【正文】 ....................................................................................................................... 104 銷售安排 .......................................................................................................................................................................... 104 二、媒介推廣策略 ........................................................................................................................................................................ 105 媒體總策 略 ...................................................................................................................................................................... 106 媒介推廣建議 ................................................................................................................................................................... 106 媒介費(fèi)用分配建議 ............................................................................................................................................................ 109 媒體投放排期及時(shí)間安排： .............................................................................................................................................. 110 香江?生態(tài)麗景項(xiàng)目前期報(bào)紙投放時(shí)間計(jì)劃預(yù)算表 ...................................................................................................................111 三、推售節(jié)奏及策略 ..................................................................................................................................................................... 113 四、現(xiàn)場(chǎng)包裝 ............................................................................................................................................................................... 120 五、公關(guān)、促銷活動(dòng) ..................................................................................................................................................................... 121 第七部分 營(yíng)銷組織管理 ............................................................................................................................................................ 125 一、營(yíng)銷管理體系 .......................................................................................................................................................................... 51 營(yíng)銷系統(tǒng)的 建立 ............................................................................................................................................................... 126 銷售部組織框架結(jié)構(gòu)及各部門職責(zé)如下： ......................................................................................................................... 126 前期準(zhǔn)備工作 ................................................................................................................................................................. 130 二、銷售進(jìn)度控制策略 ................................................................................................................................................................. 134 三、數(shù)據(jù)化營(yíng)銷創(chuàng)新管理模式 ....................................................................................................................................................... 135 四、 物業(yè)管理 ............................................................................................................................................................................. 137 五、銷售人員培訓(xùn)（略） .............................................................................................................................................................. 141 第八部分 公關(guān)活動(dòng)策劃建議 ...................................................................................................................................................... 144 一、本案公關(guān)活動(dòng)的原則 ................................................................................................................................................................ 59 二、公關(guān)活動(dòng)的目的 ..................................................................................................................................................................... 145 三、系列活動(dòng)主題建議 ................................................................................................................................................................. 145 第一部分 市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析 一、上半年合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成就 房產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì) 合肥市統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) %，其中 6月份完成 億元，比上月增加近 1 億元。雖然今年國(guó)家為控制房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，但受投資慣性的影響，今年以來(lái)省城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一直保持高位平穩(wěn)運(yùn)行。至 6 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的比重已降為 %，比上月減少 個(gè)百分點(diǎn)。受此鼓舞，省城新開(kāi)工面積和完成土地開(kāi)發(fā)面積也大幅增加。 20xx 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況表 指 開(kāi)發(fā) 土地 商品房 新開(kāi)工 商品房 商品 商品 住宅 標(biāo) 數(shù)值 購(gòu)置 土地面積 開(kāi)發(fā)面積 施工面積 面積 竣工面積 房 銷售面積 房 空置面積 空置面積 20xx 年上半年 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 90 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 20xx 年上半年 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 同比增長(zhǎng) % % % % % % —% —31％ 不過(guò)，統(tǒng)計(jì)資料也顯示，從二季度開(kāi)始，受國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策的影響，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售開(kāi)始受到抑制，房 地產(chǎn)的交易量比以前大幅減少，房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨于平穩(wěn)。 房?jī)r(jià)走勢(shì) 今年一季度，合肥市商品房均價(jià)達(dá) 元 /平方米 ，直逼 3000 元大關(guān)，較去年末每平方米上漲約 201 元。根據(jù)主管部門對(duì)合肥市城區(qū)新房發(fā)證情況統(tǒng)計(jì)，今年 1 月份商品房均價(jià)漲至 2884 元 /平方米， 2 月份約 2940 元 /平方米，至 3 月份合肥市商品房均價(jià)達(dá)到 元 /平方米。 可以看出，房地產(chǎn)投資仍在保持增長(zhǎng)，相對(duì)于去年全年 27％的驚人漲幅，今年前三月省城房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯放緩。 二季度，受房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)的影響，合肥整體房?jī)r(jià)雖仍保持慣性上漲，但漲幅明顯趨緩。而在二季度，合肥房屋銷售價(jià)格同比漲幅僅為 7%，漲幅比一季度下降了 5 個(gè)百分點(diǎn)。二季度，合肥二手房房?jī)r(jià)同比漲幅為 %，與一季度相比，二手房房?jī)r(jià)漲幅甚至出現(xiàn)了近年來(lái)少有的負(fù)數(shù)，為 %。 二季度合肥市整體房屋平均銷售價(jià)格為 3551 元，其中，新建商品住房的平均價(jià)格為 2820 元。 二手房均價(jià)達(dá) 3617 元 ，同比增長(zhǎng) %，合肥二手房不僅高于全國(guó)平均水平（全國(guó)均價(jià)為 3425 元），同時(shí)還高出新建商品房均價(jià)近800 元。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從去年開(kāi)始的宏觀調(diào)控到今年的房產(chǎn)新政，一系列政策疊加在房地產(chǎn)業(yè)上，致使該行業(yè)信心指數(shù)出現(xiàn)大幅下滑，標(biāo)志著我省房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正逐步降溫。省城眾多地產(chǎn)商也承認(rèn)，短期內(nèi)企業(yè)確實(shí)受到了影響。與一季度比，受商品房銷售價(jià)格景氣指數(shù)下降的影響，土地開(kāi)發(fā)、商品房銷售、盈利變化、流動(dòng)資金等景氣指數(shù)也出現(xiàn)了下降。經(jīng)濟(jì)學(xué)者也認(rèn)為 ，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)大趨勢(shì)，國(guó)民收入的穩(wěn)定提升，城市發(fā)展特別是安徽這樣的發(fā)展中省份的未來(lái)空間，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)都是利好。 近期出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及其影響 繼央行連續(xù)加息、國(guó)務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施公布之后，政府再出調(diào)控新政，建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，也就是業(yè)界俗稱的“新八條”。土地方面，政府將進(jìn)一步加大對(duì)土地的監(jiān)管力度，并對(duì)土