【正文】 :12:2319:12:23January 30, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 7時(shí) 12分 :12January 30, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 7時(shí) 12分 23秒 下午 7時(shí) 12分 19:12: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 19:12:2319:12:2319:121/30/2023 7:12:23 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 開盤強(qiáng)銷期：其工作目標(biāo)是全面實(shí)現(xiàn) 銷售額 的突破 ,時(shí)間 4個(gè)月。 此階段配合階段性銷售工作 ， 以信息最大限度的到達(dá)目標(biāo)客戶群為主 要目的 ， 激發(fā)他們的租賃 、 購買欲望 ， 形成租售市場(chǎng)的熱點(diǎn) 。 國際內(nèi)涵 —— 中天生活 ， 看得見 、 用得著 、 影響生活方式 、 擁有榮譽(yù)感的生活； —— 中天企業(yè)、中天品牌、中天生活，三位一體。 ? 免費(fèi)室內(nèi)設(shè)計(jì) 、 菜單式裝修服務(wù) ?以租代售方式 （ 免息 ） 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 銷控策略 ? 整體銷控策略 “中天國際購物中心”、“中天國際大廈”、“中天國際大酒店”，依序銷 控；“中天國際公寓”與“中天國際都市匯”同步進(jìn)行。 本項(xiàng)目的價(jià)格策略 在投資產(chǎn)品中 ， 淡化單價(jià)概念和總價(jià)概念 ， 強(qiáng)調(diào)首期付款時(shí)間 和保值 、 增值優(yōu)勢(shì) 。大世界的思維方式。國際 ? 中天概念 天地之元點(diǎn)，歷法之根本；四季交更、時(shí)代變遷之臨界點(diǎn)。 ? 共享商業(yè)配套的分布 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 高檔商務(wù)俱樂部 ? 目標(biāo)客戶 具備一定實(shí)力的公司的決策層人士 ? 經(jīng)營方式 采用會(huì)員制的經(jīng)營方式 ? 功能分類 康體娛樂功能： 健身房 、 桑拿 、 臺(tái)球 、 保齡球 、 壁球 、 室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)等； 高級(jí)餐飲： 以高級(jí)西餐為主 ， 以及日本 、 韓國料理等 ， 兼有最高檔中餐 ； 會(huì)議功能： 包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室； 其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù) ， 提供 一些特殊的空間 ； 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 營銷總思路 以“整體營銷策略”、“未來營銷策略”和“功能營銷策略”為主要營銷策 略，針對(duì)未來的“中天人”定向推廣，結(jié)合中天國際流光溢彩的賣點(diǎn)， 確定銷售和推廣策略。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 配套功能組合與分布 ? 各產(chǎn)品類型配套功能需求 酒店配套需求 配套名稱 前臺(tái) 咖啡吧 餐廳 商務(wù)中心 公寓配套需求 配套名稱 美容、美體 保健中心 花店 藥店、面包房 超市 配套名稱 桑拿 、 淋浴 健身房 體操房 兒童活動(dòng)室 圖書室 配套名稱 西餐廳 休息廳 球類運(yùn)動(dòng)室 空中花園 寫字樓配套需求 配套名稱 銀行 會(huì)議室 商務(wù)中心 高檔餐廳 配套名稱 員工餐廳 、 郵局 咖啡廳 夜總會(huì) 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 配套功能組合與分布 將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求 ， 進(jìn)行組合 ， 最大限度的發(fā)揮本項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)的 功能 。 共享配套 對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中 餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū) 域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。 ? 東區(qū)商鋪 ? 西區(qū)商鋪 ? 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 一層商鋪的價(jià)格為： 10000元 /㎡其他各層均價(jià)為 6000元 /㎡ 遵循“租價(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制在 150萬～ 200萬。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。 配套內(nèi)容 酒店的配套可以少而精 ， 滿足其基本需求 ， 如早餐 、 洗衣等 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 投資者收益分析 標(biāo)準(zhǔn)鋪位 30㎡ 銷售均價(jià) 10000元／㎡ 總房價(jià) 30㎡ 10000 =30萬元 銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬元，貸款 15萬元 ) 租金收益 租金收益率 10％ 年返租金額 3萬元 (30萬元 10％ =3萬元 ) 提前返租 購房時(shí)返還 3年租金 9萬元 實(shí)際首付款 6萬元 償還貸款 10年 15萬元貸款，月還款 15= 年還款 12= ? 東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 投資者收益分析 ? 投資者投資收益分析 租金收益 每年收益 3萬元， 40年累計(jì)收益 120萬元 償還貸款后 現(xiàn)金收益 A、每年收益 9711元 (30000元一 20289元 =9711元 ) B、 10年累計(jì)收益 97110元 (9711 10年 =97110元 ) C、 40年累計(jì)收益 (3萬元 30+97110元 — = ) 40年商鋪增值 保守估計(jì)增幅 3倍，價(jià)值 90萬元 (30 3=90萬元 ) 40年投資總收益 （ +90萬元 =） 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 名稱 物業(yè)類型 總規(guī)模（萬 m2） 寫字樓 比例 公寓比例 商業(yè)比例 酒店 比例 國貿(mào) 寫字樓、公寓、酒店 會(huì)展、商業(yè) 56 % % % % 嘉里中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) % % % % 東方廣場(chǎng) 寫字樓、公寓、 酒店、商業(yè) 80 % % % % 賽特廣場(chǎng) 寫字樓、酒店、商業(yè) % \ % % 恒基中心 寫字樓、公寓、商業(yè) 28 % % % \ 盈科中心 寫字樓、公寓、商業(yè) % % % \ 燕莎中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) 16 % % % % 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 物業(yè)功能 寫字樓 酒店 公寓和住宅 商業(yè)（俱樂部 +商業(yè)配套） 總規(guī)模 規(guī)模（平方米） 24646 15000 56580 45560 137600 規(guī)模比例 18% 11% 41% 33% % 與北京七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的 規(guī)模規(guī)律。 首付款控制 —— 首付款 不宜超過 4～ 10萬元 ， 降低投資門檻 。 其他各層 ， 建筑面積為 10～ 15㎡為主；所占比例為 60%； 16～ 25㎡為輔；所占比例為 30%； 10㎡以下及 30㎡～ 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 業(yè)主自主經(jīng)營、 統(tǒng)一物業(yè)管理 F F3 生活超市 （ ㎡） F2： 7600㎡； （ 其余 1100㎡規(guī)劃為門市店鋪 ） F3： 8800㎡ 。 要求商裝的色彩典雅 、 燈光明亮 、 檔次上乘 ， 各店鋪布局上采用店中店形態(tài) ，可以最充分地保證商場(chǎng)的整體形象 。 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目（ SWOT）分析 ? Threat（威脅分析） ? 北京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭日趨激烈； ? 商業(yè) 投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎 ， 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)； ? 前期的市場(chǎng)消費(fèi)力不足 ， 投資 店鋪壓力較大 ， 影響項(xiàng)目的投 資銷售； ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日 ， 使項(xiàng)目市場(chǎng) 培育期增長 。 一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 市場(chǎng)背景 ?銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)； ?房地產(chǎn)市場(chǎng)整合速度加快 ， 企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律； ?未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好 、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì) ， 產(chǎn)業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步顯現(xiàn) ， 并保持一定 的增長速度 。 —— 同世飛天的使命 目錄 ? 第一部分：市場(chǎng)背景分析 ? 第二部分：項(xiàng)目概況及 SWOT分析 ? 第三部分：項(xiàng)目商業(yè)定位 ? 第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局 ? 第五部分：項(xiàng)目招商及運(yùn)營 ? 第六部分：經(jīng)營收益預(yù)測(cè) ? 第七部分：商場(chǎng)店鋪切割方案 本案共分為七個(gè)部分： 武漢地勢(shì)獨(dú)特 ， 得 “ 水 ” 獨(dú)厚 ， 又受水之隔 。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升； 一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 市場(chǎng)背景 ?武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升 ，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展 ， 形成多商圈的格局 。 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 項(xiàng)目概況 ?地處武漢市兩個(gè)市級(jí)商圈之一 ——漢陽 “ 鐘家村商圈 ” ， 漢陽大道與鸚鵡大道交匯處 ， 屬于武漢 三鎮(zhèn)中心區(qū)域； ?項(xiàng)目集購物、娛樂、餐飲、休