【正文】 前言 由于各個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對(duì)項(xiàng)目本身的針對(duì)性也不強(qiáng)。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開(kāi)始。 進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項(xiàng)目特色的定位，加強(qiáng)市場(chǎng)吸引力，將為項(xiàng)目的整體推廣工作帶來(lái)重要的作用，故敝司從本項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)項(xiàng)目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項(xiàng)目的招商工作進(jìn)行。 一、市場(chǎng)狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。 就其商業(yè)氣氛及市場(chǎng)影響力來(lái)看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專(zhuān)賣(mài)店的品牌在上下九也有開(kāi)設(shè)店鋪。同時(shí)，北京路作為核心商圈價(jià)值下降，變成以區(qū)域?yàn)楹诵牡纳倘Α? ? 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對(duì)的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。 ? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來(lái)自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。 ? 北京路會(huì)以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； ? 上下九則以保留并發(fā)揚(yáng)嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 天河城廣場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費(fèi)潮流。 從市政規(guī)劃來(lái)看，三大商圈未來(lái)的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即： 就本項(xiàng)目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢(shì)已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展。因此，必然要求挖掘項(xiàng)目更多的附加價(jià)值支撐。 廣州市主要商業(yè)圈 級(jí)別 區(qū)域 商業(yè)圈 大型商場(chǎng) 市級(jí) 商業(yè)圈 越秀區(qū) 北京路 ——中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場(chǎng)、名匯商廈、恒寶廣場(chǎng)、十甫名都 天河區(qū) 天河城 ——體育西路 天河城廣場(chǎng)、宏城商業(yè)廣場(chǎng) 區(qū)級(jí) 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場(chǎng)、流行前線 東山區(qū) 農(nóng)林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 ——淘金路一帶 友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場(chǎng) 海珠區(qū) 江南西 ——江南大道 南豐商場(chǎng)、海珠購(gòu)物中心、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、藍(lán)色快線 廣州商業(yè)格局分布 分析： ? 從上表可以看出，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場(chǎng)，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒(méi)有明顯的特色區(qū)分，因此，消費(fèi)者不易形成重疊消費(fèi)，可以說(shuō)現(xiàn)時(shí)的商業(yè)格局基本是滿足消費(fèi)而非刺激消費(fèi)，難以刺激跨區(qū)消費(fèi)欲望。 ? 市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析 廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表 名稱(chēng) 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營(yíng)狀況 廣百 北京路 —— 廣百與廣百新冀組成廣百?gòu)V場(chǎng)，打造北京路超級(jí)商業(yè)旗艦 廣州百貨零售的 “ 一哥 ” ，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑 廣百新冀 西湖路 ㎡ 開(kāi)業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況也不如預(yù)期理想 新大新 北京路 —— —— 北京路上老牌商場(chǎng)，對(duì)北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用 天河城 天河路 —— —— 成為一站式商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)典范，對(duì)市內(nèi)商場(chǎng)的發(fā)展有著重要的作用 廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表 （續(xù)上表） 名稱(chēng) 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營(yíng)狀況 荔灣廣場(chǎng) 下九路 —— 傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街 是荔灣區(qū)最大型的商場(chǎng)，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢(shì)，南座人流充足、經(jīng)營(yíng)尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)玉器、水晶等工藝品為主。該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費(fèi)欠稅費(fèi)等事件，對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境造成一定的負(fù)面影響 名匯商廈 下九路 —— —— 新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進(jìn)場(chǎng)，為商場(chǎng)帶來(lái)了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場(chǎng) 中華廣場(chǎng) 中山三路 商場(chǎng)面積 16萬(wàn)㎡，門(mén)前廣場(chǎng)2023㎡ 公園游樂(lè)式 概念商場(chǎng) 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場(chǎng)是新一代一站式商場(chǎng)的代表 中泰廣場(chǎng) 林和西路 占地 ㎡，總建筑面積 20萬(wàn)㎡ 提出口岸 物業(yè)概念 雖然百盛進(jìn)駐為商場(chǎng)帶來(lái)一定的人流，但由于位置較遠(yuǎn)，與市中心的商場(chǎng)比，仍有一定的差距，商場(chǎng)長(zhǎng)期以特價(jià)場(chǎng)為賣(mài)點(diǎn)吸引消費(fèi)者使商場(chǎng)的檔次有所下降 ? 分析 ? 商業(yè)同質(zhì)化強(qiáng)烈，爭(zhēng)奪同類(lèi)消費(fèi)者 從上述對(duì)比可以看出，目前市內(nèi)多個(gè)大型的綜合性商場(chǎng)其同質(zhì)化程度很高，無(wú)論是商場(chǎng)內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費(fèi)者層次，都有著較大的相似，無(wú)法剌激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場(chǎng)的效果越來(lái)越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場(chǎng)等，新大新、百盛的進(jìn)場(chǎng)雖然為商場(chǎng)帶來(lái)一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來(lái)的影響。 ? 硬件未能配合主題，缺乏個(gè)性失去吸引力 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個(gè)性特色。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營(yíng)方向發(fā)生偏移等因素，使商場(chǎng)缺乏個(gè)性特色，難以主動(dòng)吸引消費(fèi)者，如荔灣廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)。 ? 舊有經(jīng)營(yíng)模式缺少新鮮感 新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，令其不能從根本上打開(kāi)新的經(jīng)營(yíng)局面。例如廣百新翼，該商場(chǎng)憑借廣百在市場(chǎng)上的影響力，在銷(xiāo)售階段取得不錯(cuò)的成績(jī)，但其現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況未如理想，說(shuō)明了消費(fèi)者看重的是商場(chǎng)本身的經(jīng)營(yíng)特色，只有真正體現(xiàn)個(gè)性的商場(chǎng)才能走向成功。 部分在售 /將售的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析 廣州部分在售 /將售的商場(chǎng)對(duì)比表 名稱(chēng) 位置 規(guī)模 備注 光明廣場(chǎng) 西湖路 占地 8000㎡ ，總建筑面積 6萬(wàn)㎡，其中商場(chǎng)面積 15470㎡ 1—4層共有 277個(gè)鋪位， B1古韻風(fēng)情， B2B3停車(chē)場(chǎng)， 16F商場(chǎng)， 7F