巢湖項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路提綱(終稿)-文庫吧資料
2024-10-25 16:56本頁面
【正文】 樣板間導(dǎo)示牌 銷售人員名片 看樓專車（可考慮） 資料信封 1樓體招示布 1簽約臺(tái)等標(biāo)牌 1樓層進(jìn)度牌 1辦公功能標(biāo)牌,?,戰(zhàn)術(shù)2：動(dòng)線控制,本案,東風(fēng)路,銀屏路,健康西路,東風(fēng)西路,大型路牌 沿健康西路至本案掛路旗 沿東風(fēng)西路至銀屏路至本案掛路旗 動(dòng)線控制原則： 本案開盤時(shí)屬于西城區(qū)域的獨(dú)家試唱樓盤，因此要取得樓盤的一炮而紅，必須控制整個(gè)巢湖的關(guān)注力。 整個(gè)銷售計(jì)劃按14個(gè)月編制（包含醞釀期），實(shí)際銷售周期11個(gè)月左右時(shí)間。 注：預(yù)訂或公開銷售初期應(yīng)保留一定比例的廣告戶（售價(jià)可能會(huì)低于平均底價(jià)）來達(dá)成目標(biāo)。 50%以高于全程均價(jià)促銷，加速推動(dòng)市場(chǎng)人氣，爭(zhēng)取名利雙收。,?,銷售策略之指導(dǎo)思想,“勢(shì)”與“節(jié)” 勢(shì)： 每期： 蓄勢(shì) 造勢(shì) 升勢(shì) 收勢(shì) （開盤前） （開盤）（強(qiáng)銷期）（清盤） 節(jié)：在銷售過程中注意控制節(jié)奏，即開閘放水、房源開放節(jié)奏、分期分批發(fā)售房源， 避免全面開花，銷售散亂，整盤失控。 點(diǎn)線結(jié)合：以點(diǎn)和線組成面進(jìn)行傳播推廣：公關(guān)活動(dòng)及SP活動(dòng)結(jié)合“時(shí)點(diǎn)”開展，宣傳線 按“推廣線”軟硬兩方面系列展開。,?,營(yíng)銷推廣思路,三大板塊、二線作戰(zhàn)、三線一體、點(diǎn)線結(jié)合 三大板塊——預(yù)約、解讀、體驗(yàn) 預(yù)約：概念得立高與傳播 解讀：從概念落實(shí)到產(chǎn)品本身，了解產(chǎn)品的細(xì)致特征和細(xì)節(jié)賣點(diǎn)，使概念與 產(chǎn)品相統(tǒng)一 體驗(yàn)：樣板房、樣板區(qū)實(shí)景展示帶客戶入體驗(yàn)境界，參與性強(qiáng)的SP活動(dòng)展示 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性的魅力。 在該定位語之下，推廣的方向通過“音樂”“家”“生活方式”三個(gè)載體來串連產(chǎn)品特色和推廣序列。,?,主題定位概念階段 純味 尚筑 2006，建筑樣本 2007，人居樣本 2008，生活樣本 2009，樣本生活 …… 通過時(shí)間的推移結(jié)合主題擬定階段性推廣脈絡(luò)，由建筑－人居－生活的逐層深入展現(xiàn)項(xiàng)目逐步成長(zhǎng)和成熟的過程。也展現(xiàn)了項(xiàng)目的最突出的產(chǎn)品風(fēng)格； ——全景社區(qū)：“全”，全面視角；“景”，風(fēng)景、人景；“全景”是對(duì)建筑、生態(tài)、生活、地段的全面概括。珍藏的健康品位。好的建筑，能容者，養(yǎng)心。——精神層面 【樹】生活，呼吸，心情，都是綠色的。 輔助人群購買目的 改善居住條件的需求 外來經(jīng)商人員購買（安家） 區(qū)縣實(shí)力人群進(jìn)城購買,?,用兵之道,突破點(diǎn)： 戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況） 致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客戶） 我方兵力如何？（賣點(diǎn)整合） 如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略） 戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）,?,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與不足 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 不足 世紀(jì)新都 前期的示范效果 價(jià)格較高 景觀環(huán)境好 商業(yè)面積過大 建筑個(gè)性強(qiáng) 新都華庭 世紀(jì)新都示范作用 戶型偏大 發(fā)展商品牌的積累 會(huì)所配套檔次不夠 建筑有創(chuàng)新性 重中心景觀薄組團(tuán)景觀 景觀效果大手筆 城市風(fēng)景 近市中心地段 物業(yè)費(fèi)高 智能化配置高 規(guī)劃無特色 陽光花園 價(jià)格較實(shí)惠 規(guī)劃無特色，尤其是小高層規(guī)劃欠佳 二房比例高，去化快 商業(yè)空置率高 時(shí)代春天 集中式綠化景觀優(yōu)良 房型偏大、總價(jià)高 東方景苑 依托一中的教育優(yōu)勢(shì) 商業(yè)體量大、空置率高 整體規(guī)劃較好 體量大、但產(chǎn)品單一 城市之光 地段好，城市的北大門 地塊被保留建筑分割，整體性較差 產(chǎn)品多元化、高層規(guī)劃新穎 高層體量大，新產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度未卜,?,本案兵力優(yōu)勢(shì),核心賣點(diǎn),輔助賣點(diǎn),攻擊支持,產(chǎn)品力,西城規(guī)劃,現(xiàn)場(chǎng),西班牙式建筑風(fēng)格，異域風(fēng)情、巢湖首創(chuàng) 小高層底層架空，只為景觀通透性 空中花園、大露臺(tái) 房型精心布局，客廳為景而生 部分錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)一梯一戶的尊貴,居巢區(qū)政府、體育館 跨湖大橋 濱湖綠化景觀帶,健康西路 街面圍板,?,優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)主題定位（備選1） 城市經(jīng)典 山水名居 經(jīng)典的內(nèi)涵該如何來詮釋？ 一、經(jīng)典代表的是傳承與創(chuàng)新：傳承了文化、創(chuàng)新了產(chǎn)品 二、經(jīng)典代表的是對(duì)文化的尊重：山水文化是巢湖文化的精神所在 三、經(jīng)典代表的是產(chǎn)品力的保證：精雕細(xì)刻、精心打造的產(chǎn)品才是好產(chǎn)品 四、經(jīng)典放置于城市，是對(duì)城市人文的尊重，是對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)與領(lǐng)航,?,主題定位概念階段 城市經(jīng)典 山水名居 第一階段：醞釀一座經(jīng)典之城 第二階段：發(fā)現(xiàn)一座經(jīng)典之城 第三階段：珍藏一生雅致生活,經(jīng)典預(yù)期,居住—從住人機(jī)器到享受空間 LIVING 開發(fā)—從迎合市場(chǎng)到引導(dǎo)需求 DEVELOPMENT 設(shè)計(jì)—從制造建筑到回歸人性 DESIGN 環(huán)境—從公共配置到環(huán)境私有 ENVIRONMENT 智能—從網(wǎng)絡(luò)工具到現(xiàn)實(shí)關(guān)懷 SMART 生態(tài)—從自然景觀到人文生態(tài) ECOLOGY 文化—從營(yíng)銷標(biāo)簽到精神內(nèi)涵 CULTURE 消費(fèi)—從外在炫耀到個(gè)性享受 CONSUME,?,“城市經(jīng)典”精神提煉 【韻】恬然，清雅。 安家購買：在巢湖打工的年輕人，習(xí)慣了巢湖的生活，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很雄厚，買不起市中心的住宅，轉(zhuǎn)向郊區(qū)住宅。,?,用兵之道,突破點(diǎn)： 戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況） 致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客戶） 我方兵力如何？（賣點(diǎn)整合） 如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略） 戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）,?,致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)象群,置業(yè)者年齡,即將結(jié)婚的年輕人， 收入雖然不高， 但有父母的支持,兩房為主,22－27歲,與父母住在一起， 隨著孩子的逐漸長(zhǎng)大， 自身收入的逐步提高， 考慮和父母分開居住,兩房和緊湊型 三房為主,28－35歲,事業(yè)、工作穩(wěn)定， 收入可靠， 原有居住區(qū)環(huán)境老化， 需要改善居住條件,兩房和緊湊
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