【正文】 寓的配套 、 服務要求比較高 。 商業(yè)功能特點 為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利 ， 且能夠擴大項目知名度 ， 在市場中 樹立高檔次的項目形象 ， 有利于項目租金水平的提高 。 八、 項目功能及配套建議 ? 各產品類型的功能分析 ? 各產品功能互動關系分析 寫字樓功能特點 整個建筑綜合體的支撐物業(yè) ， 其經營直接影響到酒店 、 商業(yè)的收益 。 ? 個體投資者群體的主要特征 年齡結構： 在 30— 55歲之間 ， 其中又以 35— 45歲的投資者為主 。 二、三層均價為： 6000元 /㎡ 遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎上 ， 實現(xiàn) “高 、 寬 、 深 ”的設計理念 ， 最大限度地提高利潤率 。 七、 項目商鋪定位 ? 產品定位 ? 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài) 定位 進行切割，依據各業(yè)態(tài)的不同需求確定 建筑面積。 七、 項目商鋪定位 ? 產品定位 按照“分零發(fā)售，產權商鋪”模式切割，將商鋪產權全 部進行銷售，產權可轉讓，銷售后全面自營或包租 。 共享配套 對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中 餐廳等設施，可共享公寓或寫字樓的配套設施或是本項目的配套設施。 同時精英客群有效提升了建筑綜合體的品質 。不僅如此，本項目注重住宅和商業(yè)的比重與項目本身所在區(qū) 域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。 個體經營：經營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。 ? 東區(qū)商鋪 ? 西區(qū)商鋪 ? 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 一層商鋪的價格為： 10000元 /㎡其他各層均價為 6000元 /㎡ 遵循“租價反推，合理定價”原則，總價一般控制在 150萬～ 200萬。 遵循不同業(yè)態(tài)的經營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進行銷售。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。 ?模式二：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司 ， 委托專業(yè)公司參與經營管理 。 物業(yè)持有或整售 租戶自主經營管理 F4 時尚流行館 (8800㎡ ) 百元商品街： 4200㎡； 電玩： 600㎡； 風味小吃城： 3200㎡； 其他配套 （ 如美容中心 、 休閑水吧等 ） ： 800㎡ 。 ?西區(qū)商業(yè)步行街作為本項目建設規(guī)劃的亮點 ， 其承載的功能以餐飲 、休閑 、 娛樂等功能為主 ， 形成本項目購物 、 休閑 、 娛樂 、 餐飲綜合服務消費空間 ， 更好滿足區(qū)域消費需求 ， 豐富該區(qū)旅游市場 。 四、 樓層規(guī)劃布局 ?說明： ?二 、 三層生活超市：引進強勢生活超市進駐 ， 一則滿足周邊市民的日常生活消費需求 ， 為大眾服務；二則通過其強大的聚客力為項目帶來充足的客源 。 四、樓層規(guī)劃布局 運作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經營、統(tǒng)一管理 ?“ 倒金子塔 ” 式布局結構： 樓層 經營 區(qū)域面 經營品類 備注 東區(qū) F1 精品館 5100 金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、箱包、男女服飾 不含 1F臨街 店鋪（ 2600㎡） F 23 生活 超市 16400 生活日常用品、小百貨等 物業(yè)持有或整售(不含 2F門市店 ) F4 時尚流行館 8800 飾品、時尚服飾、百元商品城、 風味小吃城、電玩城、美容院等 業(yè)主自營 西邊步 行街 F12 品牌店 5000 名品專業(yè)店、中西快餐等 業(yè)主自營 F3 餐飲、 娛樂、 2700 餐飲、茶藝、 KTV、院線等 業(yè)主自營 四、 樓層規(guī)劃布局 ?說明： ?商場的垂直功能布局以 “ 漢堡包 ” 形式體現(xiàn) 。 三、 項目商業(yè)定位 ? 業(yè)態(tài)定位： 社區(qū)商業(yè)休閑中心 ? 功能定位： 餐飲 、 休閑 、 娛樂 、 購物 、 社區(qū)配套服務 。 二、 項目概況及 SWOT分析 項目概況 二、 項目概況及 SWOT分析 項目概況 ?地處武漢市兩個市級商圈之一 ——漢陽 “ 鐘家村商圈 ” ， 漢陽大道與鸚鵡大道交匯處 ， 屬于武漢 三鎮(zhèn)中心區(qū)域； ?項目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務、住宅為一體的綜合性建筑體； ?總用地面積： ㎡，地上總建筑面積 137600㎡，其中商業(yè)面積 43500㎡，停車位 511個，容積率： ，綠化率： %，建筑密度 %，綠化面積 ㎡。 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?武漢主要商圈分布： 商圈名稱 主要商業(yè)網點 解放大道商圈 武漢廣場 、 世貿廣場 、 武漢商場 、 莊勝崇光百貨 、 工貿家電等 建設大道商圈 新世界百貨等 中山大道商圈 大連萬達商業(yè)廣場 、 王府井百貨 、 大洋百貨 、 新世界時尚廣場 、 中心百貨 、 太平洋購物廣場等 中南商圈 中南廣場 、 中南商業(yè)大樓 、 世紀中商 、 家樂福等 珞喻商圈 亞貿廣場 、 群光廣場 、 魯巷廣場 、 武商量販珞喻店 、 易初蓮花等 徐東商圈 徐東平價廣場 、 銷品茂 、 麥德龍 、 中百倉儲梨園店 、 百安居 、 工貿家電等 鐘家村商圈 漢陽商場 、 中商 21世紀購物中心 、 家樂福 、 國美等 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?零售商業(yè)現(xiàn)狀 ： ? 武漢市已形成以解放大道、中山等為主的 “多商圈 ”分布格局。居民已由家庭消費模式向享受型轉變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經營結構的提升； 一、項目市場分析 市場背景 ?武漢城市商業(yè)網點建設由原來的數量增長轉向功能提升 ，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展 ， 形成多商圈的格局 。 主城區(qū)被長江 、 漢水自然分割 ， 呈 “ 三鎮(zhèn)鼎立 ” 之勢 。 —— 同世飛天的使命 目錄 ? 第一部分：市場背景分析 ? 第二部分：項目概況及 SWOT分析 ? 第三部分：項目商業(yè)定位 ? 第四部分：項目規(guī)劃布局 ? 第五部分：項目招商及運營 ? 第六部分：經營收益預測 ? 第七部分：商場店鋪切割方案 本案共分為七個部分： 武漢地勢獨特 ， 得 “ 水 ” 獨厚 ， 又受水之隔 。 市場背景 一、項目市場分析 ?城市經濟的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動了武漢及漢陽區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更 為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強有力的經濟支撐 ； ?城市居民收入的提高，使居民總體消費水平、市場消費量日益增加，消費結構變化也愈加明顯。 一、項目市場分析 市場背景 ?銀行貸款政策的松動使武漢商業(yè)地產迎來了充足的發(fā)展機會； ?房地產市場整合速度加快 ， 企業(yè)之間的強強聯(lián)合將成為武漢市房地產發(fā)展的主旋律； ?未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好 、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢 ， 產業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步顯現(xiàn) ， 并保持一定 的增長速度 。 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 ? 國內外各類百貨零售業(yè)態(tài) （ 主要是現(xiàn)代百貨 、 大型綜超 ） 知名商號挾強大的資本 、 管理 、 物流優(yōu)勢進駐武漢商業(yè)市場 ， 極大促進武漢商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時 ， 使武漢商業(yè)市場的競爭日益加?。? ? 專業(yè)市場 、 專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍 ， 不斷搶占大型商場市場份額； ?綜合性購物中心將成為武漢消費市場發(fā)展的主要方向 。 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ? Threat（威脅分析） ? 北京市商業(yè)地產項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈； ? 商業(yè) 投資者因日漸理性而對投資更加謹慎 ， 風險意識加強； ? 前期的市場消費力不足 ， 投資 店鋪壓力較大 ， 影響項目的投 資銷售； ? 項目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日 ， 使項目市場 培育期增長 。 ? 商圈構成： ?核心商圈：良鄉(xiāng)商圈； ?輻射商圈：北京西部房山 、 豐臺海淀等區(qū) 。 要求商裝的色彩典雅 、 燈光明亮 、 檔次上乘 ， 各店鋪布局上采用店中店形態(tài) ，可以最充分地保證商場的整體形象 。 即突顯樓層的經營特色 ， 又是一樓經營品類的延伸和補充 ， 提升四樓的物業(yè)市場價值 ， 擴大商場商鋪的銷售面積 。 業(yè)主自主經營、 統(tǒng)一物業(yè)管理 F F3 生活超市 （ ㎡） F2： 7600㎡； （ 其余 1100㎡規(guī)劃為門市店鋪 ） F3： 8800㎡ 。 五、 招商及運營 ? 招商策略 ? 策略一：科學分類、合理配比； ? 策略二：強勢品牌優(yōu)先 ； ? 策略三：放水養(yǎng)魚、低價引進 ； ? 策略四：業(yè)態(tài)互補、資源共享； 五、 招商及運營 ? 運營建議 ?模式一：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司經營管理公司 ， 對商場實施全程經營管理 。 其他各層 ， 建筑面積為 10～ 15㎡為主；所占比例為 60%； 16～ 25㎡為輔；所占比例為 30%； 10㎡以下及 30㎡～ 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 七、 項目商鋪定位 ? 產品設計 ? 西區(qū)商鋪 ? 東區(qū)商鋪 ? 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 “ 分零發(fā)售 ， 產權商鋪 ” ， 合理控制總價與單價 ， 提高銷售率是基本原則 。 首付款控制 —— 首付款 不宜超過 4～ 10萬元 ， 降低投資門檻 。 民營企業(yè)：娛樂 、 餐飲 、 文化等主要鎖定西區(qū)的二 、 三層 。 七、 項目商鋪定位 ? 投資者收益分析 標準鋪位 30㎡ 銷售均價 10000元／㎡ 總房價 30㎡ 10000 =30萬元 銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬元，貸