【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 42 3 盈余資金（ 1） （ 2） 24 累計盈余資金 24 根據(jù)上表，本項目每年累計盈余均大于 0，故從償債能力分析來說，該項目是可行的。 項目經(jīng)濟效益指標(biāo)匯總表 單位：萬元 靜態(tài)指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 a：凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 37 （ 2）土地增值稅計算表 土地增值稅計算表 單位：萬元 序號 項目名稱 計算依據(jù) 交納金額 1 銷售收入 2 扣除項目金額 開發(fā)成本 序號 項目名稱 計算依據(jù) 交納金額 開發(fā)費用 銷售稅金及附加 其他扣除項目 ?。?）的 20% 3 增值額 （ 1） （ 2） 4 增殖率 （ 3） /（ 2） % 5 增值稅率 （ 4） ≦ 50% 30% 6 速算扣除數(shù) 0 7 土地增值稅 （ 3） *（ 5） （ 2） *（ 6） （ 3）利潤總額： = （ 4）所得稅： *%=（我司按銷售額 %核定征收） 凈利潤： = 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總投資 自有資金 銀行融資 銷售款回收 資金情況 占總投資比例 100% 35% 44% 21% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建議針對不同工程項目，結(jié)合項目建設(shè)進(jìn)度安排，確定不同的招標(biāo)子項。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈣施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對策 用先進(jìn)的施工技術(shù)； 加強施工管理； 適當(dāng)采用預(yù)制裝配施工方案； 采用先進(jìn)的施工機械設(shè)備； 采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。要合理安排施工時間，夜間（ 22： 006： 00）及午間（ ： 00）不進(jìn)行高噪音的施工作業(yè)，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護部門提出申請，或批 準(zhǔn)后方可在指定日期內(nèi)進(jìn)行；在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩遮物；盡量將攪拌機運行時間控制到最低限度，最大限度地減少因施工而產(chǎn)生的高噪聲對周圍聲環(huán)境的影響。但須注意工程施工過程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 粘土：據(jù)原位測試標(biāo)準(zhǔn)貫入實驗統(tǒng)計修正擊數(shù) N=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實驗數(shù)據(jù)，孔隙比 e= 及液性指數(shù) IL= ，按 回歸修正，得其承載力 特征值為 152kpa ，建議采用 145kpa。 二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定 雜填土：濕，結(jié)構(gòu)松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎(chǔ)持力層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。 ㈥物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引進(jìn)沿海先進(jìn)物業(yè)管理技術(shù) 和理念，全封閉式管理， 在小區(qū)入口設(shè)物業(yè)管理中心，并設(shè)置閱覽室、圖書管、文娛室、小賣點等，以提供業(yè)主交往活動與服務(wù)空間。布局合理，有良好的服務(wù)半徑和出行條件，方便大眾。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售周期：根據(jù)宜春房地產(chǎn)銷售基本情況，銷售周期可劃分為：引導(dǎo)期、預(yù)約期、第一強銷期、持續(xù)期、第二強銷期、持續(xù)期、掃尾期。麗景濱江” 的營銷推 廣依據(jù)為項目的產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場動態(tài)，分別制定項目總體營銷策略和項目年度營銷策略；根據(jù)項目工程進(jìn)度及黃金周時間節(jié)點制定階段性營銷策略、大型推廣活動、 SP 促銷活動。麗景濱江”定位中高端產(chǎn)品。到 2020年，城區(qū)建成面積達(dá)到 44平方公里，常住人口 40萬人。 18 ㈠、從購房 能力看 伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2020 年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余款 億元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，增長 1098 元。房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容及內(nèi)涵發(fā)生了深刻變化，不僅是量的增多，更主要的是 品 質(zhì)全面提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的構(gòu)成，由上年的 ： ： ： ： 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈡、氣候條件： 宜春市的氣候具有亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候特點。 13 “正榮麗景濱江”項目二期工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 50273㎡ 2 小區(qū)總建筑面積 79430㎡ 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 70978㎡ 商鋪面積 3373㎡ 雜物間 2909㎡ 幼托面積 2530㎡ 4 容積率 5 建筑密度 25% 6 綠化面積 19490㎡ 7 綠 地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 596戶 9 會所 / 10 獨立汽車庫 111個 11 露天停車位 43個 12 地下車庫 44個 13 垃圾站 / 14 道路面積 10275㎡ 15 景觀等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 二、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)宜春市中心城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展趨勢，按照“統(tǒng)一規(guī) 劃，分步實施”的原則，“正榮 周邊有大型體育中心、廣電中心、移動大樓、保險大廈、電力公司、袁州區(qū)財政局、大型超市，與市政府新行政中心相毗鄰。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。麗景濱江”土地使用權(quán)證》 ㈤、市規(guī)劃局《“正榮正榮 公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，按時納稅，積極履行納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，自成立以來，共上繳納稅 2500 萬元，被宜春市政府授予“納稅大戶”和“納稅百強民營企業(yè)”光榮稱號，并多次被政府各級職能部門評為、“誠信單位”、“先進(jìn)私營企業(yè)”、“先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“泛 珠區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)”，在房地產(chǎn)開發(fā)和市政工程領(lǐng)域中樹立了優(yōu)質(zhì)的形象。正榮公司全面實施國際 ISO9002 質(zhì)量體系管理，以“正直構(gòu)筑繁榮”為企業(yè)核心價值觀，奉行“構(gòu)建新都市、共享好生活”的經(jīng)營理念，自 1995 年進(jìn)入宜春以來，先后承接了宜春市袁山東路、 昌黎 路、 明月 北路、高士 北總投資 自有資金 銀行融資 銷售款回收 資金情況 占總投資比例 100% 35% 44% 21% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一期凈開發(fā)用地面積 約 畝，開發(fā)建筑面積 約 80430 ㎡ ，沿蘆州大道至中央水景部分開發(fā)二至三個組團，完成部分公建配套及 主入口 廣場建設(shè)和園林綠化、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、水、 電、通信、煤氣、智能化系統(tǒng)等）；二期凈開發(fā)用地面積 約 畝，開發(fā)建筑面積 約 82029 ㎡ ，沿中央水景以西建設(shè)規(guī)劃中多層住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 麗 景 濱 江 項 目 核 準(zhǔn) 報 告 編制單位：江西省桂能綜合設(shè)計研究院有限公司 二〇〇六年十 二月十一 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 目錄 第一章 項目總論 ……………………………………… 4 第二章 擬建項目情況 ………………………………… 8 第三章 項目區(qū) 域 概況及社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r …………… 13 第四章 市場分析營銷策略 …………………………… 14 第五章 項目技術(shù)方案設(shè)計 …………………………… 19 第六章 項目建設(shè)條件…… …………………………… 23 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能節(jié)水 ………………………… 26 第八章、項目招標(biāo)管理 ………………………………… 29 第九章 項目進(jìn)度計劃 ………………………………… 31 第十章 投資估算及資金籌措 ……………………… .32 第十一章 項目財務(wù)評價 ……………………………… 33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。正榮公司在不斷發(fā)展壯大的同時積極支持社會公益事業(yè)，用于文化、體育事業(yè)和扶貧救災(zāi)方面捐款達(dá)一百多萬元，受到社會各屆贊譽。麗景濱江”建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 8 第二章 擬建項目情況 一、項目開發(fā)實施條件 “正榮 9 多米，縱深 400多米，具有無敵江景優(yōu)勢，為項目建造中高端大盤奠定了 良好基礎(chǔ)。 地形現(xiàn)狀較平毯，開發(fā)時可減少場地平整費用、降低開發(fā)成本。麗景濱江”項目總規(guī)劃占地 （其中凈開發(fā)用地面積 203畝） ，總規(guī)劃建筑面積 221000 ㎡ ， 計劃分三期開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。麗景濱江”項目三期工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 數(shù)量 1 小區(qū)用地總面積 32933㎡ 2 小區(qū)總建筑面積 59541㎡ 3 可銷售建筑面積 住宅建筑面積 53234㎡ 商鋪面積 2529㎡ 雜物間 2181㎡ 幼托面積 / 4 容積率 5 建筑密度 25% 6 綠化面積 14618㎡ 7 綠地率 40% 8 住宅總戶數(shù) 447戶 9 會所 / 10 獨立汽車庫 84個 11 露天停車位 34個 12 地下車庫 34個 13 垃圾站 / 14 道路面積 7706㎡ 15 景觀等其他設(shè)施 16 排水去向 連接周邊道路排水管 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。氣候溫和，雨量充沛，四季 分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時咸宜”之稱。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年，宜春市財政總收入躍上 30億元臺階，達(dá)到 ，比上年增長 %，其中地方財政收入 億元，增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一方面更注重開發(fā)質(zhì)量，著力制造品牌，出現(xiàn)了一批環(huán)境優(yōu)美、舒 適宜人的居住小區(qū)；另方面，整個城市居住面貌發(fā)生了改觀，使宜春城區(qū)越來越成為有特色的生態(tài)人居城市，吸引人們從四方八方前來買房置業(yè)。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。未來若干年，城市建城區(qū)面積里及城市人口仍將有一個急劇擴張的階段。鎖定目標(biāo)客戶群：宜春市對房改房上市全面放開，住房升級換代的購買團體已經(jīng)形成。一、二、三期營銷策略做到統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，實現(xiàn)營銷推廣效應(yīng)最大化。銷售工作重點在引導(dǎo)期、預(yù)約期和第一強銷期，在引導(dǎo)期和預(yù)約期做好銷售引導(dǎo)工作，吸引市民眼球，積累目標(biāo)客戶群，為項目開盤做好準(zhǔn)備工作，對項目的銷售起到關(guān)鍵性作用。 21 ㈥、其他國家及地方相關(guān)規(guī)范，法律及規(guī)定 二、項目定位 該項目系宜春城北首個“臨江題材”的高檔住宅小區(qū)，江西省正榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將以引領(lǐng)宜春市房地產(chǎn)市場的高度，全力營造宜春一流的“園林式、標(biāo)志性、人性化”的高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)。 22 住宅群體空間依各自的體量組織的空間形式，形成不同的空間感受，通過不同的尺