【文章內(nèi)容簡介】 體市場“疲軟”的狀態(tài)下，開發(fā)商對原本就不樂觀的辦公類物業(yè)的開發(fā)持更加謹慎的態(tài)度。三、需求分析2月份，辦公類物業(yè)銷售量劇烈下降，%，%。在第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達的鄭州市，辦公類物業(yè)的市場本身就不容樂觀，本身對市場波動性因素就比較敏感，遇到市場調(diào)整期，它一定更加脆弱的物業(yè)類型。四、價格分析2月份，辦公類物業(yè)價格在成交量大幅縮水的狀況下，不降反增， 成交均價6419元/平方米，%，%。一方面，開發(fā)商未來市場的樂觀預期，使得各類物業(yè)的價格都保持堅挺的姿態(tài)，辦公類物業(yè)也不例外。另一方面，個案對價格的影響力也較為突出，成交量排名五的項目除“上東國際”外均價都在6000元/平方米以上，一定程度上拉高了整體均價。（以成交面積為基數(shù)）2月份，辦公類物業(yè)去化最多的價格區(qū)間是“7000元/平方米以上”占比為38%，這主要是受個案影響，“曼哈頓廣場”、“鄭州國貿(mào)中心”等項目本月均有一定體量的7000元/平米以上的產(chǎn)品成交。處于“60007000元/平方米”價格區(qū)間的產(chǎn)品去化量占比也較大，達到27%，這個價格區(qū)間是目前辦公類物業(yè)的主流價格區(qū)間。五、供求關(guān)系2月份，鄭州市辦公類物業(yè)的供求狀況極其嚴峻，僅有1：，嚴重供大于求。辦公類物業(yè)的興衰與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)關(guān)系非常緊密，因此，在第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達的經(jīng)濟狀況下，辦公類物業(yè)市場很難興盛起來。未來市場并不樂觀。附表：本月銷售排行榜（銷售前5強）排序樓盤名稱區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）1未來商務(wù)公寓金水區(qū)411632家和萬世花園金水區(qū)662423鑫苑國際城市花園二期二七區(qū)33162044鑫苑金融廣場金座管城區(qū)172005鑫苑國際廣場金水區(qū)212881第六章. 營銷篇2月，在銷售淡季和新春佳節(jié)的雙層沖擊下，鄭州樓市活動相對減少，但與元宵佳節(jié)、情人節(jié)相關(guān)的樓市活動頻頻亮相，如：康橋上城品的2008元宵節(jié)民俗風情歡樂派對、鑫苑國際城市花園的“猜燈謎、送大獎、鬧元宵”、清華園的和諧之春聯(lián)歡會和猜燈謎鬧元宵等活動的舉行，給沉寂多日的樓市帶來新的活力。一、康橋上城品2008元宵節(jié)民俗風情歡樂派對■ 活動介紹2008年2月22日，鄭州地產(chǎn)長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在元宵節(jié)到來之際，為康橋上城品準業(yè)主及二期有意向的業(yè)主準備了2008元宵節(jié)民俗風情歡樂派對，活動劃分分為五個區(qū)域：舞獅表演區(qū)、傳統(tǒng)藝術(shù)表演區(qū)、童年記憶區(qū)、活動參與區(qū)、燈謎區(qū)。在活動穿插抽獎環(huán)節(jié)，獎品設(shè)置： 特等獎：空調(diào)一臺 一等獎：加濕器三臺 二等獎：電熱水壺十個 三等獎：傘 幸運獎：糖人、面人活動點評：舞獅、皮影戲等頗具民間特色，既增加了節(jié)日的喜慶氛圍，又容易吸引大眾視線；童年回憶區(qū)和活動參與區(qū)活動內(nèi)容豐富，考慮到不同的年齡客群，泥人、面人以幸運獎獎品的形式發(fā)放，加強了客群的動手能力；燈謎區(qū)豐富了活動內(nèi)容，延續(xù)傳統(tǒng)習俗。此次活動的舉行加強了地產(chǎn)長城與業(yè)主之間的交流、加強了業(yè)主之間的互動；以民俗風情歡樂派對的形式展現(xiàn)，與前期的極致考究、細致、奢侈相沖突。二、“茶道書香百姓情懷”商邦精英茶話會■ 活動介紹 2008年2月26日下午3時，　繼“百姓廣場智行中原”溫州商會經(jīng)濟高峰論壇、新年“創(chuàng)富紅包”活動之后，鄭州鴻盛商貿(mào)有限公司在中原百姓生活廣場售樓中心舉辦 “茶道書香百姓情懷”商邦精英茶話會。　會上，百姓生活廣場的合作方鄭州溫州商會會長林智對中原百姓生活廣場的前景非常看好，希望能夠為溫州商戶創(chuàng)富提供有利的信息；鄭州鴻盛商貿(mào)有限公司董事長候世安先生用簡潔樸實的語言闡述了可以為大家做的實實在在的好處，希望大家能夠把握良機；河南財經(jīng)學院李曉峰教授從多方面，多角度分析了投資中原百姓生活廣場的可行性，穩(wěn)妥性，使大家從理論上和實踐上更好的了解投資中原百姓生活廣場的前景。 活動點評：專家、學者齊聚一堂，在茶香繚繞、書香彌漫的文化氛圍中共同探討，別具新意，從不同的角度點名項目的優(yōu)勢和前景，使與會者對項目的前景充滿信息。但在如此文化氛圍如此濃重的情形下暢談商業(yè)投資和潛力，使文化氣息大打折扣。三、清華園和諧之春聯(lián)歡會 ■ 活動介紹2月21日，由清華園廣大業(yè)主和鄭州清華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、鄭州清華園物業(yè)公司聯(lián)辦的鄭州清華園和諧之春聯(lián)歡會在清華商務(wù)一樓大廳和諧舉行。聯(lián)歡會豐富多彩的文藝節(jié)目讓廣大小區(qū)業(yè)主朋友們在小區(qū)里參與并欣賞到了新年的一道文化大餐，充滿樂趣的猜謎活動也給大家?guī)チ藷o限歡樂。在節(jié)目結(jié)束后，物業(yè)公司為大家準備的猜謎活動又吸引了眾多業(yè)主的參與，許多家長帶著孩子認真研究各種謎語。活動點評：繼“書畫瑞雪迎新春”文娛活動后，鄭州清華園房地產(chǎn)公司聯(lián)合鄭州清華園物業(yè)公司再次舉辦和諧之春聯(lián)歡會和猜謎活動。此次活動的舉行在以往活動的基礎(chǔ)上鞏固了企業(yè)和業(yè)主之間的良好關(guān)系，加強了小區(qū)業(yè)主之間的溝通，展現(xiàn)了和諧、豐富的小區(qū)生活，在提升企業(yè)品牌的同時展現(xiàn)了企業(yè)對業(yè)主的關(guān)懷，為企業(yè)后續(xù)項目的銷售和管理奠定了和諧的基礎(chǔ)。第七章. 媒體篇本章節(jié)所統(tǒng)計媒體以報紙廣告為主，其中統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源以大河報、東方今報、鄭州晚報地產(chǎn)廣告為主。一、總體特征2008年2月，受銷售淡季和新春佳節(jié)的雙重影響，報紙廣告投放量延續(xù)了10月份以來的下降態(tài)勢，投放總次數(shù)43次，%，%。本月共有28個項目投放廣告，共投放4次，4版，在大河報投放2次（2版），晚報2次（2版）。08年2月各物業(yè)類型報廣投放情況住宅商業(yè)辦公復合2月頻次34027環(huán)比%%%%2月版量025環(huán)比%%%%2008年2月，各物業(yè)類型報廣投放量劇烈下降，尤其是商業(yè)物業(yè)投放量為零，辦公類物業(yè)投放量大幅萎縮，%，%，復合型物業(yè)和住宅物業(yè)投放量環(huán)比大幅萎縮。二、 三大媒體廣告總投放量分析2008年二月，大河報仍然保持其廣告投放首選之席，東方今報報廣投放持續(xù)1月份投放量高于鄭州晚報的態(tài)勢，隨著三月份東方今報第二屆鋪王大會、鄭州晚報中原住交會的舉行和正月的步出，報廣投放量將急劇增長，而東方今報和鄭州晚報之間的競爭將日益激烈。三.、各區(qū)域媒體廣告投放量分析 2008年2月，金水區(qū)仍保持投放量老大地位，這與其政治、經(jīng)濟、文化中心的地位及在售、形象項目眾多是分不開的，但受康橋上城品、威尼斯水城、鑫苑國際城市花園和晶華城的影響，本月金水區(qū)媒體廣告投放量大幅下降，中原區(qū)占比由1月份的15%上升到26%，二七區(qū)占比較上月有所提升；鄭東新區(qū)、管城區(qū)本月占比持平，其中，鄭東新區(qū)本月占比與上月持平，管城區(qū)受正商藍鉆、花都港灣的拉動，本月占比較1月份有所提升；惠濟區(qū)持續(xù)無媒體廣告投放。四、廣告投放時間段分析2008年2月，廣告投放總量主要集中在周三、周四，周一、周二、周五、周六投放量加總不到總額的20%，這與消費者的生活習慣是密不可分的，而媒體則根據(jù)該習慣分別在周三、周四增設(shè)樓市專版，吸引了大量的廣告投放。五、各規(guī)格媒體廣告投放量分析2008年2月，整版廣告投放量占比70%，半版廣告投放量占比30%，、2版和通版持續(xù)1月份占比為零的態(tài)勢。受銷售淡季和春節(jié)的雙重沖擊，樓市進入寒冬，同時企事業(yè)單位開始休假、歡度春季，對樓市的關(guān)注暫緩；春節(jié)過后，企事業(yè)單位忙于新的年度工作的 計劃和安排，關(guān)注樓市的精力有限，一線城市房價下降、拐點顯現(xiàn)的相關(guān)新聞，加強了消費者對房價下降的心理預期，開發(fā)商推盤、宣傳更加謹慎，2版和通版廣告持續(xù)1月份銷聲匿跡之勢。隨著3月份第二屆鋪王大會、住交會的舉行，廣告投放量將大幅回升，各規(guī)格廣告投放量將開始回升。六、各物業(yè)類型廣告投放量分析2月，以商業(yè)物業(yè)為代表，住宅、辦公、復合物業(yè)廣告投放量均大幅下降。住宅媒體廣告投放量穩(wěn)居各物業(yè)類型之首，這與鄭州市商品房市場以住宅市場為主體是分不開的；商業(yè)物業(yè)媒體廣告投放量為零，緣于春節(jié)的沖擊，一定程度上受鄭州商業(yè)物業(yè)供過于求、眾多社區(qū)商鋪經(jīng)營慘淡的影響；辦公物業(yè)的投放為國貿(mào)中心和商都6號兩個項目；在鑫苑國際城市花園、升龍國際中心、綠地原盛國際等綜合體的帶動下，復合物業(yè)媒體廣告投放量僅次于住宅。七、媒體廣告訴求特征分析2月，廣告訴求點主要集中在項目產(chǎn)品品質(zhì)、形象宣傳和活動三個方面。所有的地產(chǎn)廣告宣傳基本上都是圍繞這三大要素展開。市場競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，外地品牌開發(fā)商的進駐，品質(zhì)成為了優(yōu)勝劣汰的主要影響因素。1月成交量劇跌、消費者持幣觀望、萬科多城市價格下降加大了開發(fā)商心理負擔，各種促銷活動開始活躍，隨著春季住交會的舉行，眾多活動訴求將顯現(xiàn)在各大報紙。第八章、區(qū)域篇一、金水區(qū)市場綜述：2月份鄭州市與金水區(qū)市場情況對比表區(qū)域預售面積（萬平方米）同比（%）環(huán)比（%）銷售面積(萬平方米)同比（%）環(huán)比（%）銷售均價（元/平方米）同比（%）環(huán)比（%）鄭州市4390金水區(qū)46642月份，鄭州市商品房市場表現(xiàn)萎靡。金水區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。，％，跌破了其在全市的領(lǐng)航地位，%，%；，％，雖仍領(lǐng)先全市，%；銷售均價為4664元/㎡，％。市場分析n 供應分析2月，％，%。辦公沒有投放，商業(yè)放量極小。步入金水區(qū)樓市投放低谷。不過，開春漸暖，樓市也會有所升溫，隨著未來兩個月不少形象樓盤開盤，預計未來幾個月本區(qū)供應量將有所回升。n 成交分析整體情況，％，%，%；，%，但占比有小幅攀升，%。三個月來，金水區(qū)商品房成交量不斷下跌，本月銷售量更是同供應量步調(diào)一致，跌至歷史最低點。住宅情況(以套數(shù)為比較基數(shù))本月金水區(qū)成交面積段中，50平方米以下的戶型成交套數(shù)占比有所上升，%，主要來自嘉業(yè)公寓樓(好萊塢)，其次是物華明珠小城。110平方米以上的戶型成交環(huán)比均有上漲，%，主要來自廣電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地，該樓盤是廣電聯(lián)創(chuàng)置業(yè)有限公司主要為本單位職工定向開發(fā)的自住樓盤，均價較低，故成交量較大；其次是鄭州國貿(mào)中心和銀基花園。n 價格分析整體情況2月，金水區(qū)商品房成交均價4664元/平方米，％。經(jīng)過07年5月金水區(qū)商品房成交均價從三千多到四千多的質(zhì)的飛躍及其后的一次較大回落，本區(qū)域商品房均價一直穩(wěn)中有升。今年以來，各開發(fā)商考慮到政策、鄭州市場、樓盤品質(zhì)等方方面面的原因，都相應不同程度地提高其了樓盤的價格，這是造成商品房成交均價上升的一個重要原因。預計下月商品房價格將繼續(xù)小幅穩(wěn)步上升。住宅情況（以面積為比較基數(shù)）2月，金水區(qū)商品住宅成交面積最多的價格段為20003000元/平方米，%，%，主要來自廣電數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地低均價、大面積的成交。5000元/平方米以上的價格段，%。其中，均價50006000元/平方米價格段的成交，主要來自銀基花園、曼哈頓廣場、天明．森林國際公寓等；均價6000元/平方米以上價格段的成交面積占比大幅上升，%，主要得益于鄭州國貿(mào)中心大面積的成交，無可比擬的優(yōu)良地段、優(yōu)質(zhì)的樓盤品質(zhì)、完善的周邊配套為樓盤的高價成交奠定了堅實的基礎(chǔ)。高均價樓盤的大量成交對金水區(qū)商品住宅成交均價起到了極強的拉動作用。2月，金水區(qū)商品住宅成交均價達到4289元/平方米，為歷史最高。供求分析2月，金水區(qū)商品房供求比為1：，扭轉(zhuǎn)了兩個月來連續(xù)供過于求的局面，市場表現(xiàn)供不應求。造成這種局面，主要是由于2月金水區(qū)新批準預售商品房面積過少，減幅明顯大于銷售面積減幅。關(guān)注樓盤● 項目概況 物業(yè)名稱世紀港灣推廣名世紀港灣總建面積500000㎡物業(yè)類型住宅所在區(qū)域金水區(qū)物業(yè)形態(tài)高層 小高層 多層環(huán)線位置外環(huán)外樓盤地址銀河路與豐慶路交匯處東北角● 項目規(guī)劃世紀港灣位于銀河路與豐慶路交匯處，隸屬鄭州北區(qū)。區(qū)域配套齊全，鄭州海洋館、花卉市場、省體育中心、中州綠蔭廣場等休閑場所；家樂福、天旺廣場等商業(yè)為北區(qū)居民提供了便利的生活配套。該項目總規(guī)劃建筑面積50萬平方米，有多層、小高層、高層多種建筑形態(tài)，30170平米多種面積戶型。會所、幼兒園、小學、商業(yè)街、廣場等小區(qū)內(nèi)部配套。建筑上，由國際建筑大師項秉仁先生擔綱設(shè)計，體現(xiàn)了現(xiàn)代主義建筑風格；景觀上，國家著名園境設(shè)計師虞金龍先生，旨在打造北區(qū)一流園林景觀；物業(yè)上，中國物業(yè)管理之父陳之平先生擔綱的物管服務(wù)，為業(yè)主生活提供后續(xù)無憂的保障；智能化設(shè)施上，多個智能子系統(tǒng)在出入園管理、周界防越、園區(qū)巡查、救助警報等方面皆有考慮；雙氣入戶則增加了小區(qū)的附加值?！?景觀設(shè)計世紀港灣邀請國際景觀大師虞金龍做景觀設(shè)計，注重景觀自然性與現(xiàn)代居住文明的以人為本和諧共融，在設(shè)計、建造過程中，充分考慮建筑與周圍空間的協(xié)調(diào)，將優(yōu)越的自然環(huán)境與人文環(huán)境相結(jié)合，將自然、經(jīng)濟與社會充分糅合，營造極致和諧的島式花園住區(qū)。 雙園林概念：外享北區(qū)花木市場植物園，內(nèi)覽社區(qū)內(nèi)園林景觀。 風情峽谷：溪流貫穿整個中央生態(tài)花園，水紋、卵石鋪裝成天然的廣場。 空中廊橋：架空的空中廊橋，行人在橋上觀賞小區(qū)景觀，廊橋下的植物從木板中伸入，觀賞