【正文】 技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)吉利科技園一期開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼，二期規(guī)劃正在進(jìn)行。 洛陽(yáng)—吉利區(qū)位圖吉利以石油化工等朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，具有無(wú)可比擬的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。吉利區(qū)轄區(qū)面積80多平方公里，北部為黃土丘陵，中部平原階地，南部是黃河灘地。洛陽(yáng)某區(qū)“世紀(jì)名苑”項(xiàng)目策劃提案作者：日期：洛陽(yáng)吉利區(qū)“世紀(jì)名苑”項(xiàng)目策劃提案目 錄第一部分：吉利區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ………………………………………………………………………………………………………………4一、 吉利區(qū)概況 ……………………………………………………………………………………………………………………………4二、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展 ………………………………………………………………………………………………………………………5（一）工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展………………………………………………………………………………………………………………………5（二） 財(cái)政收支 …………………………………………………………………………………………………………………………5（三）消費(fèi)品市場(chǎng)…………………………………………………………………………………………………………………………6（四）居民收入……………………………………………………………………………………………………………………………6第二部分：吉利樓盤(pán)調(diào)研 ………………………………………………………………………………………………………………………8一、 樓盤(pán)個(gè)案調(diào)查 …………………………………………………………………………………………………………………………8紫金花園 ……………………………………………………………………………………………………………………………9藝景園小區(qū)…………………………………………………………………………………………………………………………10瑞隆家園……………………………………………………………………………………………………………………………11其他樓盤(pán)……………………………………………………………………………………………………………………………12二、 調(diào)研分析………………………………………………………………………………………………………………………………13第三部分：項(xiàng)目分析……………………………………………………………………………………………………………………………14一、 項(xiàng)目概況 ………………………………………………………………………………………………………………………………15二、 項(xiàng)目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………………16三、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 …………………………………………………………………………………………………………………………17四、 項(xiàng)目發(fā)展方向初步判斷 ………………………………………………………………………………………………………………19第四部分 項(xiàng)目定位 …………………………………………………………………………………………………………………………20一、 產(chǎn)品定位 ……………………………………………………………………………………………………………………………20二、 主題形象定位 ………………………………………………………………………………………………………………………21三、 建筑定位 ……………………………………………………………………………………………………………………………22四、 景觀定位……………………………………………………………………………………………………………………………24五、 戶型定位……………………………………………………………………………………………………………………………25六、 客戶定位……………………………………………………………………………………………………………………………27七、 價(jià)格定位……………………………………………………………………………………………………………………………28第五部分 營(yíng)銷策略 ………………………………………………………………………………………………………………………30一、 先入為主策略 …………………………………………………………………………………………………………………… 30二、 形象差異化策略 ………………………………………………………………………………………………………………… 30三、 兵分多路策略………………………………………………………………………………………………………………………31四、其他策略……………………………………………………………………………………………………………………………32第六部分 推廣實(shí)施策略 …………………………………………………………………………………………………………………33一、 推廣目標(biāo) …………………………………………………………………………………………………………………………33二、 推廣思路……………………………………………………………………………………………………………………………33三、 推廣進(jìn)程（四部曲）………………………………………………………………………………………………………………34第七部分 媒體傳播策略 …………………………………………………………………………………………………………………36一、 媒體資源 …………………………………………………………………………………………………………………………36二、 媒體資源分配 ……………………………………………………………………………………………………………………36三、 媒體目標(biāo) …………………………………………………………………………………………………………………………36四、 媒體分析 …………………………………………………………………………………………………………………………36五、 媒體實(shí)施策略 ……………………………………………………………………………………………………………………36六、 媒體推廣階段 ……………………………………………………………………………………………………………………37七、 媒介執(zhí)行 …………………………………………………………………………………………………………………………38八、 公關(guān)活動(dòng)的實(shí)施 …………………………………………………………………………………………………………………41第一部分：吉利區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 一、吉利區(qū)概況吉利北依太行，南瀕黃河，地處中原，承東啟西，連南貫北，自古是兵家必爭(zhēng)之地，素以“天下這腰脊，南北之咽喉“著稱。城市規(guī)劃面積25平方公里，建成區(qū)面積8平方公里。依托洛陽(yáng)石化總廠，靠科技興區(qū)、開(kāi)放帶動(dòng)，形成了以化工、化纖、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的完善的工業(yè)體系。洛陽(yáng)石化煉油規(guī)模擴(kuò)大到800萬(wàn)噸/年，新建45萬(wàn)噸/年對(duì)二甲苯聯(lián)合裝置，大大增強(qiáng)了地方工業(yè)發(fā)展后勁和活力。2006年15月份，吉利區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值17062萬(wàn)元，%；而在2005年同期，吉利區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值11123萬(wàn)元，%。（2）固定資產(chǎn)投資增幅較小。而在2006年15月份，財(cái)政收入3152萬(wàn)元，%，財(cái)政支出3657萬(wàn)元，%。物價(jià)漲幅略有回落。據(jù)政府工作報(bào)告等相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可得，截止2006年五月底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5533元，%，人均生活費(fèi)支出3858元，%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，紫金花園是一個(gè)具備較高檔次的素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿Φ拇笮途幼∩鐓^(qū)。從環(huán)境角度來(lái)看，周邊環(huán)境還較為雜亂；從項(xiàng)目的規(guī)劃效果圖來(lái)看，小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃和景觀較為出色，建筑風(fēng)格亮麗醒目，視覺(jué)效果出眾。由于該項(xiàng)目是商住形態(tài)，所以優(yōu)勢(shì)在于交通便利，有商業(yè)配套，劣勢(shì)也在于緊鄰主干道，易受到噪音和灰塵的影響，所以在居住品質(zhì)方面會(huì)受到一定的制約。從現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，作為企業(yè)定向開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，其社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)，以及認(rèn)購(gòu)價(jià)格等方面，可以說(shuō)占據(jù)著優(yōu)勢(shì)，同時(shí)作為同一企業(yè)或單位，由于相互的關(guān)系和心理距離，所以在具備條件的情況下，會(huì)選擇在同一個(gè)小區(qū)。從另一個(gè)方面，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的精力和資源有限，所以在項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷方面需要專業(yè)的協(xié)助機(jī)構(gòu)。想要取得比較優(yōu)勢(shì)，想要取得良好的市場(chǎng)運(yùn)作，就必須在社區(qū)的規(guī)劃、戶型的設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃、整合推廣上下足工夫，進(jìn)而取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)效應(yīng)。二、項(xiàng)目SWOT分析： 優(yōu)勢(shì)■ 項(xiàng)目位于主城區(qū)較為中心的位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯；■ 項(xiàng)目前臨城區(qū)中軸——河陽(yáng)路，交通出行比較便利；■ 前臨世紀(jì)廣場(chǎng)，可為項(xiàng)目居民提供良好的景觀和休憩娛樂(lè)場(chǎng)所 劣勢(shì)■ 此地段相比于河陽(yáng)廣場(chǎng)段，區(qū)域人氣和活力相對(duì)遜色；■ 項(xiàng)目左為世紀(jì)廣場(chǎng)和規(guī)劃中的道路，右為大片村居民自建房，小區(qū)規(guī)劃受限制；■ 項(xiàng)目南北向用電線路貫穿，需要花費(fèi)資力進(jìn)行線路改造或遷移 機(jī)遇■ 吉利的石油化工等朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有無(wú)可比擬的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力；■ 城市居民收入的增加，生活水平的提高，為商品房的市場(chǎng)提供了基礎(chǔ)；■ 本項(xiàng)目緊鄰世紀(jì)廣場(chǎng)，可以在此區(qū)域占據(jù)先機(jī)優(yōu)勢(shì) 挑戰(zhàn)■ 吉利作為以重點(diǎn)工業(yè)而發(fā)展起來(lái)的城區(qū)，城鎮(zhèn)居民基數(shù)較小，市場(chǎng)潛力有限；■ 企業(yè)定向開(kāi)發(fā)的福利房，在價(jià)格和生活配套等方面占據(jù)著較大的優(yōu)勢(shì)；■ 吉利城區(qū)尚存在為數(shù)不小的空置房，作為現(xiàn)房，在價(jià)格和感知度等方面，形成一定的影響；■ 吉利城區(qū)其他正在開(kāi)發(fā)或已經(jīng)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，將形成有力的客戶分流三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析： 配套價(jià)值項(xiàng)目用地位于緊臨世紀(jì)廣場(chǎng)，周邊超市、銀行、購(gòu)物中心等配套設(shè)施都比較齊全，周邊居民生活比較便利。后方為大片農(nóng)作物用地。這使得城市的交通更加通暢，區(qū)域的脈絡(luò)更加活躍，也為項(xiàng)目的增值和發(fā)展空間提供了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。