【正文】 度、標(biāo)高的空間層次創(chuàng)造高低錯落、層次豐富的群體空間；在不同的區(qū)域設(shè)置不同的建筑類型，增強(qiáng)小區(qū)整體的識別性， 充分展露高檔住宅群的尊貴。 垃圾收集與處理：項目配套規(guī)劃有一個生態(tài)性環(huán)衛(wèi)設(shè)施房作垃圾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在小區(qū)四周及出入口設(shè)立電子巡更系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線感應(yīng)防盜系統(tǒng)和報警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程管理、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。 25 第六章 項目建設(shè)條件 一、場地條件 ㈠位置及地形、地貌 擬建場地位蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場地為秀江河一級階地地貌單元。 26 多為 2— 6cm ，河床相堆積產(chǎn)物，中等偏低壓縮性土，工程性質(zhì)較好，廣泛分布，厚層為 — ，平均為 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風(fēng)化巖層單軸飽和抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值建議采用 8Mpa 。 28 動斷裂地裂縫、土洞、滑坡、泥石流等不良地質(zhì)作用，地表未發(fā)現(xiàn)有塌陷、地下采空現(xiàn)象 ， 地勢較開闊，故本場地穩(wěn)定條件較好，適宜本工程的建設(shè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 將施工現(xiàn)場的固定噪聲源，如臨時加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能布置于遠(yuǎn)離周邊聲敏感點(diǎn)處；采用商品混凝土，避免混凝土現(xiàn)場攪拌。在施工時，積極采用這 5 種對策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍內(nèi)。 31 境設(shè)計，充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 34 一、投資估算依據(jù) ㈠、《投資項目可行性研究指南》 ㈡、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 江西省單位估價表》 ㈢、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額 江西省單位估價表》 ㈣、《全國市政工程預(yù)算定額 江西省單位估價表》 ㈤、材料單價依據(jù)宜春市建筑定額管理站發(fā)布的《 2020 年三季度主要外購材料》并結(jié)合市場調(diào)查價格確定； ㈥、其他相關(guān)定額及價格依據(jù) 二、投資估算 主要技術(shù)指標(biāo)： （ 1） 開發(fā)用地面積： 畝 （其中凈開發(fā)用地面積： 203 畝） （ 2）容積率： （ 3）開發(fā)面積： 221000 M2 其中：住宅 198717M2；商鋪 8693 M2；車庫、柴棚間 10160 M2；公建面積： 900 M2；幼兒園： 2530 M2 總開發(fā)價值： 萬元 總成本： 萬元 稅后利潤： 萬元 三、資金籌措 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 39 FIRR=50%+（ +） *（ 51%50%） =50%% =% 全部投資現(xiàn)金流量表 （ IC=10% 單位：萬元） 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 \ 銷售收入 \ 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 \ 土地增值稅 \ 所得稅 \ 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0； FIRR 均大于基準(zhǔn)收益率，說明本項目可行。經(jīng)上面計算，本項目稅前稅后全部投資的 FNPV 大于 0；說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的 經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論：從項目經(jīng)濟(jì)分析來看，項目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值均大于0，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，且每年累計盈余資金大于 0，故從盈利能力及償債能力分析來看，該項目是可行的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目屬于獨(dú)立方案的評價，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的 IRR 分別為 %和 %；分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，說明項目可行。將項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率預(yù)算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當(dāng)年年初第 0年）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本年應(yīng)計利息 =（年初借款累計 +本年借款 /2） *利率 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈢招標(biāo)方式：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開的原則，可請招標(biāo)辦、公證處等機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，堅持合理價位內(nèi)最低價中標(biāo)的原則，所有項目的工程預(yù)算應(yīng)按市場價計算。 第八章、項目招標(biāo)管理 一、編制依據(jù) ㈠《中華人民共和國招標(biāo)法》； ㈡國家發(fā)展計劃委員會《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》； ㈢國家發(fā)展計劃委員會《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》； ㈣國家發(fā)展計劃委員會《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》； ㈤國家發(fā)展計劃委員會《評標(biāo)專家和評標(biāo)專家?guī)旃芾頃盒修k法》； ㈥項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點(diǎn)堆放并及時組織清運(yùn)，以避免大雨時被地面徑流沖入下水道，流入水體； 施工現(xiàn)場要嚴(yán)格規(guī)定排水去向， 或安排簡易排水管道，嚴(yán)禁污水遍地橫流； 嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。 ㈡施工期噪聲污染控制措施 執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390）對各施工階段噪聲限值的要求。 三、環(huán)境保護(hù)治理措施方案設(shè)計 本項目建成后不會對周圍環(huán)境造成污染。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 砂夾卵石：據(jù)原位測試重型（ 2）動力觸探實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) =8 擊，得其承載力特征值為 320kpa，建議采用 320kpa?？辈炱陂g測得終孔地下水位為 — 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽臺，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境。 ㈤綠化景觀系統(tǒng) 通過建筑、綠化、道路、地形以及標(biāo)識性小品的綜合處理，構(gòu)筑一個精品社區(qū)的景觀特色；采用多、高層結(jié)合的住宅布局，讓更多的用 地用于綠化和活動場地，使小區(qū)平面靈活多變；以高層住宅布局小區(qū)邊緣，起到了控制小區(qū)整體空間的作用，具有強(qiáng)烈標(biāo)識性的高層住宅向外延伸，使得小區(qū)天際輪廓線高低錯落、層次豐富；中心綠化區(qū)的環(huán)境設(shè)計體現(xiàn)出地形特征及小區(qū)特色，開敞的花園社區(qū)與細(xì)致的宅間輝映，早坪與景觀的搭配匠心獨(dú)運(yùn)，豐富了小區(qū)的空間內(nèi)涵，與高層接壤處保障綠化的融入和通暢，為環(huán)境設(shè)計提供一種全新的思維，中心區(qū)的綠色向四周拓展，周邊區(qū)域的綠公體系注重引入，形成條條綠色廊道，為小區(qū)環(huán)境增添一道亮麗的風(fēng)景線。 小區(qū)各類服務(wù)性公建、商業(yè)公建、娛樂類公建。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 念 ,盡早將項目賣點(diǎn)精彩展現(xiàn)在市民面前，將規(guī)劃圖變成城市風(fēng)景線。 “正榮 三、市場品牌定位 “正榮 ㈣、從需求關(guān)系看 按照 2020 年宜春中心城控制區(qū)（含溫湯）面積 180 平方公里、總?cè)丝?60萬人、城區(qū)控制面積 140平方公里的規(guī)劃思路。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年中心城區(qū)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收 8000 多萬元，占到市本級財政收入的 50%左右。 ㈤從房地產(chǎn)銷售價格看， 2020 年底城區(qū)商品住宅的平均價格為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中，第一產(chǎn) 業(yè)增加值 98億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 %。、 二 、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全境以丘陵、山地為主 ,平原面積占總面積的 %,丘陵面積占 %,山地面積 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 “正榮最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目地南側(cè)將有秀江公園，具備健身、休閑、觀景之功能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、項目申請報告編制依據(jù) ㈠、《江西省企業(yè)投資項目核準(zhǔn)暫行辦法》 (江西省人民政府令第145 號 ) ㈡、國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 ㈢、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 ㈣、市國土局《“正榮 該 項目占地 畝，總建筑面積 12 萬余平方米，是宜春市首個大規(guī)模、智能化、花園式精英生活社區(qū)，項目戶型榮獲“中國優(yōu)秀戶型設(shè)計”大獎 、“宜春市園林示范單位”、“江西省經(jīng)典樓盤”、“江西省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”等殊榮 ，項目銷售取得了良好的業(yè)績，贏得了消費(fèi)者的一致好評。 三、投資方基本情況 江西省正榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于一九九九年，隸屬于福建正榮集團(tuán)，注冊資金 10888 萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工及物業(yè)管理為一體的具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。麗景濱江”項目總規(guī)劃占地 208畝 （其中凈開發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000㎡ ， 計劃分三期開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中 2020 年捐款 12 萬元用于支持九江地區(qū)震后重建； 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。原規(guī)劃用地許可證用地名稱“高士北路項目投資開發(fā)用地異地補(bǔ)償”已改名“正榮麗景濱江”項目 地塊選址官園小區(qū)（秀江東 路以北，蘆州大道西側(cè)，狀元洲斜對面），項目毗鄰環(huán)境優(yōu)美的秀江河和新市政府行政中心。 項目旁即為狀元洲、水浮橋、橡膠壩、 3070 進(jìn)深的沿江綠化帶、護(hù)堤健身道等設(shè)施給項目的休閑、健身、賞景帶來很大的便利。 ㈡相關(guān)部門審批（預(yù)審）程序已到位 土地征用情況： 土地征用工作完畢并取得該宗地的 《 國有土地 使用權(quán)證》 。 “正榮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。全年平均氣溫 ℃，全年月平均氣溫最低為 1月 ,平均氣溫為 5℃，月平均氣溫最高為 7月，平均氣溫為 ℃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城鎮(zhèn)居