【正文】 越秀區(qū) 北京路 ——中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場(chǎng)、名匯商廈、恒寶廣場(chǎng)、十甫名都 天河區(qū) 天河城 ——體育西路 天河城廣場(chǎng)、宏城商業(yè)廣場(chǎng) 區(qū)級(jí) 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場(chǎng)、流行前線 東山區(qū) 農(nóng)林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 ——淘金路一帶 友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場(chǎng) 海珠區(qū) 江南西 ——江南大道 南豐商場(chǎng)、海珠購物中心、萬國廣場(chǎng)、藍(lán)色快線 廣州商業(yè)格局分布 分析： ? 從上表可以看出，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場(chǎng)，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費(fèi)者不易形成重疊消費(fèi)，可以說現(xiàn)時(shí)的商業(yè)格局基本是滿足消費(fèi)而非刺激消費(fèi)，難以刺激跨區(qū)消費(fèi)欲望。 ? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開始。 進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項(xiàng)目特色的定位，加強(qiáng)市場(chǎng)吸引力，將為項(xiàng)目的整體推廣工作帶來重要的作用，故敝司從本項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)項(xiàng)目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項(xiàng)目的招商工作進(jìn)行。同時(shí)，北京路作為核心商圈價(jià)值下降，變成以區(qū)域?yàn)楹诵牡纳倘Α? ? 北京路會(huì)以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； ? 上下九則以保留并發(fā)揚(yáng)嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 天河城廣場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費(fèi)潮流。 ? 市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 ? 硬件未能配合主題，缺乏個(gè)性失去吸引力 商場(chǎng)開業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個(gè)性特色。 部分在售 /將售的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析 廣州部分在售 /將售的商場(chǎng)對(duì)比表 名稱 位置 規(guī)模 備注 光明廣場(chǎng) 西湖路 占地 8000㎡ ，總建筑面積 6萬㎡，其中商場(chǎng)面積 15470㎡ 1—4層共有 277個(gè)鋪位， B1古韻風(fēng)情， B2B3停車場(chǎng)， 16F商場(chǎng)， 7F國際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，89F休閑、娛樂、飲食， 10F空中花園。 ? 分析 ? 多個(gè)大型商場(chǎng)涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，商戶的可選擇范圍較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 ? 消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場(chǎng)所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，使市場(chǎng)趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。 中低端的大眾型消費(fèi)為生活的基本消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場(chǎng)上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場(chǎng)消費(fèi)亦已得到滿足。 ? 具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場(chǎng)定位思維，引入嶄新的消費(fèi)觀念，開創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)模式。 ? 商業(yè)氛圍濃郁 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國。 這同時(shí)也是本項(xiàng)目有別于周邊同類型項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)之一。 劣勢(shì)（ W） ? 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場(chǎng)眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場(chǎng)項(xiàng)目更是一個(gè)接一個(gè)先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，必然分流了客戶資源，對(duì)本項(xiàng)目的推廣造成一定的影響。 三、項(xiàng)目發(fā)展方向建議 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。而捕捉市場(chǎng)空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費(fèi)群，針對(duì)其特征厘定項(xiàng)目定位。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識(shí)型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ⑥ 個(gè)性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ② 隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會(huì)各階層層次也從 “ 金字塔形 ”的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸闻蛎浀?“ 橄欖形 ” 結(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴(kuò)大。 ? 支持理據(jù) 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識(shí)水平都較高，對(duì)外來文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場(chǎng)觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對(duì)該消費(fèi)層，敝司建議招商對(duì)象如下： ①引入新進(jìn)品牌名店 ——廣州第一店 在本項(xiàng)目招商工作中，重點(diǎn)的招商對(duì)象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進(jìn)駐的國際知名品牌。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場(chǎng)地位成為商業(yè)龍頭 事實(shí)上，隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。 造就 “ 廣州第一店 ” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內(nèi)先進(jìn)城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 ② 對(duì)本地已有品牌建議開設(shè)旗艦店 通過旗艦店的開設(shè)，既有助于加強(qiáng)商戶的品牌效果，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，也能迅速提升項(xiàng)目形象，建立本項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力。 旗艦店的開設(shè)將會(huì)是今后商業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)。因此，品牌消費(fèi)已經(jīng)成了消費(fèi)者的消費(fèi)追求，而旗艦店更是成為品牌愛好者所擁護(hù)的對(duì)象。 ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢(shì) ④ 業(yè)內(nèi)人士更把旗艦店的功能比喻為 “ 用地方換人流，用款式換消費(fèi) ” ，目的是將顧客在其他地方的消費(fèi)轉(zhuǎn)移至其品牌下。同時(shí)，旗艦店的品牌一般都有明星作為國際代言人，可以利用這些代言人剪彩開幕極大提高商場(chǎng)的知名度。 ? 旗艦店的類型多樣化 開設(shè)旗艦店的品牌類型可以是各種各樣的，局限性較小，適合不同行業(yè)范疇。 在電影院方面，考慮到項(xiàng)目附近已有市內(nèi)兩家最有影響力的電影院 ——永漢電影院、榕泉電影院。 以明確擬定目標(biāo)消費(fèi)群為突破點(diǎn)，捕捉主流消費(fèi)層的消費(fèi)取向，并灌輸新的經(jīng)營(yíng)觀念及消費(fèi)意識(shí)，從而掀起個(gè)嶄新的消費(fèi)形態(tài)潮流。 ? 北京路作為廣州本地旅游資源發(fā)展的重要一部分，本項(xiàng)目地處其中，自然直接成為最大受益者，利用旅游帶動(dòng)商貿(mào)，將成為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一。敝司在此提出功能分區(qū)建議主要是針對(duì)在對(duì)大型品牌名后進(jìn)行招商時(shí)，大商家對(duì)位置、面積的要求所提出的。 在區(qū)域布局上，建議靠近北京路的商場(chǎng)部分以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚、潮流的商品為主，大量吸引來自北京路的龐大人流進(jìn)場(chǎng)；靠近文明路的商場(chǎng)部分