【正文】 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營狀況 荔灣廣場 下九路 —— 傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街 是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢，南座人流充足、經(jīng)營尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營玉器、水晶等工藝品為主。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營方向發(fā)生偏移等因素，使商場缺乏個性特色，難以主動吸引消費者，如荔灣廣場、中華廣場。 麗新項目 中山五路 總建筑面積近 6萬㎡，10層商場 未推出市場 正佳廣場 天河城 廣場旁 占地 5萬㎡ B1層一站式超市， M層前沿精華區(qū)， 1F國際經(jīng)典， 2F時尚麗人， 3F世界之窗， 4F動感地帶，5F七彩都市， 6F環(huán)球美食城， 7F世紀歡樂城。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪 “ 僧多粥少 ” 的現(xiàn)象，隨著多個大型商場的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。 ?“兩端 ” 的消費需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。 ?中高端的個性消費嚴重不足 部分消費者對消費的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費者，可選擇的消費空間不大。 ? 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢： 由此，說明了本項目若要在市場中有所突破，打開嶄新的局面，則 堅決不能簡單復(fù)制類似 “ 天河城 ” 一站式商場到北京路作為發(fā)展目標， 而應(yīng)該是開創(chuàng)新的經(jīng)營模式，推廣新的經(jīng)營理念，走在市場的前列，成為市場的先行者。又是國內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國外人士必到的旅游點之一。 ? 商務(wù)物業(yè)的發(fā)展帶來更大的商機 近年來，在北京路附近出現(xiàn)了較多的商務(wù)物業(yè)，帶旺了整個區(qū)域的商務(wù)氣氛，例如，中旅商業(yè)城、百匯廣場、廣百新翼大廈、信德商務(wù)大廈、健力寶大廈、新寶利大廈、捷泰廣場等，寫字樓林立亦為本項目帶來了更多的商機。 ? 消費者的固有消費習(xí)慣，使他們對在北京路購物的取向多為在地鋪消費，從而令到部分的商戶會擔(dān)心商場項目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營，使商戶對經(jīng)營前景未見樂觀。 項目出路 輻射區(qū)位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區(qū)） 引領(lǐng)經(jīng)營新模式 （創(chuàng)新、主題 個性化） 倡導(dǎo)消費新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費需求 ? 項目出路 從上關(guān)系圖可以看出，項目的市場出路在于挖掘潛在的消費需求、倡導(dǎo)消費新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項目的定位及未來發(fā)展。因此，敝司在本項目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 ? 目標消費群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標消費者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對性。 ③ 收入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當長的一段時間。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。換言之，本項目的目標客戶群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢態(tài)，消費能力強大，市場空間廣闊。引入這些商戶在本商場中開設(shè) “ 廣州第一店 ” ，從而產(chǎn)生市場熱點，擴大項目的社會知名度。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認識，因此，更容易將項目的信息帶到消費者中去。 旗艦一詞來源于海軍，在艦隊中起帶頭作用的船叫旗艦。 ② 數(shù)量款式上都領(lǐng)先與其他商鋪，使客人有更多的選擇，故旗艦店總能吸引最多的客源。因此，必然有越來越多的商家愿意開設(shè)旗艦店來吸引顧客消費。 ? 旗艦店的表現(xiàn)形象豐富 佐丹奴位于香港的旗艦店占地 8000平方尺，店中天井種有超過一層高的棕櫚樹，在家私和燈光的襯托下營造出別致舒適的空間。例如： 汽車展示廳 通訊產(chǎn)品 IT產(chǎn)品 快餐店 中西食肆 發(fā)型屋 美容院 音像制品 家用電器 家私家居用品 兒童玩具 體育用品 化裝品 珠寶首飾 服裝品牌 ? 以旗艦店為主導(dǎo)的商場成功例子 ： 在北京，“東方新天地”商場成為購物場所大戰(zhàn)中的一支生力軍，原因是其集中了一批國內(nèi)外知名品牌的旗艦店在此。因此，再開設(shè)電影院可能造成很大的市場競爭，故建議與上述之一影院達成合作關(guān)系，作為場地擴展的一部分。 主題表現(xiàn) 項目主題形象的建立直接影響到項目的推廣招商工作及日后的經(jīng)營狀況，具有鮮明個性及主題特色的項目不易被其他商場項目所仿效及同化，這樣才能擁有穩(wěn)定的長期的客源，并成為日后經(jīng)營的保證。 ? 項目自身所創(chuàng)造的主題特色 ——知名品牌旗艦后紛紛進駐，也是本項目的重要表現(xiàn)主題之一。 由于大商家要求的經(jīng)營面積較大，且多數(shù)選擇中心位置，因此在招商工作中如何兼顧這些大商家所提出的要求，將成為招商工作能否順利進行的關(guān)鍵。（如下圖示） ?規(guī)劃布局建議 要體現(xiàn)項目的經(jīng)營檔次，商場內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個指標。 在整體布局上，一改過去購物場所層層累積的漢堡包模式，以寬敞平坦的大道型設(shè)計，使所有商家都一目了然的呈現(xiàn)在消費者面前，令購的更具有針對性。 ? 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標商戶的注意 由于本項目在招商工作中所希望吸引的主要商戶均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運用境外媒體進行炒作宣傳，能引起這類目標客戶的注意，達到招商的目的。 與逆向宣傳相配合的就是運用明星效應(yīng)，制造城內(nèi)焦點，擴大本項目的社會輿論性。 ③ 提供場地舉行各式的明星記者會（例如新聞發(fā)布會、首影禮、簽名活動等）。 ? 大商戶進行后更有利于吸引小商戶進場形成連鎖效應(yīng)，事半功倍。 ? 關(guān)于細部的招商處理 在招商工作中，有眾多的細部問題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營狀況。敝司在此僅就個問題提出建議，以供發(fā)展商參考。 , January 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :28:5121:28:51January 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 下午 9時 28分 51秒 下午 9時 28分 21:28: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 21:28:5121:28:5121:28Wednesday, January 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 25日星期三 9時 28分 51秒 21:28:5125 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :28:5121:28Jan2325Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 25日星期三 下午 9時 28分 51秒 21:28: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自