【正文】 2023年 1月 25日星期三 下午 9時(shí) 28分 51秒 21:28: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 25日星期三 9時(shí) 28分 51秒 21:28:5125 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 9時(shí) 28分 51秒 下午 9時(shí) 28分 21:28: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 25, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 關(guān)于細(xì)部的招商處理 在招商工作中，有眾多的細(xì)部問(wèn)題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營(yíng)狀況。 ③ 提供場(chǎng)地舉行各式的明星記者會(huì)（例如新聞發(fā)布會(huì)、首影禮、簽名活動(dòng)等）。 ? 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標(biāo)商戶(hù)的注意 由于本項(xiàng)目在招商工作中所希望吸引的主要商戶(hù)均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運(yùn)用境外媒體進(jìn)行炒作宣傳，能引起這類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)的注意，達(dá)到招商的目的。（如下圖示） ?規(guī)劃布局建議 要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，商場(chǎng)內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。 ? 項(xiàng)目自身所創(chuàng)造的主題特色 ——知名品牌旗艦后紛紛進(jìn)駐，也是本項(xiàng)目的重要表現(xiàn)主題之一。因此，再開(kāi)設(shè)電影院可能造成很大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，故建議與上述之一影院達(dá)成合作關(guān)系，作為場(chǎng)地?cái)U(kuò)展的一部分。 ? 旗艦店的表現(xiàn)形象豐富 佐丹奴位于香港的旗艦店占地 8000平方尺，店中天井種有超過(guò)一層高的棕櫚樹(shù)，在家私和燈光的襯托下?tīng)I(yíng)造出別致舒適的空間。 ② 數(shù)量款式上都領(lǐng)先與其他商鋪，使客人有更多的選擇，故旗艦店總能吸引最多的客源。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認(rèn)識(shí)，因此，更容易將項(xiàng)目的信息帶到消費(fèi)者中去。引入這些商戶(hù)在本商場(chǎng)中開(kāi)設(shè) “ 廣州第一店 ” ，從而產(chǎn)生市場(chǎng)熱點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會(huì)知名度。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來(lái)源于電視、電臺(tái)、雜志、書(shū)刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。因此，敝司在本項(xiàng)目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 ? 目標(biāo)消費(fèi)群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場(chǎng)，均沒(méi)有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對(duì)普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對(duì)性。 ? 消費(fèi)者的固有消費(fèi)習(xí)慣，使他們對(duì)在北京路購(gòu)物的取向多為在地鋪消費(fèi)，從而令到部分的商戶(hù)會(huì)擔(dān)心商場(chǎng)項(xiàng)目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營(yíng)，使商戶(hù)對(duì)經(jīng)營(yíng)前景未見(jiàn)樂(lè)觀。又是國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國(guó)外人士必到的旅游點(diǎn)之一。 ?中高端的個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來(lái)越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。尤其在北京路上，過(guò)去所出現(xiàn)的商鋪 “ 僧多粥少 ” 的現(xiàn)象，隨著多個(gè)大型商場(chǎng)的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營(yíng)方向發(fā)生偏移等因素，使商場(chǎng)缺乏個(gè)性特色，難以主動(dòng)吸引消費(fèi)者，如荔灣廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)。 從市政規(guī)劃來(lái)看，三大商圈未來(lái)的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即： 就本項(xiàng)目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢(shì)已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展。 一、市場(chǎng)狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。 就其商業(yè)氣氛及市場(chǎng)影響力來(lái)看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。因此，必然要求挖掘項(xiàng)目更多的附加價(jià)值支撐。 ? 舊有經(jīng)營(yíng)模式缺少新鮮感 新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，令其不能從根本上打開(kāi)新的經(jīng)營(yíng)局面。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報(bào)高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報(bào)率為賣(mài)點(diǎn)，以吸引投資者，但現(xiàn)時(shí)在售的物業(yè)中，買(mǎi)家首期往往需要投入大筆資金，對(duì)部分經(jīng)營(yíng)者而言，入市的門(mén)檻較高。當(dāng)本地商家無(wú)法滿(mǎn)足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購(gòu)物，使本地市場(chǎng)流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。 ? “只租不售 ” 的推廣策略有助于項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)發(fā)展 發(fā)展商推行 “ 只租不售 ” 的推廣策略，把商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)統(tǒng)一起來(lái)，不但有利于項(xiàng)目在日后的經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行整體的宣傳推廣，而且發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目具有管理的主動(dòng)權(quán)，能夠更好的對(duì)項(xiàng)目發(fā)展作出適時(shí)調(diào)整。 機(jī)會(huì)（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢(shì) ? 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場(chǎng)空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營(yíng) ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)價(jià)值 威脅（ T） 本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)威脅主要來(lái)自?xún)煞矫妫? ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對(duì)商場(chǎng)鋪所造成的沖擊較大。 像狀元坊這類(lèi)對(duì)青少年有強(qiáng)列針對(duì)性商場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)十分成功，說(shuō)明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場(chǎng)才能形成穩(wěn)定、忠實(shí)的客源，取得經(jīng)營(yíng)成功。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群特征 ① 目前市場(chǎng)上沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)該類(lèi)人士的大型商場(chǎng)。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶(hù)定位 ? 招商對(duì)象 “廣州第一店 ” 不單是指確立項(xiàng)目在廣州的第一品牌地位，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)外知名品牌落戶(hù)廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項(xiàng)目市場(chǎng)地位。 例如： G202 NOKIA、 NIKE等 ? 旗艦店的發(fā)展前景 在香港，旗艦店的開(kāi)設(shè)已經(jīng)不是新鮮事，眾多的國(guó)際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。 ③ 旗艦店展示出品牌產(chǎn)品在消費(fèi)市場(chǎng)的巨大爆炸力，刺激著客人的人均消費(fèi)。 AZONA新開(kāi)的旗艦店同樣占地 8000平方尺，是多元化的概念店，隨了服裝名牌外更有近一半的名式產(chǎn)品，顯示出品牌的獨(dú)特魅力。 如果上述方案未能達(dá)成合作共識(shí)，則也可考慮與國(guó)際院線合作，設(shè)立院線，如環(huán)球院線、華納院線等，這樣既能提升項(xiàng)目檔次，也能為影院的經(jīng)營(yíng)找到好的方向。 ?本項(xiàng)目的主題表現(xiàn)元素 一個(gè)項(xiàng)目的宣傳推廣過(guò)程中，隨著不同階段的推廣展開(kāi)必然具有多個(gè)不同的主題表現(xiàn)形式，因此，更具體詳細(xì)的方案有待在日后工作中與廣告公司進(jìn)一步溝通論述。上檔次的商場(chǎng)項(xiàng)目，均十分注重場(chǎng)內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場(chǎng)整體的空間感，使用功能及室內(nèi)外設(shè)計(jì)的色彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購(gòu)物環(huán)境。 ② 針對(duì)消費(fèi)者的信息渠道 如前所提出的本項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)者為都市新貴，而該類(lèi)人群接收時(shí)尚資訊的主要渠道正是來(lái)自于境