【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 水景的建設(shè)，采用“先造 景觀后建房”的開(kāi)發(fā)理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 20 念 ,盡早將項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)精彩展現(xiàn)在市民面前，將規(guī)劃圖變成城市風(fēng)景線。 銷(xiāo)售周期：根據(jù)宜春房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本情況，銷(xiāo)售周期可劃分為：引導(dǎo)期、預(yù)約期、第一強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期、第二強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期、掃尾期。銷(xiāo)售工作重點(diǎn)在引導(dǎo)期、預(yù)約期和第一強(qiáng)銷(xiāo)期，在引導(dǎo)期和預(yù)約期做好銷(xiāo)售引導(dǎo)工作，吸引市民眼球，積累目標(biāo)客戶群，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)做好準(zhǔn)備工作，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到關(guān)鍵性作用。 ㈢產(chǎn)品價(jià)格策略： 本案產(chǎn)品價(jià)格策略將以市場(chǎng)比較定價(jià)策略為主，采用市場(chǎng)比較定價(jià)策略和成本加成定價(jià)的綜合策略。 本案產(chǎn)品定位為中高端住宅，建筑品質(zhì)在“麗 景山莊”的基礎(chǔ)上有適度拔高，整體價(jià)格策略低開(kāi)高走。多層價(jià)格每平方米 計(jì)劃 定在15001700元之間；小高層在 16002020元；商鋪在 28003200 元之間，車(chē)庫(kù)在 1800 元左右。 第五章 項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì) 一、編制依據(jù) ㈠、用地現(xiàn)狀地形圖及用地紅線圖； ㈡、宜春市城市規(guī)劃管理規(guī)定 ㈢、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003682020 ㈣、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595， 2020 年版 ㈤、《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 21 ㈥、其他國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范，法律及規(guī)定 二、項(xiàng)目定位 該項(xiàng)目系宜春城北首個(gè)“臨江題材”的高檔住宅小區(qū)，江西省正榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將以引領(lǐng)宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度，全力營(yíng)造宜春一流的“園林式、標(biāo)志性、人性化”的高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)。 使之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所。 三、規(guī)劃設(shè)計(jì) ㈠規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 突出小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的先進(jìn)性、引導(dǎo)性和市場(chǎng)性，探索宜春面向二十一世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。 以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的高質(zhì)量人居環(huán)境和社區(qū)文化； 結(jié)合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀，建立生態(tài)式園 林社區(qū)； 設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性、合地域氣息、時(shí)代個(gè)性 ； 應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)手段，建立全方位人性化管理服務(wù)系統(tǒng)； ６、積極發(fā)展新技術(shù)，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間； ㈡規(guī)劃布局 小區(qū)由近 60 棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主景觀構(gòu)成， 空間上采取圍合式布局，規(guī)劃 4～ 5 個(gè)組團(tuán)。組團(tuán) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 22 住宅群體空間依各自的體量組織的空間形式，形成不同的空間感受，通過(guò)不同的尺度、標(biāo)高的空間層次創(chuàng)造高低錯(cuò)落、層次豐富的群體空間；在不同的區(qū)域設(shè)置不同的建筑類(lèi)型，增強(qiáng)小區(qū)整體的識(shí)別性， 充分展露高檔住宅群的尊貴。 ㈢ 道 路交通組織 根據(jù)小區(qū)地塊特征，將主入口設(shè)于靠城蘆州大道一側(cè)，另設(shè)２個(gè)處出入口，車(chē)形為環(huán)狀穿過(guò)式；盡量減少車(chē)道占地面積，留出用地作為人行和綠化面積。 停車(chē)場(chǎng)：采用路邊地面及地下停車(chē)方式，集中與分散相結(jié)合。利用小區(qū)道路周邊空地設(shè)置臨時(shí)停車(chē)位。 以步行道與車(chē)行道為紐帶，結(jié)合花園社區(qū)及組團(tuán)綠地布局，步道以優(yōu)美的曲線構(gòu)圖為主，在路網(wǎng)中形成比較活躍的構(gòu)成因素并結(jié)合場(chǎng)地、休息娛樂(lè)設(shè)施、室外小品的設(shè)置，強(qiáng)化了小區(qū)內(nèi)景觀特質(zhì)并充分順應(yīng)了散步者的心理要求。 ㈣公建設(shè)施配套 小區(qū)公建采用小區(qū)、組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)，分片集中布置，規(guī)劃加強(qiáng) 對(duì)文化、體育、康樂(lè)、教育設(shè)施設(shè)置，提高社區(qū)生活、文化品位、公建分布結(jié)合綠化體系布置。 小區(qū)各類(lèi)服務(wù)性公建、商業(yè)公建、娛樂(lè)類(lèi)公建。布局合理，有良好的服務(wù)半徑和出行條件，方便大眾。 垃圾收集與處理：項(xiàng)目配套規(guī)劃有一個(gè)生態(tài)性環(huán)衛(wèi)設(shè)施房作垃圾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 23 收集點(diǎn)、作為小品構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由環(huán)衛(wèi)車(chē)運(yùn)至處理場(chǎng)。 污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管，排至污水處理廠。 ㈤綠化景觀系統(tǒng) 通過(guò)建筑、綠化、道路、地形以及標(biāo)識(shí)性小品的綜合處理，構(gòu)筑一個(gè)精品社區(qū)的景觀特色；采用多、高層結(jié)合的住宅布局，讓更多的用 地用于綠化和活動(dòng)場(chǎng)地，使小區(qū)平面靈活多變；以高層住宅布局小區(qū)邊緣，起到了控制小區(qū)整體空間的作用，具有強(qiáng)烈標(biāo)識(shí)性的高層住宅向外延伸，使得小區(qū)天際輪廓線高低錯(cuò)落、層次豐富；中心綠化區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)體現(xiàn)出地形特征及小區(qū)特色，開(kāi)敞的花園社區(qū)與細(xì)致的宅間輝映，早坪與景觀的搭配匠心獨(dú)運(yùn)，豐富了小區(qū)的空間內(nèi)涵，與高層接壤處保障綠化的融入和通暢，為環(huán)境設(shè)計(jì)提供一種全新的思維，中心區(qū)的綠色向四周拓展，周邊區(qū)域的綠公體系注重引入，形成條條綠色廊道，為小區(qū)環(huán)境增添一道亮麗的風(fēng)景線。 ㈥物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引進(jìn)沿海先進(jìn)物業(yè)管理技術(shù) 和理念，全封閉式管理， 在小區(qū)入口設(shè)物業(yè)管理中心，并設(shè)置閱覽室、圖書(shū)管、文娛室、小賣(mài)點(diǎn)等，以提供業(yè)主交往活動(dòng)與服務(wù)空間。 在小區(qū)四周及出入口設(shè)立電子巡更系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線感應(yīng)防盜系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程管理、緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 24 機(jī)系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)單元門(mén)可視對(duì)講系統(tǒng)等。 四、單體設(shè)計(jì) ㈠單體平面設(shè)計(jì) 住宅戶型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來(lái)的生活模式等，追求住宅設(shè)計(jì)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽(yáng)臺(tái)，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書(shū)房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。 合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專(zhuān)用性明確以滿足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休息區(qū)明確干濕分開(kāi)，起居室下主臥室均有良好的景觀朝向。開(kāi)間與進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富與空間上的變化。 ㈡單體戶型設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性、標(biāo)準(zhǔn)化和智能化需求，普遍貫徹以下原則 １、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風(fēng)順暢； ２、明確公私、動(dòng)靜分區(qū)； ３、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺(tái)； ４、注意與四新技術(shù)的結(jié)合，考慮綜合布線，實(shí)現(xiàn)通訊自動(dòng)化和家庭辦公。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 25 第六章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、場(chǎng)地條件 ㈠位置及地形、地貌 擬建場(chǎng)地位蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢(shì)較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場(chǎng)地為秀江河一級(jí)階地地貌單元。 ㈡地層、巖性 經(jīng)勘察揭露出的地層有：回填土 ，第四系沖積、堆積、砂質(zhì)粘土、中粗砂和砂夾卵石層，第四系沖積粘土層、下伏基巖為二疊系茅口階炭質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r，現(xiàn)依序分述如下： 雜填土：色雜，成份雜，主要由粘性土、雜礫和耕土等組成，濕，結(jié)構(gòu)松散，高壓縮性土層，工程性質(zhì)差，廣泛分布，厚度變化較大，為 — ，平均為 。 砂質(zhì)粘土：黃色，濕可塑狀態(tài)，粘土夾砂，底部為粉細(xì)砂；具砂感，具粘結(jié)性，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 — ，平均為 。 中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂 卵石，云母及石英片等，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 — ，平均為 。 砂夾卵石：黃色，飽和，稍密 — — 松散狀態(tài)，以中粗砂為主，卵石含量為 20— 40%間，成份以石英為主，多呈園狀及次園狀，大小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 26 多為 2— 6cm ，河床相堆積產(chǎn)物，中等偏低壓縮性土，工程性質(zhì)較好，廣泛分布，厚層為 — ，平均為 。 粘土：俗稱(chēng)“白泥土”，呈淡黃、灰白、灰黑色，粘性強(qiáng)，多夾砂及風(fēng)化碎石，土質(zhì)不均勻，手捻沾手，具滑膩感，浸水具弱膨脹性，可塑狀態(tài) ，抗剪強(qiáng)度極低，為巖層風(fēng)化殘積土成因土類(lèi)型，與強(qiáng)風(fēng)化巖呈漸變接觸。工程性質(zhì)較差，局部分布，見(jiàn)于場(chǎng)地東側(cè) ZKZK12— ZK16孔等 6孔，層厚 — ，平均為 。 巖質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質(zhì)膠結(jié)，據(jù)野外鉆探經(jīng)驗(yàn)，頁(yè)巖屬泥巖類(lèi)，強(qiáng)度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。 上述各巖土層分布、厚度、埋深詳見(jiàn)工程地質(zhì)剖面圖及鉆孔柱狀圖。 ㈢地下水 勘察期間鉆孔揭露場(chǎng)地地下水類(lèi)型主要為孔隙潛水，其上層滯水主要富集在雜填土層和砂質(zhì)粘土層，中粗砂和砂夾卵石層為含水層，水量較 豐，粘土層為相對(duì)隔水層，其地下水主要由秀江河河水側(cè)向補(bǔ)給，水量較豐富，對(duì)建筑材料無(wú)腐蝕性。勘察期間測(cè)得終孔地下水位為 — 。 二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定 雜填土：濕，結(jié)構(gòu)松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎(chǔ)持力層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 27 砂質(zhì)粘土：據(jù)原位測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) N=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另?yè)?jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e= 及液性指數(shù) IL=，按 ，得其承載力特征值為 172kpa，建議采用 145kpa。 中粗砂：據(jù)原位測(cè)試重型（ 2）動(dòng)力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) =5 擊，得其承載力特征值為 200kpa，建議采用 200kpa。 砂夾卵石：據(jù)原位測(cè)試重型（ 2）動(dòng)力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) =8 擊，得其承載力特征值為 320kpa，建議采用 320kpa。 粘土：據(jù)原位測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) N=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另?yè)?jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e= 及液性指數(shù) IL= ，按 回歸修正，得其承載力 特征值為 152kpa ，建議采用 145kpa。 巖質(zhì)頁(yè)巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風(fēng)化巖層單軸飽和抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值建議采用 8Mpa 。 三、結(jié)論 查《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）（江西部分），本區(qū)抗震設(shè)防烈度為 6度以下，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為小于 ，設(shè)計(jì)特征周期為 。屬無(wú)震區(qū)，建筑可不作抗震設(shè)防。 擬建工程其安全等級(jí)為二級(jí)，場(chǎng)地地貌單元為秀江河一級(jí)階地地貌單元，地勢(shì)平坦，未發(fā)現(xiàn)明顯不良地質(zhì)作用，地層結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，種類(lèi)較多，場(chǎng)地及地基等級(jí)為二級(jí)，綜合勘察等級(jí)為二級(jí)。區(qū)內(nèi) 無(wú)全升年活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作