【文章內(nèi)容簡介】 因為畢竟所針對的是不在一個消費層次的客戶群，容易造成客戶在心理上的不平衡。 從以上的優(yōu)劣分析來看，本項目可以作為突出賣點的有：（1）北臨136萬平方米的高爾夫球場綠茵地；（2）福田文體中心緊挨項目西面，其中又以后者最有特色，是最值得推介的賣點。 ３．規(guī)劃設計建議 鑒于本項目的戶型跨度太大，從一房一廳到三房、四房及頂層別墅式房，不利于目標客戶的細分，且一房一廳的銷售不容樂觀，故建議修改一房一廳的戶型，以更適應市場的需要。 公寓部分均為一房一廳的小戶型，建議交樓標準為精裝修，例如：廳、房地面為復合木地板，廚、衛(wèi)坪面為瓷片，櫥具、潔具到位，符合單身貴族的需求。 建議將三層架空層設計為集休閑、娛樂于一體的“園林會所”，彌補本項目無園林綠化的不足，提高樓盤的整體檔次。 我們以為該項目的外立面設計可以有兩種思路，一種是選擇同一色系的色彩搭配和簡易的形式組合，整體外觀就顯得協(xié)調、統(tǒng)一，如附圖（一）、（二）。但根據(jù)項目定位，色彩應選偏亮、偏灰為基調。另一種則是較明快的冷暖色彩相結合、形式感更明確的搭配組合，此種形式就較活潑，有朝氣，如附圖（三）、（四），在搭配上或以暖色為主，冷色為輔；或以冷色為主，暖色為輔?？傊?，要體現(xiàn)一種活力與朝氣，以及動的韻律。 4．目標客戶群定位 收入中等的，不愿遠在關外買小戶房的單身貴族，將是本項目、一房一廳的主要光顧者。 年齡：２７—３５歲 月收入約３５００元以上的工薪白領階層。 欲在福田區(qū)置業(yè)的首次置業(yè)者，其成員主要為兩夫妻的，將是二房一廳、二房二廳和小三房二廳的主要顧客。 年齡：２８—４５歲 月收入約在５０００以上的公務員，高薪白領階層。 欲在福田區(qū)置業(yè)的二次置業(yè)者，其收入較高且家庭成員在三人以上的，將是四房至復式的主要消費群。 年齡：３５—５５歲 月收入在２００００以上的個體企業(yè)主，高層管理人員，及領導階層。 以目標客戶群的分析來看，亦可見本項目在定位上的含糊，渴望全面出擊，而以目前地產(chǎn)市場疲軟的狀況看，沒有一個明確定位的樓盤是很難在銷售區(qū)占據(jù)優(yōu)勢的。所以在銷售推廣中必須考慮戶型推出的先后和在廣告宣傳中的針對性。 5．價格定位：（6300~6500元/平方米） 以項目的規(guī)模和素質來看，同區(qū)可比樓盤為金海麗名居、加洲地帶、星河雅居，它們的均價都在6000元/平方米左右，考慮到本項目在某些方面更多一些優(yōu)勢，譬如較之金海麗名居與星河雅居多了一個高爾夫球場綠茵的景觀，而且福田區(qū)最大的福田文體中心緊鄰項目西邊，無形中提升了項目本身的附加值。所以此項目均價約可達到6300~6500元/平方米之間第五部分： 廣告推廣方案本片區(qū)的樓盤的包裝推廣多以海洋、 綠化、 園林等為主題進行炒作。譬如金海灣的“海文化”主題，天安的高爾夫球場綠化概念。對于蔚海名苑而言，它擁有 1 福田區(qū)文體中心。2 136萬平方米的高爾夫球場綠茵 3 南眺深圳灣與紅樹林 的三個優(yōu)點。 其中，海和高爾夫不再是新鮮的題材內(nèi)容了。而本片區(qū)只有正在籌建中的福田文體中心尚未被炒作利用。所以文體中心所能帶來的意義是本項目的突出賣點。“文體”包含了文化和體育兩大塊。其中文化蘊含的是修養(yǎng)　品味 精神的享受。而體育所蘊含的則是活力 朝氣 生命的律動。從本片區(qū)深圳市的情況來看，本項目在推廣中應適于塑造活力 朝氣 生命的律動的形象。 １．策略方針 1． 塑造項目的整體形象。2． 創(chuàng)造獨特的視角，3． 引導消費。4． 配合銷售策略伸展不同5． 時期的推廣重點。 ２．宣傳理念——充分體驗活力、朝氣、生命律動的運動家園 ①　主導廣告語：青春的顫動　　生命的勃發(fā)。 輔助廣告語： 蔚海名苑——運動的家園 履行生命的義務——體驗青春。 ③　具體篇章。 具體實施分為形象篇組合和策略篇組合 形象篇組合主要通過具體的不同角度的篇章來塑造樓盤的形象。以提升樓盤的附加值。如以下提到的健身篇、游泳篇、網(wǎng)球篇等。 （1） 游泳篇： 以特寫鏡頭為主體畫面，如泳者蝶泳躍起水面的剎那。強化生命力的蓬勃。 廣告語：生命的勃發(fā)?！≥o廣告語：體悟青春生命的家園。 （2） 健身篇： 以特寫健身者訓練體能的畫面，強化和贊美青春的活力與朝氣。 廣告語：青春的顫動?！≥o廣告語：體悟青春生命的家園。 （3） 網(wǎng)球篇： 以特寫輕松打網(wǎng)球鏡頭為主畫面。強化體現(xiàn)輕松體驗運動樂趣的感覺。 廣告語：履行生命的義務——體現(xiàn)青春，　輔廣告語，體悟青春生命的家園。 策略篇組合主要是通過具體的營銷策略來發(fā)動對市場的有效攻勢。它包括價格、付款、促銷活動等方面的策略。限于目前的進展程度，暫不作詳細陳述，容圖后續(xù)。 以上篇章是僅供參考，并未詳細表全，它們主要說明了一種廣告推廣的思路，可通過廣告牌、報紙廣告或車體廣告等媒體來表現(xiàn)，作為形象塑造的具體表述。 ３．媒體選擇及投放計劃 以項目的規(guī)模和銷售預計難度來考慮，在媒體選擇上可考慮用特區(qū)報、晚報和車身廣告三方面的組合宣傳。 原因是： （１） 特區(qū)報在地產(chǎn)廣告方面有其權威性。但考慮到特區(qū)報地產(chǎn)廣告的價格較高，所以在推廣中不以它為主。 （２）深圳晚報擁有相當大的讀者群，因其內(nèi)容較生活化，所以閱讀率也較高，故深圳晚報是一個理想的媒體選擇，尤其其價格較低，適用于長期、高頻率的投放。 （３）流動的車身廣告是一個活的廣告牌，它在市區(qū)內(nèi)主要交通干線穿梭來往，有極大的廣告到達率，而且有穩(wěn)定的時間段。 投放計劃初步安排： 報種 時間 版面形式 頻率 內(nèi)容 目的 深 圳 商 報 、 晚 報 、 前期 普通版 每周一次 軟性文章 為樓盤的推出做好鋪墊 內(nèi)部認購期 普通版彩色 １／２版 每兩周一次 （兩報錯開投放） 軟性文章 創(chuàng)意廣告 逐步推廣形象 公共發(fā)售期 封面　彩色?。保舶?１／３版 １／２版一次、 １／３版每周一次 （交錯投放） 軟性文章 正面宣傳塑造樓盤形象 售尾期 根據(jù)銷售情況來調整 公布有關促銷的信息 促成最后銷售 深 圳 特 區(qū) 報 前期 地產(chǎn)專版 每兩周一次 軟性文章 為樓盤的推出做好鋪墊 內(nèi)部認購期 普通版　 １／４版 每兩周一次 軟性文章 創(chuàng)意廣告 逐步推廣形象 公共發(fā)售期 地產(chǎn)專版　 １／２版 １／６版 開盤一次為１／２版、１／６版每周一次 軟性文章 正面宣傳塑造樓盤形象 售尾期 根據(jù)銷售情況來調整 公布有關促銷的信息 促成最后銷售 深圳特區(qū)報和晚報的投放計劃是初步大略的一個安排，從頻率上而言，無疑是以晚報為主，但由于特區(qū)報作為地產(chǎn)廣告的權威性，所以在重要的一些開盤和活動的廣告，還是需要特區(qū)報來鄭重昭示，來擴大其影響力。 車體廣告： 選擇主要在福田區(qū)一帶來往的大巴車，如2１２、２０４等，在車身上作形象廣告，附上廣告語——青春的顫動，生命的勃發(fā)；輔助語“來自蔚海名苑的體驗”。 樓書： 樓書是讓客戶全面了解樓盤情況的最直接媒介物，它從樓盤外形設計、社區(qū)配套、周邊環(huán)境，以及樓盤的優(yōu)勢及賣點都詳盡地介紹給客戶