【正文】 ，將商鋪產(chǎn)權(quán)全 部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租 。 四、 樓層規(guī)劃布局 樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定 樓層 品類規(guī)劃經(jīng)營面積 備注 F1 精品館 （ 7700㎡） F1臨街店鋪： 1600㎡。 充分將客流聚集在二 、 三層 ， 通過各樓層手扶 、 垂直梯等向上 、 下兩層及步行街分流 ， 保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo) 。 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 Strengths SWOT 分析 Weakness Opportunity Threat 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 ? Strengths（優(yōu)勢(shì)分析） ? 項(xiàng)目扼城區(qū)進(jìn)入良鄉(xiāng)的要道，物流車流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大； ? 開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源； ? 項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積 4萬余平方米 ， 在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯； ? 地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長陽鎮(zhèn) ， 市場(chǎng)范圍東可輻射六里橋 ， 西可輻射良鄉(xiāng) ，商圈市場(chǎng)影響范圍廣； ? 周邊多個(gè)住宅小區(qū)已建成或正在建成 ， 今后有一定的商業(yè)購買消費(fèi)力 ， 有利于形成核心商圈； 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 ?Weakness（劣勢(shì)分析） ? 良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城 ， 與北京城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)相比落后 ， ?項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的消費(fèi)居民 、 商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍； ? 開發(fā)商在項(xiàng)目前期對(duì)商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設(shè)計(jì)； ? 物業(yè)為狹長底商 ， 進(jìn)深不足 ， 影響商業(yè)的招商和經(jīng)營； ? 本項(xiàng)目屬于綜合建筑體 ， 整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分 。 ?舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī) 。營銷策劃方案 北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目 我們本著“ 專業(yè)、敬業(yè) ”的企業(yè)精神，“ 為客戶創(chuàng)造專業(yè)價(jià)值 ”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供專業(yè)價(jià)服務(wù)。 ?隨著國際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐 ， 武漢的商業(yè)氛圍將全面提升 ，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā)展時(shí)機(jī) 。 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 ? Opportunity（機(jī)會(huì)分析） ? 良線作為北京城市建設(shè)與發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 ， 已逐漸顯示出了強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)態(tài) ， 為項(xiàng)目提供了良好的成長空間； ? 周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高 ， 為項(xiàng)目提供了充足的潛在消費(fèi)群體和市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項(xiàng)目 ， 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小 ， 項(xiàng)目發(fā)展空間； 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 ? Opportunity（機(jī)會(huì)分析） ? 項(xiàng)目的商業(yè)部分尚未全面啟動(dòng) ， 其規(guī)劃 、 定位 、 招商等還有充分的選擇空間； ? 城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快 ， 使土地和商業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷升值； ?北京各類商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點(diǎn) ， 發(fā)展連鎖 ， 招商資源相對(duì)豐富 。 ?一層精品館：商品定位中高檔 ， 消費(fèi)群體主要面向中高端群體 。 業(yè)主自主經(jīng)營 、 統(tǒng)一物業(yè)管理 室內(nèi)部分： 名品街 4100㎡； 個(gè)人護(hù)理專業(yè)店： 500㎡； 項(xiàng)目物業(yè)靠鐵路北區(qū) 500㎡規(guī)劃為網(wǎng)吧 。 ? 東區(qū)商鋪 一層商鋪 建筑面積為 30～ 35㎡為主；所占比例為 60%； 20～ 30㎡為輔；所占比例為 30%； 10㎡以下及 35～ 60㎡所占比例 10%；特殊需要 ， 具體可視情況而定 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 價(jià)格定位 定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則 層總價(jià)一般控制在 20～ 40萬 ， 盡量挖掘市場(chǎng)資源 。 職業(yè)結(jié)構(gòu) 政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 ? 酒店配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn) 需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì) ， 注重服務(wù)的水準(zhǔn) ， 對(duì)配套的 要求不是非常強(qiáng)烈 。 其他各層 ， 建筑面積為 10～ 15㎡為主；所占比例為 60%； 16～ 25㎡為輔；所占比例為 30%； 10㎡以下及 30㎡～ 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 首付款控制 —— 首付款 不宜超過 4～ 10萬元 ， 降低投資門檻 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 投資者收益分析 標(biāo)準(zhǔn)鋪位 30㎡ 銷售均價(jià) 10000元／㎡ 總房價(jià) 30㎡ 10000 =30萬元 銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬元，貸款 15萬元 ) 租金收益 租金收益率 10％ 年返租金額 3萬元 (30萬元 10％ =3萬元 ) 提前返租 購房時(shí)返還 3年租金 9萬元 實(shí)際首付款 6萬元 償還貸款 10年 15萬元貸款，月還款 15= 年還款 12= ? 東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 投資者收益分析 ? 投資者投資收益分析 租金收益 每年收益 3萬元， 40年累計(jì)收益 120萬元 償還貸款后 現(xiàn)金收益 A、每年收益 9711元 (30000元一 20289元 =9711元 ) B、 10年累計(jì)收益 97110元 (9711 10年 =97110元 ) C、 40年累計(jì)收益 (3萬元 30+97110元 — = ) 40年商鋪增值 保守估計(jì)增幅 3倍，價(jià)值 90萬元 (30 3=90萬元 ) 40年投資總收益 （ +90萬元 =） 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 名稱 物業(yè)類型 總規(guī)模（萬 m2） 寫字樓 比例 公寓比例 商業(yè)比例 酒店 比例 國貿(mào) 寫字樓、公寓、酒店 會(huì)展、商業(yè) 56 % % % % 嘉里中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) % % % % 東方廣場(chǎng) 寫字樓、公寓、 酒店、商業(yè) 80 % % % % 賽特廣場(chǎng) 寫字樓、酒店、商業(yè) % \ % % 恒基中心 寫字樓、公寓、商業(yè) 28 % % % \ 盈科中心 寫字樓、公寓、商業(yè) % % % \ 燕莎中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) 16 % % % % 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 物業(yè)功能 寫字樓 酒店 公寓和住宅 商業(yè)（俱樂部 +商業(yè)配套） 總規(guī)模 規(guī)模（平方米） 24646 15000 56580 45560 137600 規(guī)模比例 18% 11% 41% 33% % 與北京七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的 規(guī)模規(guī)律。 配套內(nèi)容 酒店的配套可以少而精 ， 滿足其基本需求 ， 如早餐 、 洗衣等 。 共享配套 銀行、品牌快餐、咖啡酒吧、郵局、健身與通訊。 高檔俱樂部 實(shí)現(xiàn)康體、娛樂功能，包含健身房等；高級(jí)餐飲功能：以高級(jí)西餐為主，兼 有最高檔中餐；會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室。 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 關(guān)鍵詞 中天 大中國 ? 建立制度 “全員獎(jiǎng)勵(lì)制度” ； “客帶客銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度” ； VIP大客戶（團(tuán)購）制度 政府官員自動(dòng)行銷管理制度 ； 促銷獎(jiǎng)勵(lì)制度 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 價(jià)格策略 價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：總價(jià)優(yōu)勢(shì)、首期優(yōu)勢(shì)、月供優(yōu)勢(shì)，以 及單價(jià)優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間等方面。 ? 買房租房送酒店套房 買房客戶贈(zèng)送一年酒店套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年 10次），事先預(yù)約使用。 ? 中天 十 、 項(xiàng)目宣傳策略 ? 賣點(diǎn)精粹 ? 星級(jí)服務(wù) —— 執(zhí)行 “ 99+1” 模式的新懶漢計(jì)劃； —— 星級(jí)大堂 、 星級(jí)會(huì)所 、 星級(jí)辦公的 “ 星 ” 生活； —— 業(yè)主的管家 ， 顧客的助理 ， 企業(yè)的后勤； —— 換位思考，從“請(qǐng)消費(fèi)者注意”到“請(qǐng)注意消費(fèi)者” ； 十 、 項(xiàng)目宣傳策略 ? 賣點(diǎn)精粹 ? 技術(shù)智能 —— 紅外線遙控安保系統(tǒng) ， 保障安全生活百分百； —— “ 指紋生活 ” 上 ， “ 卡式生活 ” 下 ， 簡單才是硬道理； —— VOD點(diǎn)播 、 電子商務(wù) 、 遠(yuǎn)程可視會(huì)議輕松 “ 指點(diǎn) ” ； ? 繼續(xù)發(fā)展 —— 建筑是發(fā)展的 ， 改進(jìn) +引進(jìn) ， 物業(yè)正無窮； —— 服務(wù)是發(fā)展的 ， 人性 +個(gè)性 ， 滿分不滿足； —— 客戶是發(fā)展的 ， 交流 +溝通 ， 生活起步走； —— “中天”是發(fā)展的，可持續(xù)合作，發(fā)展無極限 ； 十 、 項(xiàng)目宣傳策略 ? 客群目標(biāo)策略 ? 第一階段媒體目標(biāo) —— 提升內(nèi)涵 ， 引起關(guān)注 ? 第三階段媒介目標(biāo) —— 加大力度 ， 引導(dǎo)消費(fèi) ? 第二階段媒介目標(biāo) —— 注重信息到達(dá)率 ， 激發(fā)購買欲望 此階段是項(xiàng)目推廣開盤前進(jìn)行宣傳造勢(shì)，以迅速提升中天國際