【正文】 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 報(bào)告提供：北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問有限公司 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣 項(xiàng)目推廣報(bào)告 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 1 項(xiàng)目概況 誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣項(xiàng)目位于保定新城，東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街（省印路北延），北臨 1600 畝的植物園，地理位置得天獨(dú)厚。保定新城是保定市政府根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定的新的城市中心，未來將是保定行政、文化、體育中心，經(jīng)濟(jì)、居住次中心，是政府為重塑城市形象、改善投資環(huán)境、提高城市品位，分散老城區(qū)中心人口、文化、經(jīng)濟(jì)、交通壓力，建設(shè)新型現(xiàn)代化、高效率、有活力城市的重要舉措。 本項(xiàng)目總占地 畝， 建設(shè)用地 畝，總建筑面積 平方米， 小區(qū)遵循以人為本的原則，以為居住者提供一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境為宗旨的大型城市居住新區(qū) ，設(shè)計(jì)上注重環(huán)境品質(zhì)，講求公共空間，提倡現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、健康、時(shí)尚的生活方式。小區(qū)內(nèi)的整體功能分區(qū)，設(shè)施分布和建筑風(fēng)格統(tǒng)一，另外各組團(tuán)也相對(duì)獨(dú)立。 項(xiàng)目分 A、 B 兩區(qū)， A區(qū)東臨恒祥北大街（退線 50米綠化隔離帶），南依徐莊路（規(guī)劃路，退線 15米），北部為城市景觀綠化帶 (退線 50米 )； B區(qū)南依沈莊路（規(guī)劃路），西為瑞祥大街，北部是徐莊路（規(guī)劃路）。 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 2 第一部分：市場(chǎng)研究 一、市場(chǎng)的宏觀分析 ★ 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，北京、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)自去年 5 月政策調(diào)控以來不降反升，上海等長(zhǎng)三角城市是去年調(diào)控的重點(diǎn)但今年以來也出現(xiàn)了價(jià)格回升、交易量上升的趨勢(shì)，但大眾消費(fèi)者對(duì)高房?jī)r(jià)的質(zhì)疑和呼聲此起彼伏。另一方面人民幣持續(xù)升值并于今日破八，升值的趨勢(shì)短期不會(huì)改變，外資近一年開始大量進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果升值預(yù)期達(dá)到，外資的大量獲利撤退將導(dǎo)致局部地區(qū)價(jià)格崩盤的危險(xiǎn)。 從最近政府的種種跡象（打擊囤地、嚴(yán)查開發(fā)進(jìn)度、調(diào)高貸款利率、增加經(jīng)濟(jì)適用房、輿論引導(dǎo)等）表明新一輪 的調(diào)控即將開始。 ★ 保定地處北京、天津、石家莊的京津冀三角的中心位置，下轄二十多個(gè)縣（市）和 1100 多萬人口，擁有眾多的特色經(jīng)濟(jì)區(qū)域和旅游資源，未來將發(fā)展成為一個(gè)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、有城市規(guī)模、有消費(fèi)能力、有秀美風(fēng)光、有宜居環(huán)境的人居城市。 作為城市環(huán)境核心和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)隨著城市的發(fā)展長(zhǎng)期向好。 ★ 保定房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過 202 2021 年之后價(jià)格從 1600 元 /平米到 2300 元 /平米的快速上漲，保定的購(gòu)房者正經(jīng)歷發(fā)生在身邊的房地產(chǎn)奇跡，人們的心理從對(duì)房子大尺度的追求到對(duì)社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的追求，再到對(duì)價(jià)格 上漲和宏觀政策的觀望和期待，最后必然會(huì)適應(yīng)并習(xí)慣目前價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì) ，下一階段購(gòu)房者將會(huì)坦然承受目前的市場(chǎng)均價(jià)，然后選擇自己認(rèn)為性價(jià)比較高又符合自身對(duì)產(chǎn)品的追求以及對(duì)總價(jià)的承受的房子，并最終做出購(gòu)買決定。 ★ 保定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一直以來受到單位定向開發(fā)和一些以低價(jià)入市開發(fā)策略的開發(fā)商的沖擊，主流的客戶群體如政府公務(wù)員、企事業(yè)職員、大量外縣購(gòu)房 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 3 者、廠礦職工等造成了大量的分流， 并制約了保定房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)提升和價(jià)格提升，目前這種情況并沒有得到改善并將在一段時(shí)間內(nèi)依舊存在。 ★ 保定市場(chǎng)未來 2 年內(nèi)的規(guī)劃和上市的住宅面積將 會(huì)非常巨大， 2021 年新建社區(qū) 26 個(gè)，續(xù)建社區(qū) 46 個(gè)，總建面達(dá)到約 300 萬平方米而且競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域集中在城市北部等少數(shù)的幾個(gè)區(qū)域，區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)呈現(xiàn)白熱化的趨勢(shì)， 由于保定的房地產(chǎn)企業(yè)真正有實(shí)力的不多，有實(shí)力又愿意作品質(zhì)的開發(fā)商則更是鳳毛麟角，受制于資金的壓力，區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)將有可能演變成為價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)而不是產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品差異化的競(jìng)爭(zhēng)，以上這些因素將不利于市場(chǎng)整體品質(zhì)和價(jià)格的提升。 ★ 目前，保定北部新城區(qū)域甚至整個(gè)保定市場(chǎng)缺乏一個(gè)在理念、產(chǎn)品、規(guī)模、品質(zhì)等各方面都很優(yōu)秀的代表性住宅品牌和領(lǐng)導(dǎo)性住宅品牌， 大多數(shù)企業(yè) 更多的把精力放在了拿地、找資金、如何快速銷售回款上，對(duì)于市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和敏感點(diǎn)沒有深刻和準(zhǔn)確的把握。 [ 判斷 ]： 保定已進(jìn)入市場(chǎng)成熟全面啟動(dòng)期，市場(chǎng) 成熟速度會(huì)非常之快，市場(chǎng)要求競(jìng)爭(zhēng)在高層 面率先質(zhì)變。一場(chǎng)居住革命來臨了！ 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 4 二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究分析 一、奧林匹亞花園 △ 地理位置：復(fù)興中路，世紀(jì)華庭東側(cè) △ 建筑形式：多層、板式小高層、塔式高層 △ 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地 298畝，總建筑 40 萬平米，容積率 ，綠化率 40%。 △ 項(xiàng)目定位：保定市中檔偏下的定位。 △ 戶型設(shè)計(jì)：一期預(yù)售六棟（ 2棟 29 層塔樓， 2 棟 18層板樓， 2棟多層）， 塔樓：一梯四戶，二居，面積 109 平米、 116平米。 板樓：一梯兩戶，三居為主，面積 134平米，二居為輔，面積 132平米，戶型配比為 2： 1。 △ 價(jià) 格：板式高層和塔樓均價(jià) 2300 元 /平米，最低價(jià) 2210 元，每層遞增 10元。多層均價(jià) 2500 元 /平米 △ 賣 點(diǎn)：高層住宅；規(guī)模優(yōu)勢(shì)；配套齊全；運(yùn)動(dòng)主題定位，大眾價(jià)位。 △ 推廣主題：保定人的奧運(yùn)村，新生活的領(lǐng)跑者。 △ 主 題 語(yǔ)：同一階層 同一夢(mèng)想 △ 優(yōu) 惠：開盤階段一次性付款優(yōu)惠 2%，貸款優(yōu)惠 1%。 △ 物 業(yè) 費(fèi)：未定。 △ 交 房： 2021 年底。 △ 銷售情況：由于項(xiàng)目低價(jià)入市，在兩居上的銷售情況較好，自房展會(huì)后的 20天時(shí)間銷售約 150多套，其中兩居占比約 80%。 二、警盾家園 △ 地理位置：恒祥北大街 △ 建筑形式： 12 棟 12 層板式小高層， 5棟 25層薄板高層。 △ 項(xiàng)目規(guī)模：約 20萬平米 △ 項(xiàng)目定位：面向大眾的中檔樓盤。 △ 戶型設(shè)計(jì)：面積 96平米 —— 249平米。 12 層板樓：一梯兩戶 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 5 25 層板樓：一梯三戶，二居面積 96 平米，三居面積 167 平米、四居面積 187 平米，戶型配比為 1： 1： 1。 △ 價(jià) 格：均價(jià) 2350 元 /平米。 △ 賣 點(diǎn)：武警為鄰安全性；戶型全；園林景觀。 △ 推廣主題：選一次，愛一生。 △ 優(yōu) 惠：一次性付款優(yōu)惠 2%。 △ 物 業(yè) 費(fèi)： 元 /平米 *月。 △ 交 房：一期， 2021 年 2月。 △ 銷售情況：銷售情況比較平穩(wěn)。 三、世紀(jì)華庭 △ 地理位置：復(fù)興路與恒祥北大街東北交口。 △ 建筑形式： 20 棟 12—— 18 層板式高層， 80米左右樓間距。 △ 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地 260多畝，總建筑面積 34 萬平米，容積率 2，綠化率 42%。 △ 項(xiàng)目定位：面向大眾的中檔樓盤。 △ 戶型設(shè)計(jì)：涵蓋了 67 平米一居、 88平米兩居、 130平米三居、 200 平米四居 等十多款戶型，產(chǎn)品兼容平層、躍層、錯(cuò)層。 △ 價(jià) 格：均價(jià) 2400 元 /平米，每層遞增 10元。 △ 賣 點(diǎn)：規(guī)模大；戶型全；全板樓社區(qū)；社區(qū)配套完善。 △ 推廣主題：讓生活 —— 步入高層??。 △ 優(yōu) 惠：無明確優(yōu)惠 △ 物 業(yè) 費(fèi)： 元 /平米 *月。 △ 交 房： 2021 年底。 △ 銷售情況：一期約消化了 10 萬平米左右，月均 80套左右。 四、新一代 C區(qū) △ 地理位置：南臨復(fù)興路，東倚恒祥北大街，西至瑞祥大街，北抵隆興路。 △ 建筑形式： 9棟 30層塔樓， 14棟 14—— 18層板樓，最小樓間距 70米，最大樓間距 110米。 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 6 △ 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積 63 萬平米，容積率 ，綠化率 40%。 △ 項(xiàng)目定位：保定市中檔偏上的樓盤，主要突出大盤形象。 △ 戶型設(shè)計(jì)：一期預(yù)售 5棟板樓，一梯兩戶，三居為主，四居為輔，面積 146—— 306平米。 △ 價(jià) 格：一期均價(jià) 2400 元 /平米。二期均價(jià) 2430元 /平米 △ 賣 點(diǎn)：高層住宅；規(guī)模大；親水景觀；五星級(jí)雙會(huì)所；超大樓間距；新 一代品牌知名度；高定位中檔價(jià)格。 △ 推廣主題：高層板樓，親水景觀，五星會(huì)所。 △ 優(yōu) 惠：無 △ 物 業(yè) 費(fèi)： 元 /平米 *月 △ 交 房：一期 2021 年底。二期 2021年底 △ 銷售情況：一期不到一年時(shí)間約消化了 10萬平米左右， 600 套左右，二期近 一個(gè)月銷售兩居近 100 套左右（多為積累一年的兩居需求客戶）。 五、九號(hào)公寓 △ 地理位置：七一中路和天鵝中路交匯處東 100 米。 △ 建筑形式： 2棟 28層板式高層。 △ 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積 萬平米。 △ 項(xiàng)目定位：面向大眾的中檔樓盤。 △ 戶型設(shè)計(jì)：南座，兩梯三戶，均為三居，面積 135— 155平米。 北座，一居、兩居，面積 51— 117 平米 。 △ 價(jià) 格：均價(jià) 2400 元 /平米 △ 賣 點(diǎn)：地理位置優(yōu)越；高層住宅；小戶型；社區(qū)周邊配套完善。 △ 推廣主題：市中心，炫戶型。 △ 優(yōu) 惠：無明確優(yōu)惠 △ 物 業(yè) 費(fèi)：未確定 △ 交 房： 2021 年底 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 7 六、名人國(guó)際 △ 地理位置：恒祥北大街東側(cè)，五一九路北側(cè)，復(fù)興路南側(cè) △ 建筑形式：板式高層、雙拼躍層 △ 項(xiàng)目規(guī)模：二期高層 2棟約 100戶，二期躍層 30戶，三期世界觀 32層約 160戶 △ 項(xiàng)目定位：保定首席高尚社區(qū)，定位保定高收入階層 △ 戶型設(shè)計(jì)：二期以 180 平米三室、 220平米四室為 主，三期以 170 平米三室、200平米 四室為主 △ 價(jià) 格：二期 2500— 3000 元 /平米（ 12 層），三期價(jià)格 2600 元 — 3200 元 /平米 △ 賣 點(diǎn)：成熟品質(zhì)，現(xiàn)房發(fā)售，品牌效應(yīng)，園林景觀，配套設(shè)施，私家會(huì)所，人文氛圍 △ 推廣主題：首席高尚社區(qū)，品質(zhì)生活主張 △ 優(yōu) 惠：無優(yōu)惠 △ 交 房：二期現(xiàn)房，三期期房 2021 年中交房 △ 銷售情況：二期高層一年時(shí)間約消化 70%、 100 套左右，以三居為主。三期房展會(huì)至今約成交 15套左右。 1 表 保定新城區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目表 項(xiàng)目名稱 建 筑面積 (平方米 ) 開盤均價(jià)（元 /平方米） 目前銷售均價(jià)（元 /平方米） 銷售周期 新一代 .C 區(qū) 630000 2230 2430 10萬平 /1年 名人 .國(guó)際 105000 2600（高層） 2800 2 萬平 /1 年 TOP 世界觀 30000 2800 2800 TOP 領(lǐng)地 180000 內(nèi)部?jī)r(jià)： 1980 預(yù)計(jì)不超過2200 內(nèi)部 300 套 警盾家園 202100 2250 2350 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣項(xiàng)目推廣報(bào)告 8 世紀(jì)華庭 340000 2200 2400 10萬平 /1年 奧林匹亞花園 400000 2300 2300 1． 7 萬平 /1月 秀蘭新城 600000 1600 錦觀城 2100 鉆石 2800 20 萬 /1 年 華冠莊園 150000 清 喬升金苑 202100 2200 2350 不詳 總建筑面積 2805000