年永嘉大自然濱江麗景地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣(終稿)99頁(yè)-24m-文庫(kù)吧資料
2024-10-25 18:09本頁(yè)面
【正文】 江景高層住宅尚無先例，本案成為楠溪江畔標(biāo)志性建筑，極大提升了目標(biāo)客戶的尊榮感。 隨著開發(fā)商開發(fā)理念的不斷成熟，消費(fèi)者對(duì)住宅品質(zhì)要求的不斷提高，智能化，節(jié)能住宅、完善配套等都將成為品質(zhì)樓盤必備的基礎(chǔ)要素。 目標(biāo)客戶對(duì)于戶型朝向必須座北朝南的觀念已根深蒂固，新開發(fā)樓盤除非特殊原因基本朝南，因此本案不具備差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,四、概念篇,（一）賣點(diǎn)挖掘 （二）核心賣點(diǎn) （三）概念提練 （四）創(chuàng)意表現(xiàn),（一）賣點(diǎn)挖掘,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同質(zhì)化的賣點(diǎn) 這些賣點(diǎn)雖然也是產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)所在，但是一般競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同樣擁 有這些特點(diǎn)，因此在廣告創(chuàng)意中要根據(jù)對(duì)手表現(xiàn)和自身需要酌情使用。本案1～3層的商業(yè)用房投入使用和運(yùn)營(yíng)后也將使本案配套錦上添花。 配套：目標(biāo)客戶講究生活的舒適和便利性，對(duì)配套要求一定要完善和便利，并且有水準(zhǔn)。,客戶特征,交通：目標(biāo)客戶群的汽車保有量已經(jīng)相當(dāng)高，另外，隨著永嘉以及上塘城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，道路交通體系的不斷完善，本案與周邊地區(qū)的時(shí)間距離大大縮短，地處上塘鎮(zhèn)中心的地段優(yōu)勢(shì)將被不斷提升，對(duì)周邊地區(qū)購(gòu)房群體的吸引力也將與日俱增。 價(jià)格：目標(biāo)客戶有能力承受較高的總價(jià)，但又講求實(shí)惠，希望一分錢一分貨，對(duì)于各類營(yíng)銷優(yōu)惠措施的敏感度很高。,需求心理特征分析：,客戶特征,目標(biāo)客戶希望擁有更高品質(zhì)的生活，需要有更高層次的住房條件來改善他們的居住條件，并同時(shí)獲得高品質(zhì)住宅的精神附加價(jià)值。一般為二次置業(yè)，也有三次置業(yè)的人員。 家庭構(gòu)成：一般為已婚夫妻，有小孩。商鋪——用作自主經(jīng)營(yíng)；用作投資，保值增值。有較穩(wěn)定的收入，有一定的社會(huì)地位和身份象征。 要避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)，對(duì)傳播效果進(jìn)行測(cè)評(píng)，及時(shí)調(diào)整跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同質(zhì)化的形象，盡力強(qiáng)化自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，矯正與市場(chǎng)定位不一致的形象。由于本案的戶型面積較大，限制了一部分購(gòu)買能力有限的購(gòu)買者，而且作為高層，其小區(qū)配套沒有明珠花園完善，因此，在本案的推廣中，要考慮到一部分高端客戶在選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和濱江麗景的時(shí)候會(huì)把哪個(gè)要素作為自己的權(quán)重。 不過該樓盤的開發(fā)商是第一次開發(fā)樓盤，缺乏經(jīng)驗(yàn)，還沒有樹立起自己的品牌，沒有完全獲得消費(fèi)者的信任；而且在銷售上缺乏經(jīng)驗(yàn)，整個(gè)銷售體系有些亂。 該樓盤是除大自然,（二）市場(chǎng)定位,明確潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 選擇相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并強(qiáng)化 差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)效用最大化,明確潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),（1）、目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者做了些什么，做的如何？ 目前上塘鎮(zhèn)與濱江麗景競(jìng)爭(zhēng)的最大對(duì)手是中誠(chéng)建議在突出層陽(yáng)臺(tái)上設(shè)置低矮柵欄和臺(tái)階，增加其防雨功能，防止積水；同時(shí)在銷售中強(qiáng)化其空中花園的功能和作用。,錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的優(yōu)化 本案錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了外立面的美感，增加了突出層陽(yáng)臺(tái)的面積。 現(xiàn)代住宅：以優(yōu)秀的產(chǎn)品和優(yōu)惠的營(yíng)銷措施引導(dǎo)市場(chǎng)，對(duì)本案高層住宅、智能型住宅、節(jié)能型住宅的認(rèn)知形成良好的接收度和美譽(yù)度，認(rèn)清現(xiàn)代物業(yè)形態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)，為在當(dāng)?shù)亻_發(fā)其他類似物業(yè)做良好的鋪墊。 首席：在產(chǎn)品品質(zhì)全方位引領(lǐng)市場(chǎng)、在大自然良好品牌效應(yīng)的基礎(chǔ)上，通過目標(biāo)客戶對(duì)本案優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)之認(rèn)可形成產(chǎn)品與開發(fā)商品牌相互促進(jìn)提升的良好效果。,這就取決與是否能夠形成正確的指導(dǎo)思想和行動(dòng)計(jì)劃。 目前房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)，對(duì)價(jià)格預(yù)測(cè)比較難。 全明、空中花園設(shè)計(jì)符合消費(fèi)需求。 高層江景高檔樓盤具備較大的競(jìng)爭(zhēng)力。,SWOT結(jié)論,永嘉、上塘鎮(zhèn)城市建設(shè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)前景良好，此時(shí)入市時(shí)機(jī)較好。 更多的開發(fā)商前來上塘鎮(zhèn)投資，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 大戶型非普通住宅設(shè)計(jì)，一定程度上限制了購(gòu)買群體。,威脅點(diǎn)（Threaten）,上塘鎮(zhèn)的消費(fèi)者更多的考慮在溫州市區(qū)或者甌北置業(yè)，這將會(huì)流失一部分潛在客戶。 楠溪江畔親水、江景樓盤具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。,機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）,上塘鎮(zhèn)是永嘉城市發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成鎮(zhèn)，政策性利好多。 缺乏景觀優(yōu)勢(shì)。 位置處于永嘉腹地，經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)，購(gòu)買力較低。,主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：,（二）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT）,優(yōu)勢(shì)（ Superority） 劣勢(shì)（Weakness） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity） 威脅點(diǎn)（Threaten）,優(yōu)勢(shì)（ Superority ）,諸永高速和溫州繞城公路的建設(shè)給上塘鎮(zhèn)帶來良好的契機(jī)，高速路的開通將縮短上塘到溫州市區(qū)的時(shí)間，作為溫州市毆北組團(tuán)的延展，上塘鎮(zhèn)將在實(shí)際意義上納入溫州市經(jīng)濟(jì)圈 永嘉縣“兩條軸線”的發(fā)展規(guī)劃將形成以楠溪江為軸線的發(fā)展軸，給上塘鎮(zhèn)帶來無限商機(jī)，一定程度上促進(jìn)旅游房產(chǎn)的開發(fā) 上塘城區(qū)永興路、碼道西街、越江大橋相繼通車,中塘溪濱河公園、永嘉廣場(chǎng)相繼投入使用。1～3層商業(yè)，4層架空，5～29層住宅。 濱江麗景 工程地點(diǎn)：溫州市永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側(cè)B地塊 樓盤位置：濱江麗景正位于環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門。由于通往該樓盤的廣場(chǎng)路（政府規(guī)劃建設(shè)）至今未能開工，因此交通相對(duì)不便，加上開發(fā)商是首次開發(fā)樓盤，品牌還沒有樹立，對(duì)其銷售有一定的影響。明珠花園位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場(chǎng)路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動(dòng)中心（規(guī)劃） 用
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