【正文】 ，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 這同時也是本項目有別于周邊同類型項目的最大優(yōu)勢之一。 ? 消費模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進入市場，使市場趨向飽和，供需關系發(fā)展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。 ? 市內各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內的消費者，難以在大范圍內造成影響。如何令到項目在市場中順利進行招商工作，敝司認為關鍵要從項目的定位開始。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當年吉之島進駐天河城所帶來的影響。因此，現時的商業(yè)結構基本滿足這部分人士的需求。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標記之一，全面提升北京路的商業(yè)價值。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費意識超前。 就廣州在國內的經濟實力、消費指數及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 ⑥ 旗艦店的開設更能幫助項目本身提高形象檔次，建立市場影響力。 ? 本項目所處的地段有著深厚的文化底蘊，無論是來自歷史的印記還是周邊地區(qū)的文化氛圍都同樣顯示出本項目具有深層次的內涵表現元素。 逆向宣傳 ——就是利用作外地媒體進行宣傳炒作，宣傳效果逆流回本地。 更重要的是能給商戶帶來充足的信心，在商場尚未成形之際，良好的經營前景將成為客戶下定決心的關鍵。 2023年 1月 下午 9時 28分 :28January 25, 2023 1行動出成果，工作出財富。勝人者有力，自勝者強。 , January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :28:5121:28Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 敝司建議的招商順序為： 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 中型商戶、國內外品牌公司 中、小商戶及散戶商家 新進品牌名店、“廣州第一店” （建議在香港招商為首個重點） 開設知名品牌旗艦店 （對本地已有品牌進行招商） 體現娛樂、休閑功能的商戶 支持理據 ? 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進場選位置。 故本項目在進行規(guī)劃布局時，需著重考慮這些方面的設計。 ? 項目市場定位 綜合上述觀點，由目標消費群定位及商家客戶定位的結論得出本項目的市場定位為，匯聚潮流品牌旗艦店的大型綜合性主題商場。據資料指出，在香港一般一千平方尺的店鋪人均消費一千至兩千元，而旗艦店的人均消費卻提升到四千至五千元。 造就 “ 廣州第一店 ” 的意義： 確立 “ 廣州第一店 ” 對其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應。 敝司為本項目所擬定的目標消費群為： ① 年齡介乎于 25——35歲。因此，作為一個可持續(xù)發(fā)展的、長期經營的項目， “ 只租不售 ” 策略將對項目的整體發(fā)展帶來極有利的幫助。 消費狀況 ? 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質人口涌入，消費要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。 廣州市主要商業(yè)圈 級別 區(qū)域 商業(yè)圈 大型商場 市級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 北京路 ——中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都 天河區(qū) 天河城 ——體育西路 天河城廣場、宏城商業(yè)廣場 區(qū)級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場、流行前線 東山區(qū) 農林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 ——淘金路一帶 友誼商店、世貿、好世界、宜安廣場 海珠區(qū) 江南西 ——江南大道 南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍色快線 廣州商業(yè)格局分布 分析： ? 從上表可以看出，現時市內的各主要商業(yè)圈內均已經擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。 進一步挖掘及提煉出更符合項目特色的定位，加強市場吸引力，將為項目的整體推廣工作帶來重要的作用，故敝司從本項目的實際情況出發(fā)，結合市場現狀，對項目的定位部分作出詳細的闡述，以更有利于項目的招商工作進行。 ? 硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數都地無法體現當初所打造的個性特色。 中低端的大眾型消費為生活的基本消費，隨著經濟的發(fā)展，人們已解決基本的物質需求，市場上的中低消費品也出現供大于求的關系，故該類市場消費亦已得到滿足。 劣勢（ W） ? 如前所述，市內大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項目更是一個接一個先于本項目推出市場，必然分流了客戶資源，對本項目的推廣造成一定的影響。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產品。 造就 “ 廣州第一店 ” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內先進城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 ② 對本地已有品牌建議開設旗艦店 通過旗艦店的開設，既有助于加強商戶的品牌效果，擴大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。同時，旗艦店的品牌一般都有明星作為國際代言人，可以利用這些代言人剪彩開幕極大提高商場的知名度。 ? 北京路作為廣州本地旅游資源發(fā)展的重要一部分，本項目地處其中，自然直接成為最大受益者，利用旅游帶動商貿，將成為本項目的主要賣點之一。 具體建議：利用香港的媒體進行宣傳（特別電視及時尚雜志），產生逆流效果影響廣州，從而達到預期的宣傳目的。因此，敝司建議在正式招商之前，應該與國際知名的物業(yè)管理公司達成合作意向。 2023年 1月 25日星期三 9時 28分 51秒 21:28:5125 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :28:5121:28:51January 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 9時 28分 51秒 下午 9時 28分 21:28: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 21:28:5121:28:5121:281/25/2023 9: