【正文】 性成熟 。不光是產(chǎn)品，溫州商人的足跡也遍布全國和世界各地。區(qū)域性的集群經(jīng)濟，以其社會化分工和專業(yè)化協(xié)作的產(chǎn)業(yè)體系，形成了溫州企業(yè)的群體規(guī)模，使產(chǎn)品具有成本優(yōu)勢、價格優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢，從而成就了 “中國鞋都 ”、 “中國電氣之都 ”、 “東方第一紐扣市場 ”等一批全國甚至全世界知名的生產(chǎn)基地。這些模式給溫州帶來了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。 “溫州模式 ”是全國知名的區(qū)域經(jīng)濟特色。 改革開放以來，溫州經(jīng)濟和社會發(fā)展取得很大成就。 建成后將成上塘的標志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 （ 4） 規(guī)劃建筑用途：商住。 （ 3）樓盤 位置： 濱江麗景正位于 環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門。濱江麗景整合營銷企劃方案 第一 部分 市場概述 一、項目背景 項目概述 （ 1） 項目名稱：大自然濱江麗景 （ 2） 工程地點： 溫州市 永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側 B地塊 。 項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。 1～ 3 層商業(yè)， 4 層架空， 5～ 29 層住宅。 （ 5） 主要 經(jīng)濟技術 指標： 區(qū)位分析 及 區(qū)位 房產(chǎn)形 勢 （一） 溫州 市概況 1 用地 面積 ㎡ 2 總建筑面積 21828(未計地下室 ) ㎡ 住宅部分 ㎡ 商業(yè)部分 6030 ㎡ 物業(yè)部分 ㎡ 地下面積 ㎡ 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 建筑層數(shù) 29 層 7 總戶數(shù) 88 戶 溫州市地處浙江東南沿海南端，是一處有 1600 年歷史的文化名城，下轄 3 區(qū)、 2 市、 6 縣 ，全市陸地面積 11784 平 方公里，海域面積 11000 平方公里，總人口 750 萬，其中市區(qū)人口 200萬。從 1978 年到 2021 年，社會商品零售總額從 億元增加到 523 億元，年均遞增 21％；農(nóng)村居民人均純收入從 元增加到 5548元，年均遞增 17％；城市居民人均可支配收入從 1981 年的 元，增加到 2021 年的 16035元，年均遞增 16％，收入水平在全國 33 個直轄市、副省級城市、經(jīng)濟特區(qū)和沿海開放城市中排第三。 “溫州模式 ”體現(xiàn)在幾 個方面：民營經(jīng)濟、集群經(jīng)濟、以輕工業(yè)為主的經(jīng)濟、兩頭在外的經(jīng)濟、走出去的經(jīng)濟。 民營經(jīng)濟機制靈活，個體和非公經(jīng)濟的企業(yè)占到全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 ％，在溫州經(jīng)濟舞臺上顯示出舉足輕重的地位。這些產(chǎn)品基本上都是輕工業(yè)產(chǎn)品，溫州的輕工業(yè)產(chǎn)品占了全國 現(xiàn)有 100 多類中的 50 類，皮鞋、錢包、服裝等產(chǎn)品更是遠銷歐美市場。他們?yōu)闇刂莓a(chǎn)品構筑了龐大的市場網(wǎng)絡，帶動了溫州本土經(jīng)濟的發(fā)展，同時，也為溫州積累了雄厚的資金，每年年底外地匯回溫州的資金有上百個億。 2021年，全市房地產(chǎn)投資 億元，占全社會投資比重為 %。 1998 年以后，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)歷了改革開放以來的第二個發(fā)展周期。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重分別由 1998 年的 %提高到 2021 年的 %。這表明，溫州 市房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為影響固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的一個重 要因素。 不過， 國家宏觀調控政策對溫州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大的 影響 ， 2021 年 國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，以及加強房地產(chǎn)市場引導和調控的八條措施等一系列調控措施政策，部分購房者短期持幣待購處于觀望狀態(tài)， 并且 房價 開始 呈現(xiàn) 下降態(tài)勢。 銷售價格對比 表 圖例 2021年住宅總量為 3600套，非普通住宅為 2600套，占 70%；普通住宅為 1000套，占30%。 圖例 圖例： 從 以 上圖 例可以推導 ， 2021年過剩的非普通住宅其中投資成分 占了很大的比重。 投資者持有非普通住宅支撐點有兩點，一是 56%的普通住宅市場需求得不到滿足，加劇了市場緊張程度，嚴重的供不應求關 系抬升了價格攀升程度，也為投資者創(chuàng)造了利益空間；二是 普通住宅購買者無合適 的住房 可買，購買非普通住宅替代需求，也即為投資者創(chuàng)造了接盤基礎條件。而作為政府積極引導，消費缺口巨大的普通市場也將成為將來市場中的主力，而房地產(chǎn)開發(fā)中具有較普遍代表性的先滿足一部分高端人士的需求、高端產(chǎn)品好賺錢的想法也將成為歷史，而面向普通大眾型市場服務于普通民眾將是今后相當長一段時間內的主流方向，而相之相關的消費者心理研究、產(chǎn)品把握、市場應對等都是房地產(chǎn)各相關業(yè)界必須面對與重視的課題。 （二） 永嘉 永嘉縣概況 永嘉縣下轄 12 鎮(zhèn) 26 鄉(xiāng)， 906 個行政村，總人口近 90 萬人。 永嘉與溫州市區(qū)一江之隔，境內 10 330 國道和仙清省道穿越而過，沿海高速公路在烏牛鎮(zhèn)開口，形成永嘉縣便捷的對外聯(lián)系交通。隨著甌江三橋的建成和溫州城市的公交車線路延伸至永嘉境內，永嘉將成為溫州城市經(jīng)濟和生活聯(lián)系最為密切的鄰縣。具有豐富的自然景觀和淵源的人文景觀，不僅是永嘉的重要旅游資源，也是溫州市風景旅游體 系的重要組成部分。服裝、鞋業(yè)、閥門制造、食品行業(yè)是永嘉的優(yōu)勢工業(yè)行業(yè)，部分產(chǎn)品不僅占領國內市場，已經(jīng)向國際市場開拓。 永嘉縣 制定 了 沿江金色工業(yè)經(jīng)濟帶，沿溪綠色旅游風光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的 “三帶” 經(jīng)濟發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 組建 “ 一個核心，兩條軸線 ” 的空間布局結構形態(tài)。 (1)一個核心： 以上塘、甌北、黃田、羅東四個鎮(zhèn)鄉(xiāng)組成縣域政治、經(jīng)濟、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能，打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經(jīng)濟實力分散的弱點。該核心由四個組團組成。該核心各組團之間有農(nóng)田、山林、溪流、綠地楔入其間，在楠溪江上建成城市組團之間的聯(lián)系橋梁，與山水景觀組成優(yōu)質的生產(chǎn)、生活空間。這條發(fā)展軸包括 330和 104兩條國道，西接金麗溫汽車專用道 。區(qū)位條件和交通條件是全縣最好的地區(qū)，沿甌江陸域一直是永嘉縣域經(jīng)濟最活躍地帶，人口相對集中，經(jīng)濟較發(fā)達。預測規(guī)劃末發(fā)展軸將形成全縣對外經(jīng)濟交流窗口，是全縣工業(yè)發(fā)展的主要走廊。該發(fā)展軸依托仙清線和 楠 溪江國家級風景名勝區(qū)，近年來旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)有了較大的發(fā)展，而上塘是縣政府所在地，是該軸線的龍頭城鎮(zhèn)。 今年上半年房地產(chǎn)投資情況 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快， 據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2021 年 16 月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增加 5 億元，增長 倍。 上半年永嘉 縣房地產(chǎn)中影 響最大的項目是中楠房開的報喜鳥住宅項目，其土地購置費一項就投入 億元，占全縣房地產(chǎn)投資的 62%。住宅占我縣房地產(chǎn)投資中占有最大份額，上半年這一份額繼續(xù)上升，達到 84%。 除投資額外，其他相關指標也同步增長。別墅、高檔公寓施工房屋面積為 萬平方米，僅占全部住宅施工房屋面積的十分之一。近幾年房地產(chǎn)業(yè)一直呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺，城鎮(zhèn)房價不斷上揚，極大刺激房產(chǎn)開發(fā)商 的投資熱情。 （三） 上塘 上塘鎮(zhèn)概況 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、 教育、文化和經(jīng)濟管理中心，楠溪江旅游服務管理中心和后方服務基地 。 上塘鎮(zhèn)東毗烏牛鎮(zhèn)、陡門鄉(xiāng)，西鄰徐岙鄉(xiāng)、橋下鎮(zhèn)，北接沙頭鎮(zhèn)、下寮鄉(xiāng)，南界新甌北鎮(zhèn)。 2021年上塘鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值為 1230萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1357萬元。扼永嘉北部山區(qū)大門，省道仙 清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣，距市區(qū)16公里，離楠溪江國家級風景名勝區(qū)中心 30公里。 2021 年初，諸永高速公路、溫州繞城高速將相繼動工建設。建設大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓等公建項目都將動工或竣工。濱江麗景正位于上塘鎮(zhèn)環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門，建成后將成上塘的標志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 上塘鎮(zhèn)房 產(chǎn)市場趨勢 永嘉縣 “ 一個核心，兩條軸線 ” 的發(fā)展規(guī)劃為上塘鎮(zhèn) 房地產(chǎn)開發(fā) 帶來良好的商機。 除自住外，還 有一些山區(qū)的村民及在外經(jīng)商的居民為子女能在上塘鎮(zhèn)入學而在上塘置業(yè)。 據(jù) 了解，當前 上塘 鎮(zhèn) 二手房成交最多 的 是大自然的房子，目前成交的價格大約在 4100元 /㎡左右。由于上塘城市的西移，再加上一些重大工程的相繼投入及相關配套設施的不斷完善，使該地塊的住宅頗受廣大市民青睞，新世紀公寓、安居房成交價格也突 破 3000 元。 金泰大廈，因諸多不利因素，使得該樓盤住宅原價出售給他人也無人問津，價格一般都在20213000元左右（跟房開開盤價差不多）。（一般的都是原價加 12萬）。 上塘商鋪售價、租金跟去年同期 基本持平，由于該地區(qū)流動性人口稀少及當?shù)厝说南M心理，使得商鋪一直不被人看好，而且這種觀念還在延續(xù)。上塘各住宅區(qū)檔次差別明顯，所以造成的價格反差 也較 大。 縣城文 教衛(wèi)體工程相繼完善：新的永嘉中學正在興建中；規(guī)模 150畝新永嘉電大具體方案已經(jīng)落實；城南中學也正在新建中；征地 100畝的鵝浦公園與永嘉人民廣場二期工程即將破土動工。 政策分析 （ 1） 、走向理性的溫州房產(chǎn)市場 隨著國務院辦公廳轉發(fā)七部委《意見》的實施， 以及“國八條”和“新國八條”的出臺，標志著繼 續(xù)遏制房價過高、上漲過快的新一輪宏觀調控正在開始，這對歷經(jīng)八年平均每年以20% 的速度增長的溫州房價來說，也同時進入階段性 “ 冬眠期 ” ，長期處于賣方市場的樓市開始瓦解，趨于買方市場的格局逐漸形成。同時，房價出現(xiàn)略有下降的趨勢，二手房市 場也出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象。雖然二手房價出現(xiàn)下調，溫州的新開樓盤并沒有出現(xiàn)大幅降價，這主要和溫州市區(qū)近期開盤的樓盤不多有關系，現(xiàn)在在溫州市區(qū)銷售的樓盤主要為凱潤花園、香舍里等寥寥無幾的樓盤，供給相對較少 。從當前市場預期來看，今年的新盤供應總量并沒有加大，而在政策面的影響之下，購房者的購房預期雖然得到一定 程度的抑制，但如果沒有在量上做相應的保障，相反隨著經(jīng)濟向好，拆遷帶來的有效需求和購房投資需求的反彈，住宅市場需求仍將保持剛性的