在宏觀調控下的關鍵時刻，房地產開發(fā)投資仍然呈 上升 趨勢 ，新開工面積快速增長，施工規(guī)模溫和放大 ， 房屋竣工面積與商品房屋銷售同步上升。房地產開發(fā)投資占全社會投資的比重歷年來是全省最高的，占限額以上投資比重高于杭州、寧波、嘉興、 紹興、臺州五城市 1020 多個百分點。從 1998 年到 2021 年， 溫州 房地產開發(fā)投資由 億元增加到 億元，增長了 倍，平均年增長率達到 %；同期全社會固定資產投資由 億元增加到 億元，增長了 倍，年平均增長速度為 %。 溫州房地產行業(yè)具有先發(fā)性，房地產開發(fā)投資成為固定資產投資的重要組成部 分 ,拉動投資增長的主要力量。 （二）溫州房產發(fā)展 趨勢 溫州 市房地產開發(fā)建設從八十年代初 開始，經歷了幾個發(fā)展周期，市場趨理