【正文】 速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 ? 傳統(tǒng)的營(yíng)商模式越來越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變 ? 舊有的市場(chǎng)格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 ? 新的經(jīng)營(yíng)模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先打開新局面 ? 大型一站式綜合性商場(chǎng)仍然是市場(chǎng)主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時(shí)必須走向個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造出自身特色所在。因此，作為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目， “ 只租不售 ” 策略將對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展帶來極有利的幫助。 ? 來自周邊商場(chǎng)的項(xiàng)目的威脅 本項(xiàng)目附近存在多個(gè)同類型的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（例如廣百新翼、光明廣場(chǎng)等），由于彼此的先天環(huán)境、質(zhì)素接近，導(dǎo)致項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群極為相似，因此客戶在下決定時(shí)必然多翻比較，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。 敝司為本項(xiàng)目所擬定的目標(biāo)消費(fèi)群為： ① 年齡介乎于 25——35歲。本項(xiàng)目的定位正好彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空白。 造就 “ 廣州第一店 ” 的意義： 確立 “ 廣州第一店 ” 對(duì)其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應(yīng)。而國內(nèi)，在北京、上海、深圳等城市也先后紛紛出現(xiàn)各式品牌的旗艦店，市場(chǎng)反響巨大。據(jù)資料指出，在香港一般一千平方尺的店鋪人均消費(fèi)一千至兩千元，而旗艦店的人均消費(fèi)卻提升到四千至五千元。 旗艦店的表現(xiàn)形態(tài)豐富，設(shè)計(jì)新穎，各具特色，例如： 因此，這些時(shí)尚、個(gè)性的品牌旗艦店必然成為市場(chǎng)新的焦點(diǎn)所在，吸引無數(shù)的時(shí)下年輕人消費(fèi)，市場(chǎng)前景廣闊。 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 綜合上述觀點(diǎn)，由目標(biāo)消費(fèi)群定位及商家客戶定位的結(jié)論得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為，匯聚潮流品牌旗艦店的大型綜合性主題商場(chǎng)。 功能分區(qū)及規(guī)劃布局建議 本項(xiàng)目在前期已經(jīng)按樓層劃分出主要的功能區(qū)域，功能分區(qū)大致與一般的商場(chǎng)相似。 故本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)，需著重考慮這些方面的設(shè)計(jì)。 ③ 擴(kuò)大宣傳范圍 利用境外媒體逆流宣傳，能擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)知名度。 敝司建議的招商順序?yàn)椋? 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 中型商戶、國內(nèi)外品牌公司 中、小商戶及散戶商家 新進(jìn)品牌名店、“廣州第一店” （建議在香港招商為首個(gè)重點(diǎn)） 開設(shè)知名品牌旗艦店 （對(duì)本地已有品牌進(jìn)行招商） 體現(xiàn)娛樂、休閑功能的商戶 支持理據(jù) ? 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進(jìn)場(chǎng)選位置。 ? 大型商戶對(duì)商場(chǎng)硬件設(shè)施有效商的要求 項(xiàng)目要吸引大商家，必然要在硬件上有足夠的支持，例如經(jīng)營(yíng)通道、后勤空間、機(jī)電設(shè)備等，因此需要在建設(shè)過程中，及早預(yù)見。 :28:5121:28Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 21:28:5121:28:5121:281/25/2023 9:28:51 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 25日星期三 9時(shí) 28分 51秒 21:28:5125 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 25日星期三 下午 9時(shí) 28分 51秒 21:28: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 9時(shí) 28分 :28January 25, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 宣傳推廣工作的延續(xù) 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)工作是長(zhǎng)期行為，而項(xiàng)目的宣傳推廣也是需要延續(xù)進(jìn)行的，因此建議發(fā)展商在開頁之后繼續(xù)展開項(xiàng)目的宣傳工作，保持一定市場(chǎng)的曝光率，擴(kuò)大社會(huì)影響力。 更重要的是能給商戶帶來充足的信心，在商場(chǎng)尚未成形之際，良好的經(jīng)營(yíng)前景將成為客戶下定決心的關(guān)鍵。 操作建議： ① 由于多數(shù)品牌名店的開業(yè)或定期活動(dòng)中都會(huì)有明星出席，項(xiàng)目籍此亦可直接得益，提高知名度。 逆向宣傳 ——就是利用作外地媒體進(jìn)行宣傳炒作，宣傳效果逆流回本地。 ?功能分區(qū)建議 樓層功能布局上，首層、二層等商業(yè)價(jià)值高的樓層建議面向主流目標(biāo)商戶，例如，引進(jìn) “ 廣州第一店 ” 、開設(shè)品牌旗艦店、吸引潮流產(chǎn)品商戶等，以充分體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 ? 本項(xiàng)目所處的地段有著深厚的文化底蘊(yùn)，無論是來自歷史的印記還是周邊地區(qū)的文化氛圍都同樣顯示出本項(xiàng)目具有深層次的內(nèi)涵表現(xiàn)元素。 ③ 引進(jìn)體現(xiàn)娛樂功能的商戶 加強(qiáng)本項(xiàng)目的娛樂功能，也是招商的重要方向之一，有見及此，在招商中建議引入電影院、大型電玩游戲中心等經(jīng)營(yíng)者，以豐富項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的使用功能。 ⑥ 旗艦店的開設(shè)更能幫助項(xiàng)目本身提高形象檔次，建立市場(chǎng)影響力。 ? 何謂旗艦店 ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢(shì) ① 每個(gè)品牌都有自己的永恒風(fēng)格，每一種風(fēng)格都會(huì)吸引一批忠實(shí)的追隨者。 就廣州在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項(xiàng)目所針對(duì)的主流消費(fèi)群體。 ⑤ 對(duì)新生事物感興趣，消費(fèi)意識(shí)超前。 如前面項(xiàng)目的 “ 機(jī)會(huì) ” 中所提到，只有捕捉市場(chǎng)空白，結(jié)合原有的地段優(yōu)勢(shì)，才能符合本項(xiàng)目的發(fā)展。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標(biāo)記之一，全面提升北京路的商業(yè)價(jià)值。 ? 交通便捷 公共交通線路繁多，地鐵一號(hào)線、二號(hào)線交換處，公園前站近在咫尺，且本項(xiàng)目及附近多個(gè)商廈均配有大型停車場(chǎng)，交通極少方便。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 租金采用純利潤(rùn)抽成 25%27%的形式。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場(chǎng)的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場(chǎng)等，新大新、百盛的進(jìn)場(chǎng)雖然為商場(chǎng)帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來的影響。 ? 天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開始。同時(shí)，北京路作為核心商圈價(jià)值下降，變成以區(qū)域?yàn)楹诵牡纳倘Α? ? 市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 部分在售 /將售的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析 廣州部分在售 /將售的商場(chǎng)對(duì)比表 名稱 位置 規(guī)模 備注 光明廣場(chǎng) 西湖路 占地 8000㎡ ，總建筑面積 6萬㎡，其中商場(chǎng)面積 15470㎡