【正文】 定》； ㈢國家發(fā)展計(jì)劃委員會《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》； ㈣國家發(fā)展計(jì)劃委員會《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》； ㈤國家發(fā)展計(jì)劃委員會《評標(biāo)專家和評標(biāo)專家?guī)旃芾頃盒修k法》； ㈥項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈢招標(biāo)方式：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開的原則，可請招標(biāo)辦、公證處等機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，堅(jiān)持合理價(jià)位內(nèi)最低價(jià)中標(biāo)的原則，所有項(xiàng)目的工程預(yù)算應(yīng)按市場價(jià)計(jì)算。投標(biāo)單位標(biāo)書的評標(biāo)由建設(shè)單位依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本次報(bào)告僅擬定一期工程進(jìn)度計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款累計(jì) +本年借款 /2） *利率 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。將項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率預(yù)算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初第 0年）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。一般取稍大于銀行同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評價(jià)，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的 IRR 分別為 %和 %；分別大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，說明項(xiàng)目可行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論：從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值均大于0，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，且每年累計(jì)盈余資金大于 0，故從盈利能力及償債能力分析來看，該項(xiàng)目是可行的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B：內(nèi)部收益率（ FIRR）內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前稅后全部投資的 FNPV 大于 0；說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的 經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 39 FIRR=50%+（ +） *（ 51%50%） =50%% =% 全部投資現(xiàn)金流量表 （ IC=10% 單位：萬元） 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 \ 銷售收入 \ 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 \ 土地增值稅 \ 所得稅 \ 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0； FIRR 均大于基準(zhǔn)收益率，說明本項(xiàng)目可行。 現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析 （ 1）全部投資現(xiàn)金流量見下表 評價(jià)指標(biāo) A 稅前全部投資： FNPV=++= 當(dāng) I1=47%時(shí) FNPV1= 當(dāng) I2=48%時(shí) FNPV2= FIRR=47%+（ +） *（ 48%47%） =37%+% =% B：稅后全部投資： FNPV= ++= 當(dāng) I1=50%時(shí) FNPV1= 當(dāng) I2=51%時(shí) FNPV2= 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 35 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。 34 一、投資估算依據(jù) ㈠、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ㈡、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 江西省單位估價(jià)表》 ㈢、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額 江西省單位估價(jià)表》 ㈣、《全國市政工程預(yù)算定額 江西省單位估價(jià)表》 ㈤、材料單價(jià)依據(jù)宜春市建筑定額管理站發(fā)布的《 2020 年三季度主要外購材料》并結(jié)合市場調(diào)查價(jià)格確定； ㈥、其他相關(guān)定額及價(jià)格依據(jù) 二、投資估算 主要技術(shù)指標(biāo)： （ 1） 開發(fā)用地面積： 畝 （其中凈開發(fā)用地面積： 203 畝） （ 2）容積率： （ 3）開發(fā)面積： 221000 M2 其中：住宅 198717M2；商鋪 8693 M2；車庫、柴棚間 10160 M2；公建面積： 900 M2；幼兒園： 2530 M2 總開發(fā)價(jià)值： 萬元 總成本： 萬元 稅后利潤： 萬元 三、資金籌措 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建設(shè)進(jìn)度如下： 2020 年 11 月底，建筑方案設(shè)計(jì)完畢 2020 年 12 月初，編制項(xiàng)目申請報(bào)告報(bào)告并報(bào)批 2020 年 1 月底，綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計(jì)完畢 2020 年 4 月底，報(bào)建領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 2020 年 8 月，工程開工做基礎(chǔ) 2020 年 1 月，工程竣工 第十章 投資估算及資金籌措 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程，擅自分包或轉(zhuǎn)包的，可依法取消中標(biāo)資格。招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)。 ㈠招標(biāo)內(nèi)容：項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要是工程施工。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 安裝工程實(shí)施中保證給排水線路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏等。 31 境設(shè)計(jì)，充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。 ㈡節(jié)能措施 在規(guī)劃中引進(jìn)生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)理念，通過合理的建筑布局及環(huán) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在施工時(shí)，積極采用這 5 種對策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 將施工現(xiàn)場的固定噪聲源，如臨時(shí)加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能布置于遠(yuǎn)離周邊聲敏感點(diǎn)處；采用商品混凝土，避免混凝土現(xiàn)場攪拌。 ㈠施工期廢氣污染控制措施 施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng) 及時(shí)清運(yùn)，運(yùn)輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚(yáng)的措施；工地周圍用圍墻或防護(hù)板圍護(hù)，減少工地?fù)P塵對環(huán)境的影響； 保持出入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚(yáng)塵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈢、施工機(jī)械和施工車輛產(chǎn)生的噪聲對周邊環(huán)境的影響。 28 動斷裂地裂縫、土洞、滑坡、泥石流等不良地質(zhì)作用，地表未發(fā)現(xiàn)有塌陷、地下采空現(xiàn)象 ， 地勢較開闊，故本場地穩(wěn)定條件較好，適宜本工程的建設(shè)。區(qū)內(nèi) 無全升年活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風(fēng)化巖層單軸飽和抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值建議采用 8Mpa 。 27 砂質(zhì)粘土：據(jù)原位測試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) N=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e= 及液性指數(shù) IL=，按 ，得其承載力特征值為 172kpa，建議采用 145kpa。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 上述各巖土層分布、厚度、埋深詳見工程地質(zhì)剖面圖及鉆孔柱狀圖。 26 多為 2— 6cm ，河床相堆積產(chǎn)物，中等偏低壓縮性土，工程性質(zhì)較好，廣泛分布，厚層為 — ，平均為 。 砂夾卵石：黃色，飽和，稍密 — — 松散狀態(tài)，以中粗砂為主，卵石含量為 20— 40%間，成份以石英為主，多呈園狀及次園狀，大小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 25 第六章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、場地條件 ㈠位置及地形、地貌 擬建場地位蘆 洲 大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場地為秀江河一級階地地貌單元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。 24 機(jī)系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)單元門可視對講系統(tǒng)等。 在小區(qū)四周及出入口設(shè)立電子巡更系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線感應(yīng)防盜系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程管理、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 23 收集點(diǎn)、作為小品構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由環(huán)衛(wèi)車運(yùn)至處理場。 垃圾收集與處理：項(xiàng)目配套規(guī)劃有一個生態(tài)性環(huán)衛(wèi)設(shè)施房作垃圾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 以步行道與車行道為紐帶，結(jié)合花園社區(qū)及組團(tuán)綠地布局，步道以優(yōu)美的曲線構(gòu)圖為主，在路網(wǎng)中形成比較活躍的構(gòu)成因素并結(jié)合場地、休息娛樂設(shè)施、室外小品的設(shè)置，強(qiáng)化了小區(qū)內(nèi)景觀特質(zhì)并充分順應(yīng)了散步者的心理要求。 22 住宅群體空間依各自的體量組織的空間形式，形成不同的空間感受，通過不同的尺度、標(biāo)高的空間層次創(chuàng)造高低錯落、層次豐富的群體空間；在不同的區(qū)域設(shè)置不同的建筑類型，增強(qiáng)小區(qū)整體的識別性， 充分展露高檔住宅群的尊貴。組團(tuán) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 21 ㈥、其他國家及地方相關(guān)規(guī)范，法律及規(guī)定 二、項(xiàng)目定位 該項(xiàng)目系宜春城北首個“臨江題材”的高檔住宅小區(qū)，江西省正榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將以引領(lǐng)宜春市房地產(chǎn)市場的高度，全力營造宜春一流的“園林式、標(biāo)志性、人性化”的高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)。 第五章 項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì) 一、編制依據(jù) ㈠、用地現(xiàn)狀地形圖及用地紅線圖； ㈡、宜春市城市規(guī)劃管理規(guī)定 ㈢、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003682020 ㈣、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595， 2020 年版 ㈤、《汽車庫、修車庫、停車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。銷售工作重點(diǎn)在引導(dǎo)期、預(yù)約期和第一強(qiáng)銷期，在引導(dǎo)期和預(yù)約期做好銷售引導(dǎo)工作，吸引市民眼球，積累目標(biāo)客戶群，為項(xiàng)目開盤做好準(zhǔn)備工作，對項(xiàng)目的銷售起到關(guān)鍵性作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一、二、三期營銷策略做到統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，實(shí)現(xiàn)營銷推廣效應(yīng)最大化。項(xiàng)目總戶數(shù) 約 1640 戶，商業(yè)面積 約9275 ㎡。鎖定目標(biāo)客戶群：宜春市對房改房上市全面放開，住房升級換代的購買團(tuán)體已經(jīng)形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。未來若干年，城市建城區(qū)面積里及城市人口仍將有一個急劇擴(kuò)張的階段。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng) 觀念，改善型住房的需求較為明顯。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一方面更注重開發(fā)質(zhì)量，著力制造品牌，出現(xiàn)了一批環(huán)境優(yōu)美、舒 適宜人的居住小區(qū)；另方面，整個城市居住面貌發(fā)生了改觀，使宜春城區(qū)越來越成為有特色的生態(tài)人居城市，吸引人們從四方八方前來買房置業(yè)。 2020年非住宅（主要是商業(yè)用房）空置面積為 萬平方米， 2020 年非住宅空置面積 萬平方米，總