【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 麗 景 濱 江 項 目 核 準 報 告 編制單位：江西省桂能綜合設(shè)計研究院有限公司 二〇〇六年十 二月十一 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 項目負責(zé)人： 吳和平 編制人員：李衛(wèi)東 夏思平 羅有圣 袁叢 劉智敏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 目錄 第一章 項目總論 ……………………………………… 4 第二章 擬建項目情況 ………………………………… 8 第三章 項目區(qū) 域 概況及社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r …………… 13 第四章 市場分析營銷策略 …………………………… 14 第五章 項目技術(shù)方案設(shè)計 …………………………… 19 第六章 項目建設(shè)條件…… …………………………… 23 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能節(jié)水 ………………………… 26 第八章、項目招標管理 ………………………………… 29 第九章 項目進度計劃 ………………………………… 31 第十章 投資估算及資金籌措 ……………………… .32 第十一章 項目財務(wù)評價 ……………………………… 33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 附表一 成本測算 …………………………………… .40 附表二 現(xiàn)金流量表 ………………………………… .41 第一章 項目總論 一、項目概況 ㈠、項目名稱：正榮麗景濱江 ㈡、項目建設(shè)單位：江西省正榮房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 （ 國家一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ） ㈢、項目負責(zé)人：歐陽曙光 ㈣、項目建設(shè)地址：官園小區(qū)（蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，狀元州斜對面） ㈤、項目建設(shè)性質(zhì)： 房地產(chǎn) 開發(fā) ㈥、項目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容： 按照統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施的原則，“正榮麗景濱江”項目總規(guī)劃占地 208畝 （其中凈開發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000㎡ ， 計劃分三期開發(fā)。一期凈開發(fā)用地面積 約 畝，開發(fā)建筑面積 約 80430 ㎡ ，沿蘆州大道至中央水景部分開發(fā)二至三個組團，完成部分公建配套及 主入口 廣場建設(shè)和園林綠化、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、水、 電、通信、煤氣、智能化系統(tǒng)等）；二期凈開發(fā)用地面積 約 畝，開發(fā)建筑面積 約 82029 ㎡ ，沿中央水景以西建設(shè)規(guī)劃中多層住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 組團、組團內(nèi)配套、道路及綠化；三期凈開發(fā)用地面積 約 畝，開發(fā)建筑面積 約 58541 ㎡， 完成沿秀江東路小高層及剩余部分的開發(fā)，建設(shè)主要內(nèi)容為小高層組團、花園洋房組團及其余配套、公建、道路、綠化等部分的建設(shè)。 ㈦、項目總投資及資金來源： 本項目的開發(fā)建設(shè)資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下： 二、項目實施進度安排 本項目擬分三期實施，近期實施一期工 程，計劃建設(shè)經(jīng)營期 3 年，結(jié)合一期工程的開發(fā)建設(shè)情況及銷售進度逐步進行二、三期的開發(fā)。 三、投資方基本情況 江西省正榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于一九九九年，隸屬于福建正榮集團，注冊資金 10888 萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工及物業(yè)管理為一體的具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。正榮公司全面實施國際 ISO9002 質(zhì)量體系管理，以“正直構(gòu)筑繁榮”為企業(yè)核心價值觀，奉行“構(gòu)建新都市、共享好生活”的經(jīng)營理念，自 1995 年進入宜春以來，先后承接了宜春市袁山東路、 昌黎 路、 明月 北路、高士 北總投資 自有資金 銀行融資 銷售款回收 資金情況 占總投資比例 100% 35% 44% 21% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 路、秀江公園護欄及道路、十運村小區(qū)道路 、國安路等達 8000 萬元的基礎(chǔ)設(shè)施工程。并于 1998 年投資開發(fā)安居工程商業(yè)配 套項目 ——正榮商貿(mào)街，該項目 總建筑面積達 7546 平方米，工程投資近 2020萬元，充分發(fā)揮了正榮公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)優(yōu)勢和力量；同時， 在宜春市委市政府的大力支持和高度重視下，正榮斥巨資 8 億元開發(fā)建設(shè)高士北路綜合項目，該項目全長 2 公里； 2020年公司投資 1000多萬元建設(shè)商住綜合項目 —— 鴻福樓，該項目總建筑面積為 15000 平方米。隨著企業(yè)實力的發(fā)展， 2020年正榮公司再度斥資 建宜春市首座高檔智能化住宅小區(qū) —— 麗景山莊。 該 項目占地 畝，總建筑面積 12 萬余平方米，是宜春市首個大規(guī)模、智能化、花園式精英生活社區(qū)，項目戶型榮獲“中國優(yōu)秀戶型設(shè)計”大獎 、“宜春市園林示范單位”、“江西省經(jīng)典樓盤”、“江西省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”等殊榮 ，項目銷售取得了良好的業(yè)績，贏得了消費者的一致好評。正榮 公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，按時納稅，積極履行納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，自成立以來，共上繳納稅 2500 萬元，被宜春市政府授予“納稅大戶”和“納稅百強民營企業(yè)”光榮稱號，并多次被政府各級職能部門評為、“誠信單位”、“先進私營企業(yè)”、“先進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“泛 珠區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)”，在房地產(chǎn)開發(fā)和市政工程領(lǐng)域中樹立了優(yōu)質(zhì)的形象。正榮公司在不斷發(fā)展壯大的同時積極支持社會公益事業(yè)，用于文化、體育事業(yè)和扶貧救災(zāi)方面捐款達一百多萬元，受到社會各屆贊譽。其中 2020 年捐款 12 萬元用于支持九江地區(qū)震后重建； 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7 年向第五屆全國農(nóng)運會捐款 20萬人民幣； 2020年支持袁山公園開園及綠化建設(shè)捐款 26萬元；為江西省第十屆運動會贊助了 35萬人民幣；1998年出資贊助宜春地區(qū)九八年兩名高考狀元特困生完成大學(xué)學(xué)業(yè)。 四、項目申請報告編制依據(jù) ㈠、《江西省企業(yè)投資項目核準暫行辦法》 (江西省人民政府令第145 號 ) ㈡、國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 ㈢、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ㈣、市國土局《“正榮麗景濱江”土地使用權(quán)證》 ㈤、市規(guī)劃局《“正榮麗景濱江”建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。原規(guī)劃用地許可證用地名稱“高士北路項目投資開發(fā)用地異地補償”已改名“正榮麗景濱江”。 ㈥、南昌有色冶金設(shè)計研究院《“正榮麗景濱江”項目建筑設(shè)計方案》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 第二章 擬建項目情況 一、項目開發(fā)實施條件 “正榮麗景濱江”項目 地塊選址官園小區(qū)（秀江東 路以北，蘆州大道西側(cè)，狀元洲斜對面），項目毗鄰環(huán)境優(yōu)美的秀江河和新市政府行政中心。項目地塊臨江景線長達 300 米，縱深 400余米。項目宗地總面積 畝，共由四塊組成， (其中 : A 地塊 : 畝， B 地塊 : 畝， C地塊 :， D地塊 : 畝，人行道 畝 )，臨街長達 1470 米。 ㈠、自身條件成熟 本項目是較優(yōu)秀的濱江題材項目，沿江分布有部分城市商業(yè)及居住區(qū)，是城市未來居住首選地之一，項目地塊臨江沿線長達 300 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 多米，縱深 400多米，具有無敵江景優(yōu)勢，為項目建造中高端大盤奠定了 良好基礎(chǔ)。 項目旁即為狀元洲、水浮橋、橡膠壩、 3070 進深的沿江綠化帶、護堤健身道等設(shè)施給項目的休閑、健身、賞景帶來很大的便利。 項目周邊集中政府機關(guān)單位，該區(qū)域目前沒有較大規(guī)模開發(fā)小區(qū)， 項目周邊即為江西省最大的體育中心，對小區(qū)品質(zhì)營造極為有利。目前已有 10 路公交車通達，交通便利。 項目北側(cè)即為市政府新的行政中心、市政配套設(shè)施日必須將日趨成熟，項目增值潛力有很好的市場前景。 生活配套：市第二人民醫(yī)院官園分園、春臺中學(xué)，仁智幼兒園。項目地南側(cè)將有秀江公園，具備健身、休閑、觀景之功能。 周邊有大型體育中心、廣電中心、移動大樓、保險大廈、電力公司、袁州區(qū)財政局、大型超市，與市政府新行政中心相毗鄰。 地形現(xiàn)狀較平毯，開發(fā)時可減少場地平整費用、降低開發(fā)成本。 ㈡相關(guān)部門審批（預(yù)審）程序已到位 土地征用情況： 土地征用工作完畢并取得該宗地的 《 國有土地 使用權(quán)證》 。 規(guī)劃方面：已辦理《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地許可證》 ，項目的總體規(guī)劃方案已通過宜春市規(guī)劃咨詢委員會評審?fù)ㄟ^ 。 環(huán)保部門已出具項目環(huán)境保護初審意見 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 二、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 根據(jù)宜春市中心城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展趨勢，按照“統(tǒng)一規(guī) 劃，分步實施”的原則，“正榮麗景濱江”項目總規(guī)劃占地 （其中凈開發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000 ㎡ ， 計劃分三期開發(fā)。 “正榮麗景濱江”項目一期工程經(jīng)濟技術(shù)指標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 11 “正榮麗景濱江”項目二期工程經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 50273㎡ 2 小區(qū)總建筑面積 79430㎡ 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 7