【正文】 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目北側(cè)即為市政府新的行政中心、市政配套設(shè)施日必須將日趨成熟，項(xiàng)目增值潛力有很好的市場前景。 ㈠、自身?xiàng)l件成熟 本項(xiàng)目是較優(yōu)秀的濱江題材項(xiàng)目，沿江分布有部分城市商業(yè)及居住區(qū)，是城市未來居住首選地之一，項(xiàng)目地塊臨江沿線長達(dá) 300 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。麗景濱江”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。并于 1998 年投資開發(fā)安居工程商業(yè)配 套項(xiàng)目 ——正榮商貿(mào)街，該項(xiàng)目 總建筑面積達(dá) 7546 平方米，工程投資近 2020萬元，充分發(fā)揮了正榮公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)優(yōu)勢和力量；同時(shí)， 在宜春市委市政府的大力支持和高度重視下，正榮斥巨資 8 億元開發(fā)建設(shè)高士北路綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目全長 2 公里； 2020年公司投資 1000多萬元建設(shè)商住綜合項(xiàng)目 —— 鴻福樓，該項(xiàng)目總建筑面積為 15000 平方米。 ㈦、項(xiàng)目總投資及資金來源： 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。 4 附表一 成本測算 …………………………………… .40 附表二 現(xiàn)金流量表 ………………………………… .41 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目概況 ㈠、項(xiàng)目名稱：正榮 2 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 吳和平 編制人員：李衛(wèi)東 夏思平 羅有圣 袁叢 劉智敏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 組團(tuán)、組團(tuán)內(nèi)配套、道路及綠化；三期凈開發(fā)用地面積 約 畝，開發(fā)建筑面積 約 58541 ㎡， 完成沿秀江東路小高層及剩余部分的開發(fā)，建設(shè)主要內(nèi)容為小高層組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)及其余配套、公建、道路、綠化等部分的建設(shè)。 6 路、秀江公園護(hù)欄及道路、十運(yùn)村小區(qū)道路 、國安路等達(dá) 8000 萬元的基礎(chǔ)設(shè)施工程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ㈥、南昌有色冶金設(shè)計(jì)研究院《“正榮項(xiàng)目宗地總面積 畝，共由四塊組成， (其中 : A 地塊 : 畝， B 地塊 : 畝， C地塊 :， D地塊 : 畝，人行道 畝 )，臨街長達(dá) 1470 米。目前已有 10 路公交車通達(dá)，交通便利。 環(huán)保部門已出具項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)初審意見 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 52127㎡ 2 小區(qū)總建筑面積 82029㎡ 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 70978㎡ 商鋪面積 3373㎡ 雜物間 2915㎡ 幼托面積 / 4 容積率 5 建筑密度 25% 6 綠化面積 19490㎡ 7 綠地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 596戶 9 會所 / 10 獨(dú)立汽車庫 111個(gè) 11 露天停車位 43個(gè) 12 地下車庫 43個(gè) 13 垃圾站 / 14 道路面積 10275㎡ 15 景觀等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱。尤其是 2020 年成功舉辦了令人矚目的第五屆全國農(nóng)運(yùn)會，對宜春城市品位的提高、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展都起到極大的推動(dòng)作用。 2020年宜春市房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，其中用于住宅建設(shè)的投資 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重達(dá) %。 ㈡從房地產(chǎn)開工面積來看， 2020 年宜春城區(qū)房地產(chǎn)新開工面積為 ，同比增長 %，其中住宅小區(qū)新開工面積為 萬平方米，占總開發(fā)量的 89%，同比增長 48%。 ㈥從商品房的空置率來看， 2020 年城區(qū)已竣工的商品住宅空置面積為 萬平 方米， 2020年為 ，總空置面積為 萬平方米，空置率為 %。 二、市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ㈢、從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。麗景濱江”項(xiàng)目以住宅為主，僅規(guī)劃部分商業(yè)以滿足小區(qū)業(yè)主生活配套，屬住宅項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。多層價(jià)格每平方米 計(jì)劃 定在15001700元之間；小高層在 16002020元；商鋪在 28003200 元之間，車庫在 1800 元左右。 以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的高質(zhì)量人居環(huán)境和社區(qū)文化； 結(jié)合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀，建立生態(tài)式園 林社區(qū)； 設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性、合地域氣息、時(shí)代個(gè)性 ； 應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)手段，建立全方位人性化管理服務(wù)系統(tǒng)； ６、積極發(fā)展新技術(shù)，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間； ㈡規(guī)劃布局 小區(qū)由近 60 棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主景觀構(gòu)成， 空間上采取圍合式布局，規(guī)劃 4～ 5 個(gè)組團(tuán)。利用小區(qū)道路周邊空地設(shè)置臨時(shí)停車位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈡單體戶型設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性、標(biāo)準(zhǔn)化和智能化需求，普遍貫徹以下原則 １、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風(fēng)順暢； ２、明確公私、動(dòng)靜分區(qū)； ３、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺； ４、注意與四新技術(shù)的結(jié)合，考慮綜合布線，實(shí)現(xiàn)通訊自動(dòng)化和家庭辦公。 中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂 卵石，云母及石英片等，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 — ，平均為 。 巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質(zhì)膠結(jié)，據(jù)野外鉆探經(jīng)驗(yàn)，頁巖屬泥巖類，強(qiáng)度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 擬建工程其安全等級為二級，場地地貌單元為秀江河一級階地地貌單元，地勢平坦，未發(fā)現(xiàn)明顯不良地質(zhì)作用，地層結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，種類較多，場地及地基等級為二級，綜合勘察等級為二級。 ㈡、施工期對環(huán)境空氣污染主要為施工時(shí)灰土拌和，土石方開挖、回填與施工車輛等作業(yè)的二次揚(yáng)塵。 29 中的環(huán)境保護(hù)和文明衛(wèi)生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備以及建筑材料。 ㈢節(jié)水措施 積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。 32 二、 招標(biāo)管理 按照《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第三條第五款規(guī)定，本項(xiàng)目為商品住宅開發(fā)，屬關(guān)系社會公眾安全的 公用事業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)根據(jù)第七條規(guī)定，由于本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理服務(wù)單項(xiàng)合同均在 50 萬元以下，擬采取議標(biāo)方式選擇隊(duì)伍；工程施工進(jìn)行招標(biāo)。評標(biāo)委員會由有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員人數(shù)為5 人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。計(jì)劃在一年半時(shí)間內(nèi)完成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 36 （二） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析 （ 1） 銷售稅金及附加估算表 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 類別 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 銷售稅金及附加 銷售收入 *% 2020 2020 2020 2020 / 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 投資總額 建設(shè)投資 投資利息 24 792 612 2 資金籌措 自有資金 11180 銀行借款 14000 4000 5000 4000 1000 銷售收入再投入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 38 指標(biāo)評價(jià)： A：全部投資的投資凈利潤率： *100%= B ： 全 部 投 資 的 投 產(chǎn) 利 潤 率 ：（ ++ ）/*100%=% C：自有資金的投資利潤率： *100%=% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較， 可以接受，說明本項(xiàng)目可行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn) 率選取時(shí)，將同期央行的前期貸款利率上浮，取 IC=10%。 41 類別 項(xiàng)目 FNPV FIRR 投資利 潤率 投資利稅率 稅前 稅后 稅前 稅后 全部投資 % % % % 自有資金 % \ \ \ \ \ 資金來源與運(yùn)用表及其分析 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 4000 5000 4000 1000 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 借款還本付息 4792 5612 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 45 附表二 :現(xiàn)金流量表 總額06 年第四季度07 年第一季度07 年第二季度07 年第三季度07 年第四季度08 年第一季度08 年第二季度08 年第三季度08 年第四季度09 年第一季度09 年第二季度09 年第三季度09 年第四季度資金流入銷售收入 資金流出 0（一）前期費(fèi)用 01 、土地成本 6 2 4 0 6 2 4 0 02 、總體規(guī)劃費(fèi) 3 7 . 2 0 3 7 . 2 0 03 、單體設(shè)計(jì)費(fèi) 1 5 4 . 7 0 1 5 4 . 7 0 04 、報(bào)批規(guī)費(fèi) 1 9 7 2 . 4 3 05 、地勘費(fèi) 2 0 . 3 06 、三通一平 2 0 0 07 、圖紙?jiān)O(shè)審含消防 2 2 . 1 0 08 、整體策劃 3 0 3 0 09 、青苗補(bǔ)償 5 0 . 7 5 5 0 . 7 5 010 、不可預(yù)見費(fèi) 7 3 . 7 2 0（二）開發(fā)費(fèi)用 01 、建安成本 1 2 1 5 5 . 0 0 02 、招標(biāo)質(zhì)檢費(fèi)用 4 3 . 7 6 3 、監(jiān)理費(fèi)用 1 2 1 . 5 5 04 、永久性水電 7 3 6 . 6 7 05 、智能化設(shè)施 3 6 8 . 3 3 06 、永久性圍墻 1 0 0 1 0 0 07 、景觀綠化 4 3 3 . 0 7 08 、區(qū)內(nèi)道路含給排水 6 6 3 . 0 0 08 、其它附屬工程 1 2 1 . 5 5 09 、不可預(yù)見費(fèi) 6 9 7 . 9 2 0（三）經(jīng)營成本 01 、廣告費(fèi) 02 、銷售代理費(fèi) 3 、稅費(fèi) 4 、管理費(fèi) 5 、資金成本 1 8 9 7 . 7 3 6 、土地使用費(fèi) 8 1 . 2 7 、不可預(yù)見費(fèi)