【正文】 越秀區(qū) 北京路 ——中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都 天河區(qū) 天河城 ——體育西路 天河城廣場、宏城商業(yè)廣場 區(qū)級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場、流行前線 東山區(qū) 農林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 ——淘金路一帶 友誼商店、世貿、好世界、宜安廣場 海珠區(qū) 江南西 ——江南大道 南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍色快線 廣州商業(yè)格局分布 分析： ? 從上表可以看出，現時市內的各主要商業(yè)圈內均已經擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。 ? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設立專賣店的品牌在上下九也有開設店鋪。如何令到項目在市場中順利進行招商工作，敝司認為關鍵要從項目的定位開始。 進一步挖掘及提煉出更符合項目特色的定位，加強市場吸引力，將為項目的整體推廣工作帶來重要的作用，故敝司從本項目的實際情況出發(fā)，結合市場現狀，對項目的定位部分作出詳細的闡述，以更有利于項目的招商工作進行。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區(qū)域為核心的商圈。 ? 北京路會以經營時尚潮流商品為方向，結合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； ? 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推動商業(yè)經濟發(fā)展； ? 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。 ? 市內各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內的消費者，難以在大范圍內造成影響。 ? 硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數都地無法體現當初所打造的個性特色。 部分在售 /將售的商場項目對比分析 廣州部分在售 /將售的商場對比表 名稱 位置 規(guī)模 備注 光明廣場 西湖路 占地 8000㎡ ，總建筑面積 6萬㎡，其中商場面積 15470㎡ 1—4層共有 277個鋪位， B1古韻風情， B2B3停車場， 16F商場， 7F國際標準真冰滑冰場，89F休閑、娛樂、飲食， 10F空中花園。 ? 分析 ? 多個大型商場涌現，競爭更為激烈 現時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。 ? 消費模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進入市場，使市場趨向飽和，供需關系發(fā)展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。 中低端的大眾型消費為生活的基本消費，隨著經濟的發(fā)展，人們已解決基本的物質需求，市場上的中低消費品也出現供大于求的關系，故該類市場消費亦已得到滿足。 ? 具體表現為跳出舊有的傳統商場定位思維，引入嶄新的消費觀念，開創(chuàng)領先的經營模式。 ? 商業(yè)氛圍濃郁 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來都具有相當高的知名度，聞名全國。 這同時也是本項目有別于周邊同類型項目的最大優(yōu)勢之一。 劣勢（ W） ? 如前所述，市內大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項目更是一個接一個先于本項目推出市場，必然分流了客戶資源，對本項目的推廣造成一定的影響。 三、項目發(fā)展方向建議 項目定位 市場作主導，從消費者角度出發(fā)，以嶄新的、科學的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準確的市場定位。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標消費群，針對其特征厘定項目定位。 ② 多于大機構中從事知識型、技術型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產品。 ② 隨著中國經濟的飛速發(fā)展，社會各階層層次也從 “ 金字塔形 ”的遞進結構變?yōu)橹卸闻蛎浀?“ 橄欖形 ” 結構，因此，中產階層將迅速擴大。 ? 支持理據 由于中高端白領階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產品、品牌產品都較迎合其口味及需要，故針對該消費層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進品牌名店 ——廣州第一店 在本項目招商工作中，重點的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進駐的國際知名品牌。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場地位成為商業(yè)龍頭 事實上，隨著中國經濟的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準國內各大先進城市，先后開設分店。 造就 “ 廣州第一店 ” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內先進城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 ② 對本地已有品牌建議開設旗艦店 通過旗艦店的開設，既有助于加強商戶的品牌效果，擴大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。 旗艦店的開設將會是今后商業(yè)發(fā)展的一個新趨勢。因此，品牌消費已經成了消費者的消費追求，而旗艦店更是成為品牌愛好者所擁護的對象。 ? 引進旗艦店的優(yōu)勢 ④ 業(yè)內人士更把旗艦店的功能比喻為 “ 用地方換人流，用款式換消費 ” ，目的是將顧客在其他地方的消費轉移至其品牌下。同時，旗艦店的品牌一般都有明星作為國際代言人，可以利用這些代言人剪彩開幕極大提高商場的知名度。 ? 旗艦店的類型多樣化 開設旗艦店的品牌類型可以是各種各樣的，局限性較小，適合不同行業(yè)范疇。 在電影院方面，考慮到項目附近已有市內兩家最有影響力的電影院 ——永漢電影院、榕泉電影院。 以明確擬定目標消費群為突破點，捕捉主流消費層的消費取向，并灌輸新的經營觀念及消費意識，從而掀起個嶄新的消費形態(tài)潮流。 ? 北京路作為廣州本地旅游資源發(fā)展的重要一部分，本項目地處其中，自然直接成為最大受益者，利用旅游帶動商貿，將成為本項目的主要賣點之一。敝司在此提出功能分區(qū)建議主要是針對在對大型品牌名后進行招商時，大商家對位置、面積的要求所提出的。 在區(qū)域布局上，建議靠近北京路的商場部分以經營時尚、潮流的商品為主，大量吸引來自北京路的龐大人流進場；靠近文明路的商場部分