【正文】 面， 2020 年度宜春城區(qū)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： ㈠從房地產(chǎn)開發(fā) 投資看， 2020 年中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 9%。 ㈡從房地產(chǎn)開工面積來看， 2020 年宜春城區(qū)房地產(chǎn)新開工面積為 ，同比增長 %，其中住宅小區(qū)新開工面積為 萬平方米，占總開發(fā)量的 89%，同比增長 48%。 ㈣從房地產(chǎn)銷售面積看， 2020 年中心城區(qū)房地產(chǎn)交易總面積為 （其中商品房交易 ，二手房 平方米）， 2020 年交易總面積為 萬平方米（其中商品房交易，二手房交易 ），總量同比增長 %，其中商品住宅銷售 萬平方米，同比增長 %，占總銷售量的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈥從商品房的空置率來看， 2020 年城區(qū)已竣工的商品住宅空置面積為 萬平 方米， 2020年為 ，總空置面積為 萬平方米，空置率為 %。 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)已成為市級財(cái)政政增收主要增長點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容及內(nèi)涵發(fā)生了深刻變化，不僅是量的增多，更主要的是 品 質(zhì)全面提高。 通過我市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析，商品住宅房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象在宜春中心城區(qū)尚不存在，判斷一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)是否過熱，空置率這一指標(biāo)非常重要，空置率的高低是“判斷房地產(chǎn)市場是否總體健康”的關(guān)鍵， 2020 年宜春市商品住宅空置率為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上通行的 10%的警戒線。 二、市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 18 ㈠、從購房 能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2020 年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余款 億元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，增長 1098 元。 ㈡、從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)（近期略有上調(diào)），而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。 ㈢、從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。住房消費(fèi)正從“無”到“有”、“有”到“優(yōu)”、 “優(yōu)”到“又”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。到 2020年，城區(qū)建成面積達(dá)到 44平方公里，常住人口 40萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，宜春市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆 遷需要，將為房地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。麗景濱江”定位中高端產(chǎn)品。我們必須抓住有利商機(jī)，及時(shí)推出升級換代的產(chǎn)品以滿足 市民對居住消費(fèi)不斷發(fā)展的需求 。麗景濱江”項(xiàng)目以住宅為主，僅規(guī)劃部分商業(yè)以滿足小區(qū)業(yè)主生活配套，屬住宅項(xiàng)目。做好住宅部分的營銷推廣，聚集人氣后，商業(yè)及其它部分僅為配套使用，不存在任何銷售壓力。麗景濱江” 的營銷推 廣依據(jù)為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場動態(tài)，分別制定項(xiàng)目總體營銷策略和項(xiàng)目年度營銷策略；根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及黃金周時(shí)間節(jié)點(diǎn)制定階段性營銷策略、大型推廣活動、 SP 促銷活動。根據(jù)項(xiàng)目總體營銷策略及開發(fā)進(jìn)度、分步實(shí)施，逐步執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售周期：根據(jù)宜春房地產(chǎn)銷售基本情況，銷售周期可劃分為：引導(dǎo)期、預(yù)約期、第一強(qiáng)銷期、持續(xù)期、第二強(qiáng)銷期、持續(xù)期、掃尾期。 ㈢產(chǎn)品價(jià)格策略： 本案產(chǎn)品價(jià)格策略將以市場比較定價(jià)策略為主，采用市場比較定價(jià)策略和成本加成定價(jià)的綜合策略。多層價(jià)格每平方米 計(jì)劃 定在15001700元之間；小高層在 16002020元；商鋪在 28003200 元之間，車庫在 1800 元左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 使之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所。 以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的高質(zhì)量人居環(huán)境和社區(qū)文化； 結(jié)合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀，建立生態(tài)式園 林社區(qū)； 設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性、合地域氣息、時(shí)代個(gè)性 ； 應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)手段，建立全方位人性化管理服務(wù)系統(tǒng)； ６、積極發(fā)展新技術(shù)，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間； ㈡規(guī)劃布局 小區(qū)由近 60 棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主景觀構(gòu)成， 空間上采取圍合式布局，規(guī)劃 4～ 5 個(gè)組團(tuán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈢ 道 路交通組織 根據(jù)小區(qū)地塊特征，將主入口設(shè)于靠城蘆州大道一側(cè)，另設(shè)２個(gè)處出入口，車形為環(huán)狀穿過式；盡量減少車道占地面積，留出用地作為人行和綠化面積。利用小區(qū)道路周邊空地設(shè)置臨時(shí)停車位。 ㈣公建設(shè)施配套 小區(qū)公建采用小區(qū)、組團(tuán)兩級結(jié)構(gòu)，分片集中布置，規(guī)劃加強(qiáng) 對文化、體育、康樂、教育設(shè)施設(shè)置，提高社區(qū)生活、文化品位、公建分布結(jié)合綠化體系布置。布局合理，有良好的服務(wù)半徑和出行條件，方便大眾。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管，排至污水處理廠。 ㈥物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引進(jìn)沿海先進(jìn)物業(yè)管理技術(shù) 和理念，全封閉式管理， 在小區(qū)入口設(shè)物業(yè)管理中心，并設(shè)置閱覽室、圖書管、文娛室、小賣點(diǎn)等，以提供業(yè)主交往活動與服務(wù)空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、單體設(shè)計(jì) ㈠單體平面設(shè)計(jì) 住宅戶型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式等，追求住宅設(shè)計(jì)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。起居區(qū)與休息區(qū)明確干濕分開，起居室下主臥室均有良好的景觀朝向。 ㈡單體戶型設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性、標(biāo)準(zhǔn)化和智能化需求，普遍貫徹以下原則 １、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風(fēng)順暢； ２、明確公私、動靜分區(qū)； ３、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺； ４、注意與四新技術(shù)的結(jié)合，考慮綜合布線，實(shí)現(xiàn)通訊自動化和家庭辦公。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈡地層、巖性 經(jīng)勘察揭露出的地層有：回填土 ，第四系沖積、堆積、砂質(zhì)粘土、中粗砂和砂夾卵石層，第四系沖積粘土層、下伏基巖為二疊系茅口階炭質(zhì)頁巖夾灰?guī)r，現(xiàn)依序分述如下： 雜填土：色雜，成份雜，主要由粘性土、雜礫和耕土等組成，濕，結(jié)構(gòu)松散，高壓縮性土層，工程性質(zhì)差，廣泛分布，厚度變化較大，為 — ，平均為 。 中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂 卵石，云母及石英片等，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 — ，平均為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 粘土：俗稱“白泥土”，呈淡黃、灰白、灰黑色，粘性強(qiáng)，多夾砂及風(fēng)化碎石，土質(zhì)不均勻，手捻沾手，具滑膩感，浸水具弱膨脹性，可塑狀態(tài) ，抗剪強(qiáng)度極低，為巖層風(fēng)化殘積土成因土類型，與強(qiáng)風(fēng)化巖呈漸變接觸。 巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質(zhì)膠結(jié)，據(jù)野外鉆探經(jīng)驗(yàn)，頁巖屬泥巖類，強(qiáng)度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。 ㈢地下水 勘察期間鉆孔揭露場地地下水類型主要為孔隙潛水，其上層滯水主要富集在雜填土層和砂質(zhì)粘土層，中粗砂和砂夾卵石層為含水層，水量較 豐，粘土層為相對隔水層，其地下水主要由秀江河河水側(cè)向補(bǔ)給，水量較豐富，對建筑材料無腐蝕性。 二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定 雜填土：濕，結(jié)構(gòu)松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎(chǔ)持力層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中粗砂：據(jù)原位測試重型（ 2）動力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) =5 擊，得其承載力特征值為 200kpa，建議采用 200kpa。 粘土：據(jù)原位測試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) N=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e= 及液性指數(shù) IL= ，按 回歸修正，得其承載力 特征值為 152kpa ，建議采用 145kpa。 三、結(jié)論 查《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）（江西部分），本區(qū)抗震設(shè)防烈度為 6度以下，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為小于 ，設(shè)計(jì)特征周期為 。 擬建工程其安全等級為二級，場地地貌單元為秀江河一級階地地貌單元，地勢平坦，未發(fā)現(xiàn)明顯不良地質(zhì)作用，地層結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，種類較多，場地及地基等級為二級，綜合勘察等級為二級。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能節(jié)水 一、環(huán)境保護(hù)編制依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) ㈠、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》； ㈡、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l件》國務(wù)院令 253號； ㈢、《開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案管理辦法》； ㈣、《開發(fā)建設(shè)活動環(huán)境管理人員行為規(guī)范》； ㈤、《建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390）； ㈥、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB38382020）； ㈦、《大氣污染物綜 合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB162971996）。 ㈡、施工期對環(huán)境空氣污染主要為施工時(shí)灰土拌和，土石方開挖、回填與施工車輛等作業(yè)的二次揚(yáng)塵。 ㈣、施工垃圾和生活垃圾對局部環(huán)境的影響。但須注意工程施工過程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 29 中的環(huán)境保護(hù)和文明衛(wèi)生。并盡量減緩行駛速度； 加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。要合理安排施工時(shí)間，夜間（ 22： 006： 00）及午間（ ： 00）不進(jìn)行高噪音的施工作業(yè)，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護(hù)部門提出申請，或批 準(zhǔn)后方可在指定日期內(nèi)進(jìn)行；在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩遮物；盡量將攪拌機(jī)運(yùn)行時(shí)間控制到最低限度，最大限度地減少因施工而產(chǎn)生的高噪聲對周圍聲環(huán)境的影響。 工地周圍設(shè)立圍護(hù)； 規(guī)定運(yùn)輸車輛出入路線，盡量避開居民區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈣施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對策 用先進(jìn)的施工技術(shù)； 加強(qiáng)施工管理； 適當(dāng)采用預(yù)制裝配施工方案； 采用先進(jìn)的施工機(jī)械設(shè)備； 采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。 四、節(jié)能、節(jié)水 ㈠節(jié)能、節(jié)水原則 認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備以及建筑材料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。 ㈢節(jié)水措施 積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。 所有單元 均安裝計(jì)量表，便于管理和考核。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 32 二、 招標(biāo)管理 按照《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第三條第五款規(guī)定，本項(xiàng)目為商品住宅開發(fā)，屬關(guān)系社會公眾安全的 公用事業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)根據(jù)第七條規(guī)定，由于本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理服務(wù)單項(xiàng)合同均在 50 萬元以下，擬采取議標(biāo)方式選擇隊(duì)伍；工程施工進(jìn)行招標(biāo)。 ㈡招標(biāo)組織：由項(xiàng)目建設(shè)單位編制招標(biāo)文件和標(biāo)底并組織招標(biāo)。建議針對不同工程項(xiàng)目，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，確定不同的招標(biāo)子項(xiàng)。 ㈣評標(biāo)與中標(biāo)：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正 、公開的原則，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。評標(biāo)委員會由有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員人數(shù)為5 人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表 中管網(wǎng)房地