【正文】 態(tài)勢而得不到緩解。 （ 2） 、大交 通圈的構(gòu)建給古老的楠溪江帶來利好消息 備受關(guān)注的諸暨－永嘉高速公路的建設(shè)已然撩起了動工的面紗，而按規(guī)劃，諸永高速溫州段，也就是說，在永嘉境內(nèi)將設(shè)巖坦、楓林、古廟、花坦、峙口、羅溪等 6個互通立交，其中在羅溪西側(cè)設(shè)立 1處永嘉樞紐互通，在巖頭鎮(zhèn)蒼坡村附近設(shè)立 1處服務(wù)區(qū)。 諸永高速公路由于其沿線有風(fēng)景秀麗的五泄、橫店、神仙居、楠溪江、雁蕩山等著名景區(qū)，因此也被專家稱為 “ 風(fēng)景之路 ” 。它的建設(shè)將使溫州與杭州之間的路程縮短 50 公里左右。 該高速建成后與 溫州繞城高速公路北線工程 連接，上塘鎮(zhèn)可以一改以前交通落后的局面。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開發(fā)機會 已成為一些業(yè)界人士的共識， 永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，因此，這一區(qū)域被業(yè)界看作最有現(xiàn)實意義也是最具有操作性的開發(fā)區(qū)域， 而且有關(guān) 業(yè)界人士對這一區(qū)域的開發(fā)熱度也最高。因此，有關(guān)人士認(rèn)為，這 會引爆諸永高速公路和楠溪江沿途的新一輪旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱。上塘鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達(dá) 5738 元。 目前上塘鎮(zhèn)住宅 價格在 元 /平方米，房價比較穩(wěn)定，是當(dāng)?shù)鼐用窨梢猿惺艿摹? 甌北整個房產(chǎn)市場比較繁榮，房地 產(chǎn)投資開發(fā)、銷售及房價全線上揚，商品房供不應(yīng)求，市場正處于高速發(fā)展階段。 該鎮(zhèn)樓盤主要集中在陽光大道一帶， 價位相對比較高，如 王府大廈 共 32 層， 均價 4500元 /㎡上下，；陽光景園多層均價在 3600 元 /㎡左右，這兩個小區(qū)在去年年底已交付使用，是甌北目前檔次較高的住宅區(qū)。這些價格跟開盤時相比每平米要高出 500— 1000 元左右。 早段時間在溫州市盛行的炒樓之風(fēng)，在 甌北 同樣火暴。 甌北房地產(chǎn)市場 從目前狀況來看，購買者主要 以投資為主 ，并且二手房占市場主導(dǎo)地位。 一些即將交付的樓盤 如 香港城、陽光大廈、濱江錦園等一些層次較好的價位，已達(dá)到 6500 元左右，不難看出，此區(qū)的高價位房，已走在甌北樓市的前沿； 個別朝向差、樓層低的房子 像巴黎花苑，龍 華小區(qū)等 ，每平方 5000 元左右不到 。其他像羅浮大街、羅浦東路租金約 700— 1000 元 /月左右；而出售的話，大部分的人選擇的是一些比較有增值的地位的店面，如：陽光大道的店面，此地塊的價位每平方約在 萬 — 萬左右（如陽光景園一些稍看好的價位每平方約在 萬左右）。 （ 2） 甌 北 主要競爭樓盤 —— 中楠國際廣場 位于永嘉縣毆北 鎮(zhèn) 雙塔路南側(cè)，奧康路東側(cè)，規(guī)劃總用地面積近 74967平方米，約和 113畝，總建筑面積約為 16萬平方米 。 銷售情況分析：暫略 （ 二 ） 、 直接競爭對手 （ 1） 、 上塘鎮(zhèn)競爭樓盤 —— 中誠明珠花園 位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場路，西臨下 堡西路，毗鄰青少年文化活動中心（規(guī)劃）。 銷售情況：不詳。住宅 序號 地址 面積 價格 類型 備注 1 中西村聯(lián)建 302 室 135 ㎡ 萬 聯(lián)建 地下室 7 ㎡ 2 正泰公寓 304 室 85 ㎡ 17 萬 含地下室 16 ㎡ 3 裕達(dá)商廈 201 室 155 ㎡ 萬 新建 4 裕達(dá)公寓一層 112 ㎡ 25 萬 商品房 新裝璜 5 裕達(dá)公寓 507 室 110 ㎡ 29 萬 新建地 30 ㎡ 6 嶼后巷商品房 202 室 56 ㎡ 萬 7 嶼后巷店連屋 278 ㎡ 60 萬 私房 8 嶼后巷 2 間 32 萬 新裝璜 9 永建路中段店連屋九層 240 ㎡ 65 萬 私房 10 永建路一間四層 242 ㎡ 58 萬 私房 有店面 11 信用新村五層半 245 ㎡ 30 萬 私房 12 新世紀(jì)公寓 6 層 127 ㎡ 33 萬 商品房 13 新世紀(jì)公寓 5 樓 136 2150 元 /㎡ 商品房 14 新世紀(jì)公寓（ 34）樓 172 ㎡ 2045 元 /㎡ 商品房 公司出售 15 新世紀(jì)安居房 6 樓 99 ㎡ 20 萬 16 新世紀(jì)安居房 3 樓 120 ㎡ 29 萬 安居房 含地下室 16 ㎡ 17 新華聯(lián)建 201 室 ㎡ 萬 聯(lián)建 地下室 12 ㎡ 18 新華街 5 層 152 ㎡ 25 萬 已裝璜 19 縣前路 3 層 106 ㎡ 25 萬 新裝璜 20 下堡廣電聯(lián)建 6 樓 127 ㎡ 29 萬 聯(lián)建 地下室 15 ㎡ 21 望江路里邊 4 層半 單間 23 萬 私房 22 望 江路商品房 3 樓 137 ㎡ 萬 地下室 5 ㎡ 23 實驗小學(xué)聯(lián)建 115 ㎡ 25 萬 聯(lián)建 地下室 30 ㎡ 24 浦口站前街 3 層 20 萬 25 浦東新村 3 樓 5 樓 135 ㎡ 萬 26 碼道西街公安聯(lián)建 2 樓 120 ㎡ 32 萬 聯(lián)建 27 碼道西街 單間 4 層 42 萬 私房 28 碼到西街二間店連屋 190 ㎡ 54 萬 私房 有店面 29 龍浦小區(qū) 202 室 140 ㎡ 30 萬 地下室 15 ㎡ 30 龍浦小區(qū) 201 室 138 ㎡ 28 萬 31 老城南興學(xué)巷 501 室 118 ㎡ 萬 聯(lián)建 32 經(jīng)貿(mào)新村二層 ㎡ 22 萬 商品房 已裝璜 33 經(jīng)貿(mào)新村 5 層 99 ㎡ 19 萬 34 經(jīng)貿(mào)新村 402 室 100 ㎡ 23 萬 35 經(jīng)貿(mào)新村 302 室 99 ㎡ 22 萬 地下室 8 ㎡ 36 經(jīng)貿(mào)新村 2 樓 99 ㎡ 23 完 37 經(jīng)貿(mào)新村 201 室 98 ㎡ 23 萬 38 經(jīng)貿(mào)新村 1 樓 98 ㎡ 萬 39 經(jīng)貿(mào)新村 103 室 98 ㎡ 萬 商品房 40 經(jīng)貿(mào)新村 101 室 98 ㎡ 萬 41 經(jīng)貿(mào)新村 ㎡ 22 萬 商品房 含地下室 42 金泰大 廈 12 樓 148 ㎡ 2500/㎡ 商品房 轉(zhuǎn)讓 (可按揭 ) 序號 地址 面積 價格 類型 備注 43 建設(shè)局聯(lián)建 120 ㎡ 26 萬 44 嘉寧街郵電宿舍 105 室 88 ㎡ 15 萬 含車棚 48 嘉寧街 401 室 106 ㎡ 28 萬 含地下室 16 ㎡ 49 嘉寧街 3 樓 120 ㎡ 22 萬 50 嘉寧街 34 層 2 套 80 ㎡ 每套 51 嘉寧街 單間 萬 私房 52 嘉康街鎮(zhèn)聯(lián)建 4 樓 144 ㎡ 33 萬 聯(lián) 建 含地下室 20 ㎡ 53 嘉康街 401 室 111 ㎡ 33 萬 已裝璜 含地下室 13 ㎡ 54 嘉康街 201 室 ㎡ 13 萬 包括空調(diào) 55 環(huán)城西路商品房 302 室 110 ㎡ 29 萬 含地下室 ㎡ 56 環(huán)城西路南段單間 共 5 層 60 萬 有店面 58 環(huán)城西路 501 室 94 萬 地下室 7 ㎡ 59 環(huán)城西路 47 弄 182 ㎡ 25 萬 私房 61 環(huán)城北路電大邊 2 層 176 ㎡ 萬 新建 62 環(huán)城北路 506 室 178 ㎡ 36 萬 已裝璜 63 環(huán)城北路 301 室 163 ㎡ 33 萬 商品房 地下室 15 ㎡ 64 環(huán)城北路 2 樓 170 ㎡ 28 萬 地下室 5 ㎡ 65 環(huán)城北路 2 號 5 層 128 ㎡ 萬 商住房 66 華泰小區(qū) 4 樓 88 ㎡ 萬 商品房 含地下室 10 ㎡ 67 華泰小區(qū) 17 幢 401 室 84 ㎡ 萬 商品房 68 規(guī)劃局聯(lián)建 5 樓 140 ㎡ 39 萬 聯(lián)建 69 廣場路農(nóng)業(yè)局聯(lián)建 101 室 105 ㎡ 25 萬 聯(lián)建 地下室 16 ㎡ 70 廣場路店連屋 1 間 4 層 20 萬 私房 長 15 米 71 廣場路 70 號 201 室 128 ㎡ 28 萬 73 廣場路 70 號 502 室 110 ㎡ 22 萬 75 廣場路 401 室 150 ㎡ 萬 土地聯(lián)建 76 廣場路 90 ㎡ 18 萬 77 工經(jīng)委聯(lián)建 403 室 121 ㎡ 25 萬 聯(lián)建 地下室 15 ㎡ 78 工經(jīng)委聯(lián)建 401 室東邊間 121 ㎡ 30 萬 聯(lián)建 含地下室 15 ㎡ 80 大會堂附近 302 室 ㎡ 11 萬 房齡很長 81 城北小區(qū) 5 幢 96 ㎡ 19 萬 商品房 82 城北小區(qū) 5 層 97 ㎡ 20 萬 商品房 83 城北小區(qū) 3 樓 86 ㎡ 18 萬 商品房 84 城北小區(qū) 2 樓 96 ㎡ 20 萬 商品房 含車庫 消費群體為城鄉(xiāng)個體、私營企 業(yè)從業(yè)人員，國有、城鎮(zhèn)集體單位從業(yè)人員，農(nóng)村勞動力等。 濱江麗景主要的客戶群體是上塘鎮(zhèn)本地的，雖然溫州整體的樓盤銷售對其有一定的沖擊，但不會對本地市場造成大的影響。 二、 SWOT 分析 項目概論 本項目位于溫州市永嘉縣上塘鎮(zhèn)中心位 置，東臨楠溪江， 工程總用地面積 6623m2 ，總建筑面積 25104m2， 規(guī)劃設(shè)計 29 層， 要求建成高層住宅附帶商業(yè)裙房，具有較高居住品質(zhì)和商業(yè)環(huán)境的小區(qū)。既 充分提升商業(yè)的價值 ，又最大限度地使住戶具有良好的朝向與優(yōu)美的景觀。戶型設(shè)計上 細(xì)致入微 ，追求室室通透。 諸永高速和溫州繞城公路的建設(shè)給上塘鎮(zhèn)帶來良好的契機，高速路的開通將縮短上塘到溫州市區(qū)的時間，作為溫州市毆